地下室有产权吗？

当前,业主、开发商、物业公司经常为地下室的归属问题产生纠纷的现象层出不穷。那么,到底地下室是不是一定归业主所有?买了地下室,就真的有了产权了吗?今天,小编就为您说道说道。根据《人民防空法》规定“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”因此,大部分新建居民小区均配备有地下室。但由于法律规定的不明确,使地下室的权属处于一种模糊状态。关于地下室的产权归属问题,应当从地下室的建设、销售、分摊以及人防工程的权属性质等多方面来分析,而不应从单一的或笼统的角度就认为地下室的产权归业主或开发商所有。一般,按照传统观点上说,在商品房销售时,地下室中未分摊部位和空间的产权应属于原建设单位――开发商所有;在商品房销售时,地下室中已分摊部位和空间的产权应属于全体业主所有;而地下室中人防工程的产权,应属于国家所有,由政府的人民防空办公室管理。根据各小区建设实际,参照《物权法》及相关法律、法规判断,地下室权属应有如下两种情况:(1)建筑层高低于2.2米的,根据《房屋测量规范》,层高在2.2米以下地下室,不计算建筑面积,不能办理房屋产权;作为公用建筑面积,业主在购房时已出资的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定公用建筑面积包括“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;”该条所指地下室建筑成本已打入房价,开发商不能单独议价和出售,产权应当归全体业主所有。(2)防工程的地下室,有独立使用空间,且设计用公用建筑面积的,开发商可通过出售、附赠或者出租等方式处置。

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什么样的地下室可办理产权根据相关规定，可办理产权的地下室层高要求在2.2米以上，包括相应的有永远性顶盖的出入口。同时房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室，房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。层高小于2.20米的地下室和半地下室不计算建筑面积。

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地下室是否有产权主要还是在于开发商是否将地下室已经规划在了公摊面积当中，一般情况之下建筑层高小于2.2米，不计算建筑面积，不可以办理房屋产权，开发商也没有权利进行出售或者是转让。而且地下室如果是用做人防工程使用，虽然是有独立的使用空间，但开发商只有使用权，并不能够办理所有产权证，大多只能够用于赠送或者是出租。按照传统的观点，地下室未分摊的部分产权属于原建设单位已经分摊的部分，则属于全体业主所有。根据我国的相关法律规定，在没有领取所有产权证的房地产是不能够进行转让的，所以在购买房屋时，如果开发商将地下室出售或者是通过赠送的方式转让给业主，在没有办理房屋所有产权证时，购房者取得的仍是债权上的权益，很难获得真正的物权。

地下室是否有产权，主要是看地下室获取的方式，如果是通过出售的方式获取到地下室是拥有产权的，但如果地下室属于人防工程的地下室，是没有产权的，即便是购买地下室之后拥有的也是使用权，所以购买者在购买之前要先了解地下室的性质，特别是一些建筑层高小于2.2米的地下室，不计算建筑面积，所以也就无法办理房屋所有产权证。整个小区内部除了业主所居住的房屋之外，还包括有电梯井、设备间、公共门厅等为小区业主服务的公共用房，像这些公共用房所产生的面积，因为都纳入到建筑面积当中，业主已经按照分摊到个人头上的公摊面积，缴纳了相关的费用，所以对于公共使用场所的产权都归属于全体业主所有，当地下室建筑成本已经算到公摊面积当中，开发商是不能单独将地下室出售的。

参照《物权法》及相关法律、法规判断，地下室权属应有如下两种情况：一、建筑层高低于2.2米的，根据《房屋测量规范》，层高在2.2米以下地下室，不计算建筑面积，不能办理房屋产权；作为公用建筑面积，业主在购房时已出资的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定公用建筑面积包括“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；”该条所指地下室建筑成本已打入房价，开发商不能单独议价和出售，产权应当归全体业主所有。二、作为人防工程的地下室，有独立使用空间，且设计用公用建筑面积的，开发商可通过出售、附赠或者出租等方式处置。三、即使开发商将地下室出售、附赠给业主，但根据《城市房地产管理法》规定，房屋仅指“土地上的房屋等建筑物及构筑物。”而无法取得权属证书。根据该法第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。

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