自住型商品房便宜多少

《意见》规定，符合限购政策在本市具有购房资格的家庭，均可购买。两类家庭可优先购买：一是本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士购买要满25周岁。二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。　　同时，为防止投资获利，《意见》规定，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让；如5年以后转让的，如果有增值，应当将差价的30%缴纳土地收益等价款。

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什么自住商品房1、首先它是商品房，但政府在出让土地时就对开发商限制了未来的出售价格；2、自住商品房购买者范围更宽，主要是社会夹心阶层，买不起普通商品房但又不符合保障房购买资格的人；3、购房对象不用审核收入，但目前该政策仅适用于北京，其他地方尚未执行。北京家庭需要审核名下是否无房或者是不是只有一套房，而非京籍家庭需审核是否符合购房条件以及是否无房。4、申报对象由开发商统一提交到北京市房屋权属部门等相关部门审核购房资格。5、项目开发商办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，应在北京市住建委网站和销售现场公示相关信息。6、购买自主型商品房，五年内不得上市，五年后上市收益的30%需上交财政。自住型商品房申请条件1、名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭可申请自住型商品房；2、符合购房条件且名下无房的非京籍家庭（需持有有效暂住证，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，可以购买一套自住型商品房）；3、单身者申购北京自住型商品房需年满25周岁；4、北京市户籍的无房家庭和目前已在轮候经适房、限价房的家庭可优先购买。自住型商品房优先购买条件1、北市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁。2、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。注：符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。

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北京市住建委2013年10月22日发布，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。 2013年11月12日，首批7个2013年北京市第一批自住型商品房项目规划设计方案在北京市规划展览馆正式对外开放。金隅嘉业近期朝阳北路高井星牌建材厂地块、东坝单店地块两个自住型商品房项目已于2014年2月15日上午10点开始进行网上申购报名。 2014年2月，丰台西局一限价房项目每平方米定价2.1万元，“逼近”北京市新推出的自住型商品房每平方米2.2万元的价格。北京市住房建设管理部门表示，自住型商品房价格不会长期“封顶”，还将遵循**初设定的“比周边商品住房低30%左右”的定价机制，销售价格将随行就市。2015年，已经有10余个自住房楼盘投向市场。 自住型商品房申请条件 1、名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭可申请自住型商品房； 2、符合购房条件且名下无房的非京籍家庭（需持有有效暂住证，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，可以购买一套自住型商品房）； 3、单身者申购北京自住型商品房需年满25周岁； 4、、本市户籍的无房家庭和目前已在轮候经适房、限价房的家庭可优先购买。 自住型商品房优先购买条件 1、北市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁。 2、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。 注：符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。

自住型商品房虽然相对于周边地段的新建商品房和二手房，在价钱上打了七折。不过要注意，这个打七折的参照价格，是2013年下半年北京楼市阶段性**高点的数据。因此，在这个价格数据基础上打折，显然仍旧高的很。对于缺房子住的刚需人群来说，有能力全款吃进者寥寥，使用住房贷款看来在所难免。此外，自住型商品房虽然是共有产权，但仍具有一定的投资**（或贬值）属性，对于投资人来说，利用贷款杠杆来实现住房梦，显然比全款要划算得多。自住型商品房究竟能不能使用贷款呢？我认为，既然它是商品住房，不管是否掺杂了政府因素，都可以使用住房贷款来购买，而且适用于现行住房贷款的任何政策，理论上也没什么超国民待遇的特殊性。那么，买一套自住型商品房，究竟要准备多少**款，能申请到多少贷款？每个月怎么还呢？怎样还款**划算呢？现在，我把北京市目前实行的住房贷款政策做个梳理。大家可以参照。一、首套房贷款根据北京市的住房限购政策，北京户口的已婚家庭只能购买**多两套住宅（商住两用不算套数，在京军警视同北京户口），非北京户口的满五年纳税、社保家庭，以及单身家庭（包括离婚）都只能购买**多一套住宅。而对于自住型商品房来说，每个有资格的家庭终身只能购买一次自住型商品房，也就是一套房。以后即便离婚，名下没房的家庭也不能再购买自住型商品房。买过自住型商品房的家庭，成员中满25岁的孩子，可以独立成户，获得购买自住型商品房资格。自住型商品房申购过程中，保障房轮候和京籍无房户是优先购买群体。考虑到自住型商品房僧多粥少的现实，预计未来两年内，绝大部分自住型商品房项目都会被优先群体包圆，而其中大部分家庭是首次购房。如果没有能力支付全款，那就只好贷款，享受首套房贷款的相关政策。（一）支持力度国家对首套房贷款是支持的。这种贷款基本是解决刚性需求和基本居住需求，理应得到满足。不过，由于银行普遍处在贷款额度不足的状态，放款时间比较慢，而且因个人金融信用的实际状况，存在拒贷的可能性。绝大多数银行执行基准利率，少数银行可能执行基准利率上浮10%（1.1倍基准利率），或搭配出售理财产品。在基准利率上打折扣的情况已经很少了。在北京楼市历史上，大概只有2009年出现过基准利率基础上下浮30%（利率七折）的情况，但即便如此，也比同期的公积金贷款利率略高。（二）首套商贷5年以上的基准利率是6.55%。首套房贷要求**不低于总价30%，贷款额度不超过总价70%。贷款期限**长为30年。一般来说，35岁以下的年轻人申请，基本可以拿到30年的还款期。超过40岁以后，还款期就会缩短。银行一般将65岁视为还款截止年龄（也就是到这个岁数时必须还完）。因此，如果您50岁再来买房，还款期只有15年，同样额度的贷款，月供会比较多，但利息总额减少。贷款额度要根据申请人的单位属性、金融信用状况、经济收入酌定。一般来说，月供不能超过家庭月收入的50%。我们以恒大御景湾为例。每平米22000元，90平米的住房大约为200万元。**不能低于60万元，商贷**高不能超过140万元。如果按照月供**少，还款期**长来算，为期30年的月供为8895.04元（等额本息法），30年里还的利息总额高达180.221万元，超出本金40万元。那么，这个购房家庭的月收入要超过18000元，才能拿到这140万元贷款。当然，如果差钱的家庭可以要单位伪造收入和纳税证明，但家庭约收入一下子拿走将近9000元还贷，作为工薪阶层的你，不觉得负担很重吗？也有人愿意用等额本金法，每个月还的本金一样多，那么月供额度就会在30年里由多变少，第一个月还11530.56元，以后逐月递减，到第360个月还3910.12元.30年里的还的利息为137.932万元，比本金略少，比等额本息法少还40多万元利息。因此，要想让自己月供负担轻一些，**就尽可能多一些吧。（三）首套公积金贷款公积金贷款的发放单位是有区别的，包括常见的北京市住房公积金管理中心和中央国家机关住房公积金管理中心（简称市管和国管），也包括不太常见的中共中央直属机关住房公积金管理中心（简称“中直管”）和铁路系统住房公积金管理中心，以及军队的住房公积金管理中心等。需要解释的是，国管的覆盖面包括国务院系统的政府机关、事业单位和中央直属企业、部委直属国有企业。市管的覆盖面包括北京市及各区县政府机关、事业单位和北京市、各区县直属国有企业、民营企业、外资企业和个体企业。中直管的覆盖面是党中央直属的政府机关、事业单位以及全国人大、政协、各民主党派机关及事业单位，以及相关的直属企业等。铁路系统和军队的情况顾名思义，就不解释了。公积金首套房贷款的基准利率是4.5%，相当于商贷的66折，可以说是国家给缴纳公积金的职工提供的贴息住房贷款。根据北京市**新规定，职工缴存公积金连续满12个月且购房时仍在缴存的，可以申请公积金贷款，否则不行。中间断了得从头算。能贷多少呢？北京市规定的标准上限是80万元。如果信用评级达到A级，可以贷到80万元；达到AA级可以贷到92万元，达到AAA级可以贷到104万元。上面的说法是理论上的，但现实中由于贷款额度较紧张，一般也就**多给贷到80万元。就算你信用评级再高，想拿到104万元也不容易。目前，想要贷到80万元大概也不容易。需要每月个人缴存额不低于700元（不含单位1:1补的700元），才能拿到这么多贷款。否则适当减少。如果一个月个人缴存额大概五六百元，大概能贷到70-75万元，比以前略有减少。前段时间新闻上公布了算法，我不再赘述。公积金贷款执行的**标准比较古怪。首套房且建筑面积90平米以下，**不低于总价20%，贷款不高于总价80%。首套房且建筑面积超过90平米（不含），**不低于总价30%，贷款不高于总价70%。这个政策可理解为支持中低价位、中小户型的初次刚性需求。以恒大御景湾为例。每平米22000元，90平米的住房大约为200万元。虽说有**不低于20%的说法，但由于一般情况下只能贷到80万元，购房者还要准备出120万元的**款。因此，由于总价和贷款额度因素，**实际上变成了60%。月供是多少呢？按照贷款80万元，为期30年计算，月供4053.48元（等额本息）。30年间的利息总额为65.925万元。如果按照等额本金法还款，首月要还5222.22元，第360个月还2230.56元，可以说是逐月减少。不过前十年的月供负担略重一些。利息总额54.150万元，比等额本息法少还11万元利息。不过，公积金中心似乎不太支持等额本金法。按照北京的生活成本计算，月供4000元的前提是家庭月收入不低于1万元，否则维持基本生活质量就比较麻烦。而当**出去120万元以后，很多家庭就立即沦为赤贫，生活质量不降低才怪呢。（四）能不能组合贷款现代多数开发商开发的普通商品房项目，都不支持组合贷款，甚至不支持国管公积金贷款。组合贷款的麻烦之处在于三点：一是每种贷款的额度都受限；二是办理手续非常繁琐，极容易因两类贷款之中的一类没批下来，给自己找麻烦；三是相当于同时使用了两次贷款。根据央行的说法，一个家庭只能使用两次住房贷款，无论是公积金还是商贷，正所谓“认房也认贷”。第三次购房时，无论名下是无房，还是只有一套住房，都只能全款购房了。所以，我不建议使用组合贷款。二、第二次购房贷款根据央行和北京市公积金管理中心的有关规定，住房贷款的发放采取“认房也认贷”的形式。既然一个北京户口家庭只能买两套房，那么他也相应地只能享受两次贷款机会。第三次购房时，无论名下是无房，还是只有一套住房，都得全款购房。因此，使用贷款时一定要谨慎小心。更重要的是，首套房贷款只有一次。就像人的青春年华，失去就再也没有了。理论上讲，国家不反对第二次贷款，但申请难度肯定比首套房贷款和第一次贷款难度大得多。第二次贷款包括两种情况，一种是名下无房，一种是名下已有一套住房。（一）名下无房的第二次购房贷款这种情况通常出现于名下以前有房，但都已卖掉。以无房户身份重新购置一套住房。而且以前购房时用过一次住房贷款，再卖掉前已将贷款余额还清。这次购房需要再用住房贷款，这就是名下无房的第二次购房贷款。根据有关政策，这种情况无论是商贷还是公积金贷款，需要**不低于总价的60%，贷款不高于总价的40%，贷款利率均为1.1倍基准利率（商贷是7.21%、公积金是4.95%）。月供额度相应增加。我们仍以恒大御景湾为例。单价22000元，90平米户型。总价200万元，只能获得**多80万元、**长30年的贷款额度（可能现实中获得的额度还会略少），需要**120万元。商贷月供5435.72元（等额本息），30年还的利息总额是115.686万元。公积金月供4270.16元（等额本息），30年还的利息总额是73.726万元。（二）名下有一套房的第二次购房贷款（二套房贷款）名下有一套房子，用贷款购买，无论贷款是否还清，这时理论上可以再通过贷款购买第二套住房，就是第二次贷款，属于**典型的“二套房贷款”。由于名下有房，无论该房是否在北京，**都不能低于总价70%，贷款无论是商贷还是公积金，都不能高于总价30%，贷款利率为基准利率1.1倍（商贷是7.21%、公积金是4.95%）。个别银行对这种情况可能会因额度有限而拒贷。名下有一套房子，全款购买。然而，自己的贷款已经用过一次（比如为父母买房贷款偿还），此时自己再想通过贷款买一套房，依然是**70%，贷款30%。我们以恒大御景湾90平米住房为例。200万的总价，在这种情况下**要达到140万元。贷款60万元。如果还款期为30年，商贷月供4076.79元（等额本息），30年还的利息总额是86.765万元。公积金月供3202.62元（等额本息），30年还的利息总额是55.294万元。不过在实践中，如果第一次贷款尚未还清，很可能影响第二次贷款的申请结果，没准会被拒贷。三、负担评估已经推出的自住型商品房的里，**低总价约为80万元（当代采育满庭春MOMA84平米户型），**高总价约为200万元（顺义住总兴华新国展满庭芳105平米户型）。在贷款政策“认房也认贷”的政策环境里，这样的价位对于任何中低收入的刚需购房者来说，都是负担沉重的。我觉得，按照2013年下半年楼市**高点作为七折定价参照的做法，现在看来有些无耻，带有给高房价和楼市泡沫托底的意思，对普通购房者也是一种无声的“坑爹”。我个人的建议是，在权衡自己的经济实力和月还款能力之后，做出适合自己真实承受能力的购房选择。不要为买一套房，拖累了几十年的生活质量和生活预期。四、贷款政策总结（一）已婚北京户口家庭：首次购房，名下无房：公积金贷款90平米以下**两成，90平米以上**三成。商贷**三成。名下无房，第二次购房，第二次贷款：公积金贷款和商贷都是**六成，利率1.1倍。名下有一套房，第二次购房，第一次或第二次贷款：公积金贷款和商贷都是**七成，利率1.1倍。名下有两套房，禁止购买第三套房。无论名下有没有住房，禁止第三次贷款。（二）单身北京户口家庭（包括单身、离婚、丧偶）和满五年缴税社保的外地户口家庭名下只能有一套住房（当然，在限购出台之前名下有N套房都无所谓，限购后就不能再买了）。首次购房按首套房贷款政策。名下无房，第二次购房（即卖旧买新）按照**六成，贷款利率1.1倍。禁止第三次贷款。（三）需要解释的问题1.所谓名下房屋，是在全国范围内的住宅，不含商住两用。2.购买商住两用房不能使用住房贷款，只能打政策擦边球，使用抵押消费贷款，**高申请额度100万元，**高还款年限为10年，执行1.1-1.2倍数基准利率。所以，月供比较多。

对于全国房价的快速上涨，各地对于买不起商品房又无法享受保障房的“夹心层”推出了不同措施。那么什么叫自住型商品房？和普通商品住宅有什么区别？ 什么是自住型商品房 北京市住建委2013年10月22日发布，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。 2013年11月12日，首批7个2013年北京市第一批自住型商品房项目规划设计方案在北京市规划展览馆正式对外开放。金隅嘉业近期朝阳北路高井星牌建材厂地块、东坝单店地块两个自住型商品房项目已于2014年2月15日上午10点开始进行网上申购报名。 2014年2月，丰台西局一限价房项目每平方米定价2.1万元，“逼近”北京市新推出的自住型商品房每平方米2.2万元的价格。北京市住房建设管理部门表示，自住型商品房价格不会长期“封顶”，还将遵循**初设定的“比周边商品住房低30%左右”的定价机制，销售价格将随行就市。 购买条件 非京籍家庭持有有效暂住证，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，可以购买一套住房。这意味着，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买“自住型商品房”。申购家庭定义为夫妇及未成年子女。 业内人士表示，无论是京籍家庭还是外地人申请购买“自住型商品房”，首先要经过政府的购房资格审核。由于该类住房价格明显偏低，因此预计有购房意愿者会很多，这对于北京的购房资格审核系统将是一个考验。 业内人士分析，预计“自住型商品住房”的购买人群肯定多于供应的房屋套数，因此在实际操作中，应该会采取摇号的方式来确定**终的购房者。 “应该会借鉴保障房的摇号购房方式，将申请购房家庭分为普通组和优先组分别摇号。可优先购买的家庭先摇号，如果优先家庭选完房还有剩余，再给普通家庭选房。” 定价机制 “自住型商品住房”的价格将比周边商品住房低30%左右，套型以90平方米以下为主。 从这两方面看，“自住型商品住房”与北京在2007年推出的限价房很类似。不过，限价房的限价比例更大，很多项目比周边商品房低了四五成甚至更多。而从北京已经供地的几个“自住型商品住房”看，朝阳区豆各庄项目的销售限价为22000元/平方米，比周边在售二手房价格低4000元左右；海淀区环保科技园项目的销售限价为1.9万元/平方米，周边商品房的均价在2.5万元/平方米以上。 相关部门曾表示，“自住型商品住房”的单套总价基本在200万元以内，此次政策明确，要比周边商品房价格低30%。 申请流程 北京市住建委发布《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定（征求意见稿）》，这份文件对自住型商品房的申请购买流程进行了详细规定。申购流程： 1、报名 开发商在向市住建委网站申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，会在市住建委网站和销售现场进行不少于15天的公示。公示项目名称、企业名称、项目位置、套数、户型面积和销售均价等信息。 有买房意向的市民，在不少于15天的公示期中，可以按照普通购房要求提交相关材料；经适房、两限房轮候家庭，还得提交《北京市城市居民购买经济适用住房/限价商品住房申请备案通知单》和申请人的身份证明材料。申请人既要在网上提交相关材料，也要到开发商销售现场提交原件和复印件。 2、核验 市住建委相关部门和开发商对购房人员资质进行审核。在市民提交材料之后的20个工作日内，会给出是否通过审核的结果。 在现场申报时，资格核验也同时启动。开发商将对申请家庭的材料进行初审，符合条件的就可以在自住型商品房资格审核系统中填报家庭信息，并将联机打印的《家庭购房申请表》和承诺书经由购房家庭签字确认后，在审核系统中提交资格审核申请。 市住建委会同相关部门在20个工作日内，对购房家庭的资格进行审核。购房家庭可登录北京市住房和城乡建设委员会官方网站查询资格审核结果。通过购房资格审核的申请家庭，方可参加摇号。 在审核之后，市民如果对审核结果有异议，还可以自资格审核完成之日起10个工作日内，持相关证明材料到市住建委申请复核。 3、摇号规则 自住型商品房摇号的方式介于普通商品房开发商自行摇号、保障房政府摇号之间。摇号将使用全市统一的摇号软件，摇号结果会在市住建委官网和销售现场公示3天。 自住房摇号软件采用“双重随机”设计思路。 一是摇号编号随机。购房家庭在现场确认时将从3组随机4位数字中任选其一作为前缀，与资格审核系统自动生成的内部编号共同组成唯一的摇号编号，消除报名先后对摇号结果的影响。 二是种子号随机。摇号时，现场将随机邀请6位购房家庭代表，每人随机抽取1位数字，组成6位种子号，摇号软件根据种子号从通过审核的家庭数据库中随机抽取申购家庭，确定选房顺序。 4、选房 摇号环节之后是选房和签约，市民可以直接在销售现场和市住建委官网看到选房公告。在选房之日5个工作日以前，开发商就会明确选房时间、地点、批次安排等。 优先池中的家庭会先选房，而且每个申请家庭只能选择一套自住型商品房。 已通过购房资格审核的申请家庭放弃选房，或者已完成选房的申请家庭放弃购房的，由未选房的申请家庭按照摇号确定的顺序依次递补选房。未按照选房公告要求参加选房的，视为放弃。 购房家庭可以同时参与多个项目摇号，但只要选中了一个项目中的一套，其他项目中的号码自动作废。 选房之后就是签约。开发商会与购房家庭签订购房合同，购房家庭的成员今后不得再申请购买自住型商品房；属经济适用住房、限价商品房轮候家庭的，自动放弃轮候资格。 对通过隐瞒家庭信息、伪造证明材料等方式，弄虚作假，骗购自住型商品房的家庭，一经查实，开发商会与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 北京购自住型商品房拟统一摇号 两类家庭优先 北京购自住型商品房拟统一摇号 两类家庭优先 2013年11月底，北京首个自住房项目—恒大朝阳豆各庄项目将公开接受购房申请。昨天，市住建委公布了备受关注的《自住型商品房销售管理暂行规定》的征求意见稿。摇号将由开发商组织，使用全市统一的摇号软件确定选房顺序。本市户籍的无房家庭和目前已在轮候经适房、限价房的家庭可优先。 据了解，购买自住型商品房的流程较普通商品房主要增加了购房申请和摇号分配两个环节。针对市民普遍关心的房源销售监管的问题，市住建委制定的销售管理细则将采取七大措施，确保自住型商品房的销售过程的公开、公平、公正。 七大措施确保销售公平公正公开 措施1：市住建委官网公示房源信息 项目公示期不少于15天。自住型商品房项目遍布全市，购房人申请购房不受区域限制，可根据自身家庭需要，选择适合的自住型商品房。购房人可以在多个项目同时申请，但是符合条件的购房家庭成员只能购买一套该类商品房。 措施2：分批摇号两类家庭优先购买 本次将分别对优先家庭和非优先家庭进行摇号，首先保证优先家庭按照摇号顺序选房，再组织非优先家庭进行顺序选房。 措施3：购房资格申请进行网上审核 房地产开发企业对购房家庭的申请材料进行初审，符合条件的，在本市自住型商品房资格审核系统中填报家庭信息，并将联机打印的《家庭购房申请表》和《承诺书》经由购房家庭签字确认后，在审核系统中提交资格审核申请。《家庭购房申请表》一式两份，购房家庭和开发企业各留存一份。前述材料将作为购房合同附件，在办理房屋登记时提交登记部门。 措施4：借鉴购车摇号使用统一软件 自住型商品房摇号将使用全市统一的摇号软件。该摇号软件是在总结保障房摇号经验的基础上，借鉴北京购买小客车摇号办法，排除人为因素。目前，摇号软件正在研发。 措施5：摇号与选房将全程公证监督 摇号、选房过程将由公证机关全程公证，接受属地区、县住房城乡建设主管部门监督，并可以邀请社会公众现场监督。摇号结果及选房公告等均要求开发企业在住房城乡建设委官方网站和销售现场公示公告。确保程序的公正性和透明性。 每个申请家庭只能选择一套自住型商品住房。优先家庭选房后还有剩余房源的，其他申请家庭继续依次选房。 措施6：购房家庭成员不得买同类房 开发企业与购房家庭签订购房合同后，购房家庭的成员今后不得再申请购买自住型商品房；属轮候家庭的，签订自住型商品房购房合同后，自动放弃轮候资格。 针对保障房轮候家庭优先购买此类住房，据市住建委相关负责人介绍，从2013年4月19日开始，全市已实行保障性住房统一申请，所有申请人均先通过承租公租房解决住房困难。自住型商品房为经适房、限价房轮候家庭提供了除购买保障房之外的另一种选择，轮候家庭自愿购买自住型商品房，且享受优先资格，购买后视作已解决住房困难。 措施7：严惩骗购5年内禁在京购房 对通过隐瞒家庭信息，伪造证明材料等方式，弄虚作假，骗购自住型商品房的家庭，一经查实，房地产开发企业应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任。