签认购书有什么注意事项 如何分清定金与订金

目前,买房先签订认购书并交纳一定定金在很多楼盘销售期房时都很常见。签订认购书有哪些流程？签订认购书有哪些猫腻？如果签了认购书，对房子不满意，能退定金吗？且看专业人士解答。 怎样签订认购书 购房者在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金，开发商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证实、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。 步骤1规避受牵制条款 如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订市建委制定的认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。该文本第六条规定：“认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。”按照该条款，如因合同条款原因未达成协议的，认购书自动解除，开发商应当返还定金。 步骤2应按时与开发商协商合同 认购书中一般约定签订购房合同的时间，购房人应按时前往，否则会造成对自己不利的后果。如示范文本第五条就规定：“认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”所以，购房人一定要注意该时间的规定。 如果购房人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同，一定要取得开发商的同意。经常会出现认购人不能按时签约的情况，购房人一定要与开发商协商，取得其同意。同时，还应让开发商给予书面确认，认可延期谈判，并约定谈判的具体期限。 签订认购书注意事项 房地产合同相对比较复杂，须谈的事项很多，有时须历经数轮，持续很长时间，为避免日后因条款原因无法签订合同情况下退还定金方便，**好在合同正式谈判之前要求开发商出具购房人前来谈判的书面凭证。 如果违约 定金不可退 买房没有经验的人，有时会忽视认购书上的一些细节就盲目签字，交纳定金，因而遭遇到一些不必要的购房纠纷。相对于商品房预售合同来说，认购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。 订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。 预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，**终订立正式的、条款完备的本约创造条件。 因此， 在继续进行的磋商中， 如果一方违背公平、 诚信原则， 或者否认预约合同中的已决条款， 或者提出令对方无法接受的不合理条件， 或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基 于各自利益考虑， 无法就其他条款达成一致的意思表示， 致使本约不能订立， 则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。 这种情况下， 预约合同应当解除， 已付定金应当返还。也就是说， 若购房者交款后反悔， 违背了认购协议的根本目的， 定金是不能够退还的；若购房者在购房中出现了不可归责于双方原因的购房磋商行为，定金是能够退还的。 认购书并非一定要签，如果您对认购书上的内容有疑虑，**好咨询相关专家后再决定签不签。

房屋认购书是目前大部分房地产开发商针对购房者制定的协议书，通过在房屋认购书中约定购房定金来约束购房者，以此保证房源销售。然而，现实常发生一些购房合同对购房者不利的问题。那么，签房屋认购书后就一定要买房吗？签了认购书后不买房可以退定金吗？ 什么是认购书？ 房屋认购书也称购房意向书，是房地产开发商在楼盘开盘前，与有意向购买房屋的购房者签定的书面协议。 认购书签订后什么情况下可退定金？ 1、签约 如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还；卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。 2、 如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。 3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售（销售）契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。 4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金。 5、房屋认购书无效的情况，定金必然要返还。如开发商还未得未取得《商品房预售许可证》签订的房屋认购书是无效的。 总之，房屋认购书中所约定的购房定金是受法律保护的。如果由于购房者的原因不能签订购房合同的，开发商无需退还定金。所以，购房者在签订房屋认购书后不一定要买房，但是如果不买房，那么购房定金也不会退还。 **后提醒各位购房者：购买房屋时**好不要签订房屋认购书，而直接签订购房合同。因为签了认购书，交了购房定金，购房者在签订正式合同时便处于被动地位，有些要求会遭到开发商拒绝，使购房者有口难言。而实际上，签订认购书，并不是房地产交易过程当中的必经程序，属双方自愿行为。如果非要和开发商签订认购书不可，也应该在签认购书时在认购书上写上以下字样：“如果双方在签订正式合同时，就合同的具体条款达不成一致意见，不能签署正式合同，卖方应无条件立即退还定金。”

【案例】 小明选了一套房子，但总价有点超过预算。正在他犹豫时，售楼小姐说：“看上这套房子的人很多呢！您要真想要，可以缴纳一定的定金，咱们跟你签订一份《商品房认购书》，这房子就算定下来了。”小明听从建议交纳了1万元定金，签了认购书。 回家后，他思前想后，还是不想签买卖合同。小明找到售楼部想退还定金，但售楼部却告知：按照法律规定，即使不购买这套房子，定金也不能退的。小明傻眼了，这可是自己的“血汗钱”，还是硬着头皮买房子吧！ 现实生活中像小明一样被认购书套牢的购房族不占少数，为何自己交纳的定金就不能退了呢？认购书里约定的预付款，和定金是一样的吗？ 套牢方式1：定金罚则 根据《民法通则》和《合同法》的规定，只要认购书上有“交付定金xxx元”的字样，而您不想签订正式买卖合同，那么您交的定金是不会返还给您的。如果开发商拒绝订立合同，会返还给您2倍定金。 套牢方式2：没收条款 如果《商品房认购书》中约定的是“担保金”、“保证金”、“订约金”、“押金”、“订金”、“诚意金”或是“预订款”等概念，没有约定“定金”，而您又不想签订买卖合同，开发商是需要向您返还所收费用的。 但是，开发商一般会在《认购书》里加入了“如果购房人在签订商品房认购书之后7日内不能签订《商品房买卖合同》的，所收诚意金(或者是其他的各种金)不予退还”的没收条款，一样把购房者套得牢牢的。 那么，如何防止被《认购书》套牢，4条黄金法则： 法则1：销售人员给出的“优惠价格”、“保留房号”等各种口头承诺，必须写入《认购书》，且没有歧义。口说无凭，黑字为证！ 法则2：如果您还没有下定**后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。 法则3：如果约定的是“预付款”等概念，那么一定仔细看清楚《认购书》里是否含有没收条款，尽量避免此类条款的出现。 法则4：很多不确定因素**后都会导致难以签订买卖合同，所以认购书里**好含有“退出”条款：如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的x日内将购房者所交认购金或定金全部返还。

签订认购书时不少购房者不会注意到里面的定金，也不知道还有一种说法是订金，也不知道认购书到底该不该签和是不是必须要签署的。 房屋认购书是预约合同，内容一般是商品房买卖双方对准备交易的房屋有关事宜进行的初步确认。在房屋认购书中，开发商承诺在一定期间内不再将房屋转受给除认购人以外的第三人，而认购人则保证在一定期间内与开发商能够签订正式的商品房买卖合同。 为了保证房屋认购书中购房者能够履行购买行为，开发商一般会要求认购人缴纳约定数额的定金。如一方违反房屋认购书约定的合同义务，则认购书发生法律制约效力。认购人违约的无权要求开发商返还定金。开发商违约的，将向认购人几倍返还定金。 一、认购书的法律效力不可小看 购房者在买房时,往往会在签订《商品房买卖合同》前会先签订房屋认购书。有些购房者认为,房屋认购书与商品房买卖合同不同,它只具有确定双方买卖意向的作用。但实际上,根据《合同法》的规定:当事人在签订正式的房地产买卖、预售等合同前签订了意向书等,如果是双方的真实意愿,而且权利义务内容又不违反现行法律、法规,那就具有一定的法律效力,对双方均有约束力,所以在签订时绝不能疏忽大意。 二、签订商品房认购书需注意事项 1、签约前首先要认真阅读认购书条款，好先研究《商品房买卖合同》，看合同中是否涉及到霸王调侃，然后再决定是否签认购书； 签订认购书之前要求出卖人提供正式的、供签约用的《商品房买卖合同》文本。认真研究出卖人提供的《商品房买卖合同》文本，全面、细致地与出卖人就合同条款及其他重要的事项，确认自己能够购买房屋和将来能够顺利履行合同后，再决定签订认购书。 2、不要约定给付定金。 在签订认购书时，如果不是很确信能够购买该房屋时，好不要约定给付定金，可以约定支付“订金”或者预付款。同时应明确约定如因任一方的原因而不能签订正式商品房买卖合同的，订金(预付款)应全部返还，发现《认购书》包含“所收款项予退还的内容，一定要谨慎力争将此类条款删除。 “订金”及“定金”一字之差说道多 其实,购房者在签订房屋认购书时有很多说道,必须逐条阅读和考虑之后再做定夺,比如认购书上有“定金”及“订金”之分。在法律上,“定金”对合同的成立、履行起担保作用,具有特定定金的规则:给付定金的一方如果不履行债务就无权要求返还定金,而接受定金的一方如果不履行债务则应该双倍返还定金。而“订金”就不同了,它不对合同起担保作用,给付订金的一方不履行债务也可以要求返还“订金”,接受订金的一方不履行义务也不必双倍返还“订金”。“定金”的数额一般在5000到1万元之间,**终以双方的协商为准。 3、签订《认购书》并非必经程序。购房者可直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。相关的法律文件对此并没有明文规定购房前必须签订房屋认购书，签订认购书并不是房屋买卖的必经程序,签与不签取决于购房者和开发商的洽谈。 4、把“口头承诺”写进认购书。销售人员往往会以“内部价格”、“保留房”“特价房”等许诺引诱购房者先签订《认购书》，但有时优惠内容难以兑现，为了防止口说无凭建议将这些内容明确写入《认购书》并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。只有这样，才能减少因签订认购书和交付定金而产生的纠纷。 5、对于物业、房屋装修以及相关费用的收取应在认购书中有明确规定。 三、如何退定金 退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见方可退定金，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。 以上是对签订认购书的详细解答。购房者买房前要维护好自身利益，在签订认购书的时候就学会用法律保护自己。买不买房是自愿的，但是定金是需要按照法律法规来执行的。

买房注意事项1、地理位置购置房产首要考虑的应该就是地理位置是否靠近自己工作的地方，很多首次置业者的预算都相对有限，而且他们大都处于事业的初期，都是依靠自己一个人的收入来购房。你在考虑每月需要偿还的贷款金额的时候也要将交通费用考虑进去，例如，如果你住的地方离上班的地方太远，你是不是要考虑再买一辆车，你必须将这些成本考虑进你的家庭预算。**后，你必须考量一下这套房产对你的生活方式可能产生的影响，例如，如果你是个狂热的咖啡爱好者，你就不应该购置有一套距离咖啡馆很远的房产。2、价格购置好房产的前提是你有能力负担它，如果你现阶段的收入可以负担得起这套房产，那么你未来的日子可能会轻松一些，因为你的收入未来会有所上涨。**好的方法是去银行咨询一下专业人士，他们会告诉你以你当前的收入水平，你可以负担起价格在多少的房产，与此同时，你应该去咨询一下专业的抵押贷款经纪人，征求一下他的意见。现在贷款市场竞争非常激烈，你可以有很多的选择。3、基础设施对于那些工作地点距离住所较远的人而言，靠近交通设施是非常重要的。靠近公共汽车站，电车站、渡船和火车站不仅会给你的生活带来很多便利，还会在你出售该房产市场时为你提供一个卖点。如果你打算每天开车上班，那么靠近交通设施的重要性可能没那么大，但还是好的。商店:这里的商店不仅仅是指超市或者菜市场，还包括咖啡店和餐馆等，因为现在有很多人都非常喜欢咖啡。如果住在悉尼，你肯定希望靠近Newtown的King街;如果是墨尔本则是Carlton的Lygon街;如果是阿德莱德，就是Norwood的The Parade;当然，如果你喜欢农鲜食品，靠近农场或许是不错的选择。医院:即便是你现在的身体非常强壮，你还是会有需要医院或医生的时候，所以出于对你自己和你的家人的健康考虑，你还是应该选择一个距离医院不太远的地方。**:如果你已经有了孩子或计划建立一个家庭，那么靠近**是非常重要的，这是你必须认真考虑的问题。理想情况下，你如果有孩子就应该选择步行就可以到**的房产;如果你的孩子已经到上**的年龄，那么靠近好的**的房产很重要，这也会在你未来出售该房产的时候为它增色不少。4、不断变化的需求如果你已经找到你理想的地理位置，你要考虑以该房产能否适应你不断变化的需求。例如，房产处有进一步扩大的空间吗?能不能新增一个卧室、客厅或者卫生间?如果你计划生孩子，有没有足够的空间来让他们玩耍?停车场可以停多少辆车?虽然我们不可能把所有的一切都计划在内，但做为首次置业者，你必须认真思考你的房产能否适应你未来的生活。5、了解市场购房的良好时机就是房产出售困难的时候，通常情况下，如果房产市场处于价格下降期，房产市场信心不足，对于购房者而言是不错的时机。你应该多了解以下房产市场的状况，对房产市场上的供给和需求趋势有所了解，这样才能在适当的时候做出正确的选择。6、房产类型的选择新房产、已返修房产或者未返修房产，该如何选择? 没有统一的答案，这取决于你的预算、喜好等等。如果你计划购置一套新房产，而且预算又不怎么充足，那么你很可能要购置一套位于边缘地区的房产。如果你购置一套已返修的房产，那么已经有人替你完成了翻修工作，你可以直接入住，但同时也需要为别人的辛苦工作支付一定的费用。如果你选择购置一套未返修房产，好的方面是，你可以在短期内使你的房产**，而且可以按照自己的喜好去布置它，但你必须认真考虑你是否具备这样的翻修能力，如果你的能力不做，这部分投入将会是非常高的。

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