谈谈房屋转租纠纷的处理原则

• 145****6922 一、未经出租人同意的房屋转租合同的效力问题
  租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。
  出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。
  租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。
  承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。
  《合同法》规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。
  可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。
  二、租赁合同解除致次承租人不能使用租赁物的损失承担问题
  由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求，次承租人只能向转租入主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。
  三、经出租人同意的转租合同要求解除问题
  租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此而处于履行不能的状态。
  但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同。
  因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致，否则，次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。 2018-05-23 15:33:43
• 142****4606 按相关法律规定，对于合同纠纷，当事人可以协商解决，协商无法解决的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼，通过人民法院解决纠纷。
  　　相关法律规定《中华人民共和国合同法》
  　　第二百二十四条　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
  承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 2018-05-23 15:33:26
• 157****7831 转租房屋就是指将自己租来的房子由于其他特殊的原因不再租住但是房租已交纳很多，所以再次租给别人的情况。
  (一)房屋转租的前提是经原出租人同意：房屋转租是房屋出租后，承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租的房屋再出租给他人使用，不参与经营而获得租金性收益的行为。私房转租的前提是必须经原出租人同意，其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋，如房屋出租合同未明确这一点，承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，属于承租人违约，不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约责任。
  (二)什么情况个人不得转租：
  1、承租人拖欠租金的;
  2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。为了保护出租人的利益，即使租赁合同就转租事项作了约定，上述第一、第二种情况发生时，出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示，拒绝同意房屋转租，并按合同约定追究承租人的违约责任。当然，如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，也可以不受上述禁止转租条款的制约，但在违反行政法的情况下除外，例如，当擅自搭建违反房 屋规划管理规范时。
  (三)个人转租需要注意的事项：
  1、非独立成套房屋承租人转租房屋后，增加了合用部位的使用人，将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用，因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况，不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。
  2、房屋转租合同约定租期的**后时限不能超过房屋租赁合同约定的**后租日。私房转租当事人应在签订房屋转租合同后的15日内持下列材料向房屋所在地的区县房地产交易中心办理登记备案：
  (1)租赁合同登记备案证明;
  (2)转租合同;
  (3)转租的承租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明。
  3、转租合同当事人登记备案提交的材料符合规定的，房屋所在地的区县房地产交易中心或市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处应出具转租合同登记备案证明。
  4、私房转租的租金，由转租当事人自行协商确定。出租人可以与承租人约定从承租人转租房屋的租金中获得一定比例的收益;租赁合同中或出租人书面同意转租时未约定转租租金收益分配的，出租人无权获取收益。 2018-05-23 15:32:32