商品房需要什么手续

• 144****3579 房地产市场的基本知识
  
  一、 房地产：是只房产和地产的总和，指土地上的建筑物，附着物。
  
  二、 房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。
  
  一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。
  
  二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。
  
  三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。
  
  单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：
  
  A、 商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房
  
  从房地产用途来区分可以分为以下几点：
  
  写字楼：1.标准写字楼 2.商住写字楼
  
  住 宅：1.高层住宅（小高层） 2.多层住宅
  
  商 铺：1.临街地铺 2.裙楼商铺
  
  常用词语的解释：
  
  房地产产权：是只产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。具体内容是只产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。
  
  土地类型：土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。
  
  三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。
  
  七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
  
  土地使用权年限：是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回。
  
  土地使用费：土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是：居住用地2元/占地M²/年（由用地单位支付，个人尚未收取）。
  
  规划局：代表国家对城市规划设计进行引导和监控。
  
  国土局：代表国家行使土地所有者的权利。
  
  房管局：对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。
  
  公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。
  
  房管局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、增与等手续的部门。
  
  商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、增与、交换的房地产。
  
  福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。
  
  微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋市政府主管单位筹资建设，可来解决企业职工住宅困难房，价格由政府确定实行优惠价格政策。
  
  私房：私人通过合法途径在取得的宅基地上兴建的房产。
  
  自建房（集资房）：是指各单位自筹划资金或合资兴建的房屋，产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。
  
  房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。
  
  商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。
  
  外销许可证：凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售。
  
  房地产买卖合同：是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，内销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合同必须做公证。
  
  银行按揭：是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购得楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期倡付银行的及利息，这种方式称为银行按揭。
  
  房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、增与、继承为的合法性作法律公证。
  
  楼花抵押登记：是指已办银行按揭的楼花送到房管局产权登记科办理抵押登记手续，抵押人将贷款及利息偿还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。
  
  房地产转让：房地产转让，是指拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、增与将房地产转移给他人的法律行为。
  
  银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给他，凭此可以转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。（同城结算）
  
  银行汇票：银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。（异地结算）
  
  银行支票：是银行的存款人签发给收款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给收款人的票据，有效期为10天。（同城结算）
  
  预售楼花：将未建好的楼房提前出售，称为楼花。
  
  样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房子。
  
  示范单位：与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考。
  
  地价：土地使用出让的价格，包括土地使用出让金，市政配套设施和土地开发费
  
  一、基本参数
  ※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；
  ※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；
  ※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；
  ※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；
  ※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);
  ※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);
  ※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；
  ※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
  ※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。
  ※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。
  
  二、与产权有关的概念
  ※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
  ※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
  ※ 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
  ※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
  ※ 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。
  ※ 过户：即更换房屋承租人姓名。
  2018-06-28 17:17:05
• 137****8118 买房是件大事，对于大多数购房者来说，他们对购房程序和手续并不了解。这让很多销售人员钻了空隙，买房猫腻数不胜数。那么，买新房子需要哪些手续？本次小编就为大家梳理一下。问：买新房子需要哪些手续？答：如果是商品房你拿着开发商提供的各种材料如商品房预售合同、购房合同、建设工程规划许可证、建筑工程许可证、国有土地使用证等到房地产交易中心办理产权登记交纳有关税费办理房产证；
  二手房的话拿老房产证、转让合同、土地使用证、双方身份证等材料双方到场在房屋交易所办理过户手续取得新的房产证。
  问：买新房子需要看哪些证件？答：不管什么样的房子，只要是商品房，都要看五证两书：五证就是有关政府部门颁发给开发商的资质证书，五证齐全的商品房才是国家允许上市交易的。
  五证具体指的是：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证和销售许可证（预售许可证）。
  一般来说开发商如果没有前四证，就办不下来销售许可证，没有销售许可证，房子就不能销售或预售。 2018-06-28 17:16:38
• 147****9020 首先要看下五证，房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为一般情况下如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。您好，购买商品房一般需要办理下列购房手续：
  （１）签订认购书，并向房地产开发商交纳一定数额的定金或预付款。
  （２）签订正式的房屋买卖契约。
  （３）到房地产管理部门办理房屋买卖登记。外省市户口的购房者需同时办理在京购房申请。
  （４）按房屋买卖契约中的约定交纳房价款。需办理购房贷款的，与贷款人签订贷款协议，办理商业性贷款或住房公积金贷款。
  （５）验收房屋，办理入住手续，与物业管理公司签订物业管理合同。
  （６）按房屋买卖契约的约定办理房屋产权过户手续，领取房屋所有权证书。
  
  以上只是购房过程的一般手续，不同的商品房买卖必然存在不同情况，其买卖过程也会有一定的差异。
  在上述购房手续中，有两个值得注意的环节：一是签订认购书；二是办理产权过户手续。
  首先看产权过户问题。根据我国法律规定，房屋所有权的取得是以办理完毕产权过户登记并取得房屋产权证书为准；如果未办理完毕产权过户登记并取得房屋产权证书，即使购房者已经实际占用了该房屋，也不意味着购房者拥有房屋的所有权。
  关于认购书，常常容易出现争议，当事人往往对其法律效力作出完全相反的理解。一般说来，认购书是售房双方约定买卖某一套房屋的意思表示，其中往往约定“定金”来作为签订正式买卖契约的担保。根据我国《合同法》的规定，只要认购书依法订立并符合约定的生效条件（比如约定签字盖章生效），一般应当认定为有效。对于认购书中的定金条款，应当按照我国《担保法》关于“定金”的规定来处理。一旦发生单方违约行为，违约方应当承担违约责任。 2018-06-28 17:16:28
• 137****1447 卖商品房需要具备的手续如下:
  (1)商品房销售的主体必须是具有独立企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。
  　　(2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。
  　　(3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。
  　　(4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。
  　　(5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。
  　　(6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。
  　　(7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。 2018-06-28 17:16:15
• 148****9559 要先验房后办手续,具体分三步:
  一验房子质量, 二查“两书一表”, 三签《房屋验收单》.
  办理入住手续是收楼的正常程序，通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
  对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：
  第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
  第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
  第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
  第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
  第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
  第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
  索要“两书一表”
  向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。
  《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
  按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
  签收《房屋验收单》
  在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。
  **后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具《竣工实测表》，做到心中有数。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。
  另外从2006年1月1日起，北京市开始推广“一户一验”的住宅工程质量验收制，开发商在向购房者交房时，必须提供采暖系统安装质量，给水、排水系统安装质量等8项房屋质量检查和整改记录，并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息。
  从2006年1月1日起，北京市住房公共维修资金将实行网上办公，房地产开发企业、物业管理企业、业主委员会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台进行办公。业主可随时上网查询维修资金的使用情况及去向. 2018-06-28 17:16:06