签购房合同需要注意些什么 新手买房有哪些注意事项

 “本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。”“小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。”“如乙方对于售房资料及沙盘和甲方有不同理解，甲方拥有**终解释权。”这些买房合同猫腻，购房者并不陌生，它们真真切切地伤害到了购房者的利益，商品房买卖12条“霸王条款”，买房时候一定要看清楚啦！ 1. “霸气”广告 霸气表现：“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。” 专家点评：广告亦应视为合同内容。《合同法》第15条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据**高法的司法解释，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。 2. “霸气”解释权 霸气表现：“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有**终解释权。”或者“甲方提供的售楼资料及沙盘展示用于广告宣传，如乙方对于售房资料及沙盘和甲方有不同理解，甲方拥有**终解释权。” 专家点评：格式条款不能“一边倒”。根据上一条款的解析，广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容。如果违反，应承担违约责任。《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利。 3. “霸道”不退款 霸气表现：“本认购书签订7日内，认购人未能交纳**款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。”或者“乙方须在本协议签定之日起，XX日内到‘XXX’售楼现场与甲方签定《商品房买卖合同》及其他相关文件；若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，甲方有权将乙方所定的该套商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且上述定金不予退还。” 专家点评：双方权利义务不对等。此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束，未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》及司法解释，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还定金。 4. “霸占”会所 霸气表现：“楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方。投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。”或者“出卖人有权无偿使用建筑外墙、屋面，用以标注本项目开放商名称、小区名称等，而不需要征得买受人的同意。” 专家点评：这是侵害业主权利。此条款侵害了业主权利。《物权法》第71条明确规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。《成都市物业管理条例》第49条规定：通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。 5. “霸占”停车位 霸气表现：“小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。” 专家点评：这违反了《物权法》。此条款违反了《物权法》第73、74条，排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利。此外，《合同违法行为监督处理办法》第11条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者应当享有的权利。 6.“霸王”交房期 霸气表现：“因设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。”或者“政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电、高考、创卫等）导致工程施工期延长的，出卖人房屋交付时间相应顺延并免予承担逾期交房的违约责任。” 7. “霸王”产权证 “因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金，合同继续履行。若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。” 8.“霸王”违约金 “买受人违约或解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金；出卖人违约或解除合同的，出卖人按应付款5%支付违约金。” 9. “霸王”入住费 “买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话、装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。” 10. “霸王”入户手续 “买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费。”或者有的合同约定出卖人可以解除合同。 11.“霸王”退房条款 “买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失。” 12.“霸王”争议条款 “本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决。1、提交X仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。”

买房可能要付出全部家当，签合同时，一定要多加注意。那么，买房签合同应该注意哪些事项呢?今天小编就为您详细解答。 1、首先看开发商是否具备“五证”并验明 五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”？教给您一种方法，这五证**主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 除此之外，买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。 2、使用规范的合同文本 一定要参照**好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。**好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。 3、买期房要注意建筑面积的约定和交房时限 在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。 4、签约时要注意房屋质量问题和物业管理事项 购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。另外，合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。 5、注意合同文本中补充协议的内容及违约责任 购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。当然还需要注意约定的违约责任，比如签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。 此外，还要特别提醒大家，在银行放贷日益变难的情况下，签合同更需要谨慎。 只要合同或定(订)金是在当事人公平自愿的基础上签订或支付的，都是依法成立的。约定对合同当事人都具有法律效力和约束力，任何一方都不能随随便便地否定或终止，否则就得承担违约责任或被限制性条款约束。一般在《认购书》里都设有“因乙方原因未如期支付首期及签署合同，视为乙方放弃购买房屋，所付款项不予退还”条款，要搞清楚谁是违约责任方，且要看合同是否有对订金处置的条款，有合同约定的按约定执行，否则协商处理。

某开发商在格式办证通知中增加“办证后责任终止”的备注，险些逃脱违约责任  因为房地产证办理一直拖延，业主找开发商索赔。开发商则以业主已在办证通知上签字称同意“办证后责任终止”为由推脱。近日，深圳市罗湖法院经审理后认为，开发商在其制订的格式办证通知中备注一个含义模糊的免责条款，有违公平诚信，故判决开发商承担延期办证违约责任。 张某称，他于2005年 3月4日与某大厦的开发商签订了购房合同，总价为人民币336,937元。约定了因开发商原因造成他们不能按期限领取《房地产证》的，开发商从取得《验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金。 该大厦于2005年1月10日竣工验收，但开发商迟延至2006年才陆续为业主办理了房地产证，张某的《房地产证》直到2006年2月22日才登记核发。张某认为，开发商违约时间共197日，请求罗湖法院判令某大厦的开发商支付逾期办证违约金人民币2万元。 开发商辩称，双方在办证通知上曾签过一个备注：“乙方（即张某）取得房地产证后，双方之间的权利、义务及责任终止”，开发商认为，备注内容可以认定为，张某一旦取得了房产证明就放弃追究开发商延期办证责任。 罗湖法院审理认为，开发商利用发给张某的办证通知备注上一条含义模糊的条款，借此逃避责任，其行为违反了诚实信用原则，不能据此免于承担逾期办证的违约责任。故此，罗湖法院判决开发商向原告张某支付延期办理房地产证违约金人民币19912.98元。

如果是开发商的房子，很难有大的合同修正甚至不让修改主要的是看一下楼盘有没有销售许可证和五证，地方土地管理局可查询的，免得收了钱一直拖着。需要注意的点如下1、**什么时间交，是否体现在合同内。2、贷款什么时间开始做，月供什么时间开始还，哪家银行，利率是多少，有没有更好的选择。3、交房日期的约束，违约如何赔偿、验房后 哪些问题还可以找开发商处理。4、产权证下发日期（很重要，正常365天以内）逾期没给办理怎么算，什么赔付标准。5、物业费、停车费等法都要问清楚，免得未来发现都不对，合同中有没有体现。6、办理产权证的税费、公共维修基金什么时间交（很多开放商早收晚办占用资金多年）

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买房子对于我们普通老百姓来说是一件高兴的事情，经过前期辛苦看房、选房，终于选到自己满意的房子。这个时候，就需买卖双方签订购房合同了。很多时候，开发商为了吸引客户购买，进行了各种美好的承诺，比如购买小区的房子，业主的小孩子就可以上*名校、规划的地铁*号线站点在小区附近……等。如果开发商的承诺**后能实现，当然是**好的，但如果不能实现怎么办呢？因此，我们在签订购房合同时，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，与开发商的口头承诺也应该写进合同里面，就算是到时候维权，也是有证可依，不是吗？那么买房签订合同，需要注意哪些问题呢？购房指南整理了以下9点注意事项：   购房签合同需注意事项： 1、关于房屋面积方面的条款 商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。 目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房;退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。 另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照**高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。 2、关于价格、收费、付款额同的条款 价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，**好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。 3、关于房屋质量的条款 购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。 双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格式条款按《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。 有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验 收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。 商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房 的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。 4、关于售后物业管理的条款 这是购房人在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。” 但是，在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，防止交房时物业公司变更物业费。 5、关于履行合同的期限和方法的条款 应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。 6、关于产权登记的条款 由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。 按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。买房 人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。如果此期限时间过长，如：365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。 7、关于税费负担的条款 房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。 8、关于违约责任的条款 包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任;买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违 约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这样的表述。根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。依照此规定，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。 9、关于不可抗拒力 签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件)。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应约定一个告知期限。出卖人有时提出以下免责条款，买受人**好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的;施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。 在买房签订合同时，多了解相关的注意事项，多长一个心眼，对我们是有益而无害的。因为现实生活中，经常有合同纠纷这些事情发展，维权既费时又伤神。注意以上9点，在买房签订合同时，尽量避免纠纷。