如何辨别房产证大小产权

• 133****5404 大产权、小产权、乡产权及政府产权都不是规及政策文件的书面概念。关于房屋产权方面，明确规定的，只有全部产权与部分产权之分。
  
  全部产权亦称全权，是指购房者独自拥有对房屋的全部权利，他人不能干涉，商品房与经济适用房均属于全部产权房。部分产权是在房改时期形成的一种特殊房屋所有权形式，它是指购房人按房改标准价购买的公房，购房人与原售房单位共同拥有产权，而使购房人只拥有了“部分产权”。部分产权是对房屋收益权和处分权有所限制，但2003年《北京市已购公有住房上市出售实施办法》对于这种限制有所放宽，该《办法》规定：除法律、法规规定不得上市出售的已购公有住房或者原销售单位与购房人有特别约定外，按标准价、成本价、优惠价及“三分之一价”等购买的公房，均可以上市交易;取消售房收入由部分产权人与原单位分配的规定，原单位不再介入收入的利益分配;出售已购公有住房应按规定缴纳有关税费，其中，按标准价购买的公有住房销售时，还需按当年房改成本价缴纳6%的房价款;原单位做为房屋共有人，除特别约定外(依据原房屋买卖合同)，只能在同等条件下享受优先购买权。
  
  在实践中，商品房与非商品房之分对于购房者来说，也是有意义的。商品房是指可以在上市交易的房屋，拥有全部产权的所有权房均可以上市交易。需要注意的是，由于国家对经济适用房在土地及税费方面的优惠，经济适用房的转让的价格、对象、时间等条件是有所限制的。非商品房是指因房屋本身原因，不能上市交易的房屋。其中网友yyk提到的所谓“乡产房”就是属于这一种，“乡产房”是指在集体所有土地上建设的房屋。房屋交易时，房屋所有权及其所占的土地使用权应同时转让，但按现有法律的规定，集体土地使用权不能转让。“乡产房”只能在本集体组织内部转让。 2018-07-05 10:13:25
• 131****0642 可以从产权归属、合法性、交易税费等三方面进行区分。
  1.按产权归属分
  开发商的产权叫大产权, 购房人的产权叫小产权, 之所以如此划分是因为购房人的产权是由开发商的产权分割来的。
  2.按合法性分
  国家发产权证的叫大产权, 而国家不发产权证, 由乡镇政府发产权证书的叫小产权。乡镇政府发放的产权证书实际上不是真正的产权，这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证, 有关部门不会予以备案。
  3.按交易税费分
  所买的房再次转让时如果不用交付土地出让金，那么为大产权。如果仍然需要补缴土地出让金，这样的产权叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房, 对这个区别, 购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。具体来讲, 房地产商提供的土地证明如果是通过划拨得来，则为小产权；如果是通过出让或转让得来，就是这里所说的大产权。
  4.合法性不同，拥有的权利不同
  大产权房也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。
  “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。 2018-07-05 10:13:03
• 145****8027 分辨房产证是否为大产权只需要看发证机关盖的章是否为房管局的公章，如果是，就是大产权的，如果不是就是小产权的！
  　　国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：
  1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
  2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
  3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
  前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。 2018-07-05 10:12:06