积率计算公式： 项目总建筑面积÷项目总占地面积=容积率 在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%） 容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
全部4个回答 >容积率高的小区适合居住吗
152****1977 | 2018-07-02 14:11:59
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134****5449 对生活的影响
1、人口密度
高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，导致小区内业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。
2、内部规划问题
由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位不足也是高容积率小区经常遇到的问题。
3、安防问题
由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上（当然这不是说低容积率的小区安防就不重要），不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。 2018-07-02 14:13:21 -
156****3519 容积率的大小，间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。容积率决定了该楼盘是从人的居住需求角度，理论上讲，选择容积率较小的楼盘，相对住的会比较舒适一点了。容积率大说明可能楼层高，空间利用率虽然高，但也代表着紧凑和空间不足。容积率小，反而使得小区光照充足，通风良好。 2018-07-02 14:13:01
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145****1824 一、容积率高的住宅项目意味着小区内房子建得密杂，而这类的住宅必定会带来高密度的居住人口，**终导致小区内居住者的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、会所中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。
二、容积率实际是指一个楼盘小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率越高表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城市基础设施的压力也越大。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较小，建筑密度一般也就较低，住户就越舒服。通常来讲，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。 2018-07-02 14:12:15
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如果容积率比较小，那么建筑面积相对也会更低一些，这样居住起来舒适度也会更高，但是由于容积率是由政府部门规定的，不同住宅类型容积率也有一定的差异性，比如，6层以下多层住宅的容积率为0.8-1.2，28层以上的住宅容积率为1.8-2.5，19层以上的住宅为2.4-4.5。 过高的容积率对于生活也是有一定影响的，主要表现在以下三个方面：1、高容积率的房屋意味着小区内的房子比较多，居住的人口密度较大，而且高密度的人口对于小区内的健身场所、娱乐中心以及消防通道等多个公共设施造成较大的压力。2、如果容积率过高，那么小区内的绿化比例相应会减少，会造成楼间距过小或者是停车位不足的情况，影响到生活品质。3、小区内人口密度过大，而外来人员混入其中的难度相对来说也会降低许多，这样对于安防系统也就提出了更高的要求。
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容积率影响居住环境和品质。在贷款考虑时，也应注意容积率对房产价值和未来投资潜力的影响。
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根据《建设用地容积率管理办法》，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。对于购房者来说，容积率大小直接影响居住舒适度，容积率较小，建筑密度一般也就较低，居住舒适度越高。容积率一般是由政府规定的，现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：11层小高层住宅为1．5～2．0，18层高层住宅为1．8～2．5，19层以上住宅为2．4～4．5。
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转让房屋分普通住房与非普通住房交纳的契税是不同的。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。因此，不同地区普通住房与非普通住房各地都有自己的标准，纳税人应关注本地的具体标准。契税是房屋买卖中国家规定必须交的税收，一般按合同中标明的房屋价款的1.5/100税率征税（房交会契税优惠除外），无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。买新房子要缴纳的契税为购房总价的3-5%(不同的省市自治区税率不同)，普通商品住宅减半，即1.5-2.5%。买二手房：非普通住宅契税要加倍。根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，征收标准为：普通住宅1.5%，高档住宅3%全部由买方承担。 地方规定，住房须同时满足3个条件才能认定为普通住房。这3个条件是：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，单套建筑面积在144(含)平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下(不同城市有不同的标准）。纵横法律网 韦锋律师
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