有的小区开发商的房子没卖完在组建业主委员会时如何确定表决权

如何成立业主委员会 为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益，成立业主委员会是非常必要的。 一、成立业主委员会的条件： 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。 一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。 1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上； 2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上； 3、住宅出售已满两年。 二、成立业主委员会后要办理登记手续 业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记： 1、成立业主委员会登记申请书； 2、业主委员会委员名单； 3、业主委员会章程。 区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。 三、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下列职责： 1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况； 2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同； 3、依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理； 4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算； 5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； 6、监督公共建筑、公共设施的合理使用； 7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。 8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。 四、业主公约的效力 1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。 2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。 3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案； 4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。 5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

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业主委员会是小区业主自治组织，通过选举产生，代表业主利益，参与物业管理决策。组建业主委员会，需召开业主大会，选举产生委员，制定章程，并向相关部门备案。业主委员会的成立，有助于提高物业管理效率，维护业主权益，促进社区和谐。

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业主代表和小区的开发单位首先要共同组成业主大会筹备组，在所在区域的街道办事处和所属区的物业科的指导下开始筹备工作;届时是起草业主大会议事，规则，业主管理规约草案;之后要开始着手准备准备召开业主大会,同时推选业主委员会候选人名单,提前15天公示，公示的内容有什么时间地点召开业主大会，大会的内容等；各项内容50%以上业主通过后宣告业主大会成立，同时产生业主委员会，并上报街道办事处备案。

根据住房和城乡建设部制定发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第32条规定：“业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。”一般情况下，业主委员会有两种产生方式：1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生；2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理；而楼委会，负责楼内共有的管理。

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当地房地产管理部门是物业行业的监管部门，负责物业投诉。根据物业管理条例规定，县级以上的房管局、建设局是物业管理的行政主管部门，对物业公司的违规行为有监督管理的权利和责任，投诉的处理结果必须回复给业主。当地乡镇街道牵头成立业主大会，由业主大会选出业主委员会，业主大会有权决定物业公司的去留。

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