什么样的公房可以直接买断

公房的承租人一般只有一个人，其他人是共同居住人，也有人称之为同住人，其实两者是有区别的，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制，现实中可能由于各种各样的情况需要变更承租人。现分情况列举如下： 第一种情况，变更给第三人。这里所说的变更是由承租人去变更的；所谓第三人，即与该租赁房屋无相关人员，可以是路边卖唱的，也可以是街上遛狗的，总是非亲非故。此种情况需满足两个条件即可变更： 1．征得出租人的书面同意； 2．征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。 第二种情况，变更给共同居住人。需满足条件： 1．其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致； 2．新的承租人必须是为本处有本市常住户口的共同居住人之一。 当然，所谓纠纷都是在协商不一致的情况产生的，特别是中国人可能对协商这种玩意特别不感冒。所以法律也考虑到了这一点，在无法协商一致的情况下，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。 第三种情况，变更给非共同居住人的亲属。这种情况出现在承租人死亡，其生前在本处又无本市常住户口的共同居住人的情形，只要其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，就可以变更承租人。如果协商不一致，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人:（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。 如果出租人怠于指定承租人或批定的承租人不适格的，其它利害关系人是否有权向出租人提起诉讼。 分两种情况： 第一种情况，怠于指定承租人的。由于公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权，他人不得代行。因此在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人直接诉讼至人民法院要求确定的，法院将不予受理。 第二种情况，指定不适格的，其它利害关系人可以就承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。诉讼中，对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告，出租人为无独立请求权的第三人。安全审理以维持出租人的确定为原则，除非原先有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定。

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不能，没有这种政策了。

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　　1、公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府 规定的证明文件，也即公房买卖首先必须获得国家的批准。　　2、公有房屋买卖时，应当根据国家规定进行房地产价格评估。　　3、公有房屋必须经过交易审核后，方可办理所有权登记。　　（二）卖涉及公房初次买卖和公房的买卖后产权归属问题。　　作为公有住房实现商品化的必然要求，公房出售使很多个人拥有了自己享有所有权的房屋。但是由于公房买卖是具有政策性的行为，出售公有房屋，并不是把公有房屋售出了事，也不意味着国家在公有住房出售后对居民的住房问题不再进行经营管理。政府在出售公有住房时，既要尊重价值规律，又要考虑居民的负担能力，制定合理的价格，实现公有住房商品化和私有化的平稳过渡，这就形成了我国目前购买公有住房的部分产权现象。　　根据相关规定，职工购买公有住房，在国家规定的标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权；可以继承；可以在购房5年以后进行市场出售或出租，但原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入扣除有关的税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配；职工拥有部分产权的住房，在自用和自住时受到法律的保护；将优惠购买的住房投放市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或出租。　　购买公房需要缴纳的税费　　⑴ 登记费按件计算，每件100元，登记费由房地产交易中心收取。　　⑵ 房屋出售价0.5‰的房屋买卖合同印花税（分期付款的按购房总价0.5‰交付）；其计税依据为产权转移书所载的实际金额。　　⑶ 房地产权证印花税5元；　　⑷ 实际购房款（扣除超过建筑面积控制标准按市场价购房所付款项）1%的土地收益金；　　⑸ 购买公有住房超过建筑面积控制标准支付市场价的应按规定缴纳契税。契税按照房地产买价的0.75%计算缴纳。即纳税人为买方；计算依据为实际购买金额。　　⑹过户手续费；过户手续费按套计算。每套250元，30万元以下（含30万元）减半，过户手续费由房地产交易中心收取。　　出售公房需要交纳的税费　　从现行的税法分析，职工出售已购公房涉及到的税种有：　　⒈两税一费（营业税、城市维护建设税、教育费附加），税率为5.5%，按照销售额计算应纳税额；　　⒉个人所得税，财产转移所得按20%比例税率计征，以售房人销售收入总额扣除各项费用后的余额作为计税依据；　　⒊土地增值税，个人自用住房居住5年后出售，免征；　　⒋印花税，按销售额的0.5‰征收。按现行的税种收税，推算职工出售已购公房所需缴纳的税额。　　假定职工当年按优惠价购买公有住房所付房款为X，出售已购公房款为Y，土地收益按所得房款的5%计收。　　两税-费额（A)=Y×0.055×0.94（1-5%)=4.91 15×10-2Y　　个人所得税（B)=[Y×0.94-X-A-Y×0.94×5%]×20%=0.1688Y-0.2X　　印花税（C)=Y×0.94×0.5‰=4.7×10-4Y　　应纳税总额（D)=A+B+C=0.21839Y-0.2X　　税负总额大约相当于出售已购公房房款的20%。

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有以下几个步骤： 1、要求产权人提供相关证件的原件：房屋所有权原件及/或共有权证原件；共有权人同意出售该房屋的证明；原产权单位同意出售该房屋的证明(在以标准价购买的前提下)； 2、要注意产权过户手续的办理与房屋价款交付的联系；

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单位公房个人只有使用权，没有产权，无法办理过户手续。需要房主和单位协议买断产权，缴纳土地出让金和契税等税费，办理个人名字房产证，契税证明，出让性质土地证，才可申请过户该住房。

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