要退房是很难的,看你们签的协议的
全部5个回答 >商品房买卖中遇到什么情况可退房 商品房买卖中如何退房
155****4750 | 2016-05-23 16:32:55-
134****7875 自“金融危机”及“房市危机”以来,人民法院受理的商品房买卖纠纷中“退房”纠纷呈现出增长的趋势,购房者起诉开发商要求“退房”。可见,影响之大,焦点之集中。为了对“退房”(法律上的正式说法叫“合同的解除”)这一问题进行比较细致的总结,就此房观察新媒体特邀观察家智库专家、四川恒高律师事务所徐江,根据其曾经办理过的一些案件、法律的规定并结合购房者的一些主张和理由,为大家解读,以供参考(说明:本文仅就“商品房”问题进行梳理,不涉及二手房、经济房、政策房、安置房、私房等房产问题,因为这些不同的房产适用不同的法律规则,而商品房反映出来的问题是**多的,故重点探讨商品房的法律问题)。 1、合同无效情形下的退房。 合同无效有很多原因,在此不能一一细数,只能择实践中之大端进行分析。 首先,违反法律和行政法规强制性规定的合同未经法律规定之效力补正,则合同确定、自始、当然无效。此情形下,可以要求退房。具体来说,根据相关法律规定,实践中,如果开发商在预售房产时,未取得预售许可证(或提供虚假预售许可证),且在购房者提起诉讼之日也未取得该证,则合同无效,可以退房。不过有一点要说明,很多咨询者说“五证”不全、合同无效。这种说法是错误的。司法实践中,在2003年6月1前这种说法可以成立。但现在不能以“五证”来评判合同的效力。 其次,商品房买卖合同没有备案合同是否无效,能否退房?不能。商品房买卖合同的备案在法律上只是一种行政管理手段,目的是为国家宏观调空提供数据基础,法律规定不是作为效力依据。购房者不能以此为由要求退房。 再次,土地不合法,可以要求退房。这种情况通常就是实践中经常提到的“小产权房”。根据我国相关的房地产经营法律以及土地管理的法律,房地产开发只能在二级土地市场进行操作,所用于开发的土地,必须是国有土地,在农地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的办证不能,而土地不合法也会导致其“合同”无效。因此,购房者可退房。 又次,开发商的严重不诚信行为可退房。具体是指:A、先押后卖。即故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;B、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。应当注意的是,并不是所有的“先押后卖”行为都是“严重不诚信行为”。还要注意法律上的界定是“故意隐瞒”。当然,考察实践中的做法,这种情况很少发生。因为,一般来讲,开发商不会也没有这个能力“不押”,否则,其资金是无法保障的。第二,抵押本身也是法律所鼓励的一种资金融通方式,只要按照法律规则办理就是合法的;第三,现有的商品房买卖合同(四川版)也已经明确把抵押情况列明在合同中,只要开发商预售时在合同中列明就不属于“故意隐瞒”。所以去年有位咨询者就咨询说开发商卖给他的房子是已经抵押了的,是不合法的,要退房。但其实这就是一种对法律的“误读”,因为,抵押行为是否导致退房在法律上有严格界定,并不是只要房产是抵押了的就会导致千篇一律的退房。因此,如果仅以此做退房理由的话,其主张难于得到支持。关于B点其实也是一房数卖的变种。不过此情形下是指在合同签定时的一房数卖。另外,由于拆迁房的特种债权性质,法律上也把这种情况作为法定退房理由。 **后,购房者不能以房价下降为由要求降低现有合同价款、也不能以此为由要求退房。关于这一点,可能是所谓“金融危机”后**为集中的一个问题,很多购房者都试图以此为由要求降价或退房。但是,这种要求在法律上是站不住脚的,是不合理的要求。因为从法律上来讲,降价属于合同价格条款的变更,退房属于整个合同的解除,而合同变更须得双方达成一致,合同解除(法定解除除外)也须得双方达成一致或事先解除权之保留。否则,不能变更或解除,在司法实践中要得到支持相当困难。 2、根本违约情形下的退房。 根本违约是违约行为中**为严重的形态,它直接导致合同相对方不能依据合同实现合同目的、取得期待利益,这种情况下,合同已经没有意义,法律允许解除。对此,我国合同法第九十四条作出了原则性规定。针对商品房买卖合同中的具体情况,**高法院对根本违约作出了细化规定,凡符合根本违约的商品房买卖合同允许解除。主要是指:A、先卖后押。即:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;B、一房数卖。即商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。此两种情形下,剥夺了购房者的合同期待权,购房者可以要求退房。当然,此两种情形的适用是有严格条件限制的,必须以“商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋”为前提条件。否则不能主张解除。比如,在先卖后押的情形下,如果出卖人涤除了抵押权,则不会导致购房者“不能取得房屋”,在这种情况下,就不能主张退房,除非开发商资金断裂或紧张而无法为涤除行为始得解除。又比如在一房数卖的情形下,如果开发商与后手并未办理产权登记也并不必然导致购房者“不能取得房屋”,因此,也不能主张退房,除非开发商与后手办理了产权登记,后手已确定地取得了房屋产权。 3、面积误差情形下的退房。 关于面积误差的情形和合理误差值,不管是法律还是合同的示范文本,均予以了明确规定(但允许约定优先)。一般以3%作为合理误差的参照。以此为是否退房的条件。即:超过3%(无论是增加还是减少)购房者可以选择退房;没有超过3%一般是据实补算差价。至于具体的规则,合同文本中有详细的规定,购房者可以参阅合同作出判断。但有一点值得注意,在房屋总建面不变而套内改变或公摊改变的情况下,解除权的约定问题。**好要争取只要其中一项的改变超过约定合理误差值,购房者均可要求退房。 4、质量缺陷情形下的退房。 此种情形主要是指房屋的主体结构或地基基础发生质量问题,导致房屋的安全问题。购房者可以要求退房。但是实践中这种情况一般不多见。因为工程质量是非常重要的一个方面,如果连工程质量都出了问题,那其他的问题也就都不是问题了。要注意的是实践中一般会出现房屋的渗漏、门窗开关问题、地面空鼓、墙皮脱落、抹灰不匀等问题,这些问题属于质量瑕疵,不属于质量缺陷,购房者不能以这些理由要求退房,但可以要求开发商维修,费用由开发商承担。 5、规划设计变更情形下的退房。 实践中开发商改变规划条件、更改户型等情形是经常出现的,根据合同的约定,这种情况下,开发商要书面通知购房者,征求其是否退房的意见。如果开发商怠于通知,则购房者可以要求退房。 6、延期交房情形下的退房。 开发商逾期交房是我们在实务中**常见的情形。因为逾期交房加大了购房者的风险,所以不管法律还是合同对开发商的这一违约行为都必须予以适当归制,以保护购房者的权益。归结起来,逾期交房的条件主要是期限问题,而期限问题一般由合同约定,实践中比较常见的是两个点:60日和90日。一般逾了这个期限,购房者即可要求退房。 7、逾期付款情形下的退房。 这种情形下的解除权一般是保留给开发商。主要指购房这未在合同约定期限内付款,开发商可以解除合同,将房屋另行出卖,以保护开发商的利益。 8、办证迟延(不能)情形下的退房。 办证迟延(不能)将严重影响购房者的利益,故法律规定,在这种情形下,购房者可选择退房。办证迟延的情形,一般根据合同约定的办证**后期限届满之日起一年后,仍然不能办证的,购房者可选择退房。办证不能的原因相当复杂,有开发商的土地问题、资金问题、规划问题等等,但不管是由于哪一方面出了问题,购房者是确定地不能取得产权,那么购房者无法实现自己的合同目的,也不能拥有房屋的所有权,所以,这种情况下,购房者**好选择退房。 9、按揭办理不能情形下的退房。 这种情形下,又分两种情况。A、当事人一方的原因导致。或者开发商,或者购房者。这种情况下,对方当事人可以请求解除合同。即,开发商的原因导致,购房者可以解除;购房者的原因导致,开发商可以解除。此为一方解除权。B、不可归责于当事人双方的事由。此种情况下既不是开发商的原因也不是购房者的原因,则开发商和购房者任何一方均可解除。此为双方解除权。 商品房买卖合同中的情况是多变的,本文仅仅是就实践中常见的基本情况从法律上做一个大致的梳理,未能也不可能穷尽所有的问题。商品房买卖的具体问题只有针对具体情况才能做更进一步的分析。 2016-05-23 16:37:55
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具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: 1.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; 2.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; 3.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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律师在商品房买卖中所起的作用,现在越来越被人们充分地认识到了,许多购房者在购买商品房时都有请律师的打算,但是有些购房者却不知道商品房买卖中请律师可以做什么,笔者在这里就此作一简单介绍,供大家参考。 第一,要明白购房者与律师之间的法律关系 双方之间是委托与被委托的法律关系。购房者是委托人,委托律师在购买商品房过程中提供法律服务,并向律师支付约定的律师费;律师是受托人,接受购房者的委托为其提供约定的法律服务,并收取律师费。律师办理委托事项的结果,由购房者享有和承受。购房者为此而请的律师,其责任是全力维护购房者的合法权益。购房者委托的律师,与开发商委托的律师、银行委托的办理按揭贷款的律师,在服务对象、工作范围上是大不相同的,不可混淆。 第二,律师在商品房买卖中提供法律服务的主要工作范围 律师在商品房买卖中提供法律服务的工作范围,由双方在委托合同中约定。约定的事项的多与少,决定了律师的工作量,也决定了律师费的多与少。一般来说,主要工作范围包括: 1.审查开发商的资质,看其是否具备国家规定的开发商品房的资格条件;查验开发商的相关销售证件,看拟购商品房是否具备销售、预售条件。目前,商品房开发市场不是很规范,审查开发商的资质、条件,很有必要。 2.商协商、谈判,草拟、审查、修改、补充商品房买卖合同及其补充协议。具体包括: 审查开发商提供的合同文本是不是建设部下发的商品房买卖合同文本,如果不是,则要求采用该文本;对该文本中的关键条款,主要是指由买卖双方协商确定的填空条款,应当力求按照有利于购房者的原则或者公平原则,与开发商协商确定具体内容;对于开发商出示的未与买受人商量、已经事先填写好的条款,一定要细加审查、联系交涉、修改补充;主合同一般只是原则性约定,大量的内容要通过签订补充协议来确定;查看合同的附件是否完整、齐备;查验代表出卖人签字、盖章的是真正的开发商还是代理售楼的销售公司;等等。 3.办理房屋入住验收过程中相关手续,主要是指开发商交付的相关文件是否合乎规定。至于房屋质量有无问题,由开发商与购房者共同确定;也可由律师协助。 商品房买卖是一个复杂的民事法律行为,从看房、签认购书、签主合同、补充协议到入住验收、办理产权证,往往历时较长,事务繁多,许多环节涉及法律等多方面专业知识,需要律师等专业人员为购房者提供帮助,购房者的合法权益才能得到保证。
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1.区分定金与订金。在购买商品房的过程中,买受人(购房者) 与出卖者(开发商)未订立《商品房买卖合同》前,一般出卖人会要求买受人与之签订《房屋认购书》并按房款的一定比例向其交纳“订金”或“定金”。但是,“订金”和“定金”的法律意义是决然不同的。 定金依法律性质不同可以有多种分类,—是立约定金,指为保证正式签订合同而交付的定金;二是证约定金,指为证明合同的成立而交付的定余;三为成约定金,指以定金的交付作为合同成立或生效要件的定金;四是解约定金,指作为保留解除权的定金;五为违约定金,指作为合同履行担保的定金。我国定金在《担保法》上是债的一种担保方式。在《合同法》上是承担违约责任形式之一,其基本法律性质是违约定金,具有担保合同履行的性质。定金适用的基本规则是:《担保法》第89条:当事人可以约定—方向对方给付定金作为合同的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或收回。给付定金的—方不履行约定的债务的无权要求返还定金;收受定令的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。所以,定金的作用通常有两种:(1)合同正常履行时,定金充作价款或由交付方收回;(2) 合同不履行时,适用定余罚则:即交付方违约的,无权收回;按受方违约的,应双倍返还。 一般情况下,订金视作预付款。出现违约事项时,也不能适用订金规则进行处理,一般只能按照预付款的规则进行处理,即接收预付款的一方不履行合同时,应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。对于订金的约定,《**高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第118条规定:当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。《商品房销售管理办法》(2001年6 月1日起施行)第22条第二款规定:房地产开发企在订立商品房买卖合同之前向买受方收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受方返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。 2.在房屋买卖认购书中约定的“定金”。 《**高人民法院关于审理商品房头卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年6月1日起施行)第4条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。也就是说,买房人签订认购书、正式签订《商品房买卖合同》前,如果因为买受人—方的原因“未能订立商品房买卖合同” 的,出卖人可以不退还定金。但是,如果因为买卖双方的原因,比如合同不能协商一致,出卖人应当将定金返还买受人。
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出现退房情况的原因归纳起来主要有三种:一是约定了退房条件,二是开发商违约,三是双方协议退房。 一、根据双方在合同中是否约定了退房条件,可以分以下三种情况讨论: 1、如果双方在售房合同中约定了退房条件,且满足了合同约定的退房条件时,业主**好还是先与开发商进行协商。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意,业主可根据自身情况收回退房要求,或在开发商协助下办理退房手续。并且一定要以书面形式表示出来,签订正式退房协议。如协调未果再选择诉讼或仲裁。 2、如果业主未在合同中约定退房条款,但符合法定退房条件,法院也会支持业主的退房要求。 3、对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求,建议业主应先找开发商协调。因为通常在这种情况下提出诉讼,法庭鉴定过程相对较长。 二、在开发商违约的情形下,根据退房发生的不同阶段可以分以下三种情况讨论: 1、如果是开发商违约导致退房,双方也在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等,这些都算入消费者实际损失范围内,由开发商补偿。 采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。采用**、月供利息都可获赔在退房款方面,且在解除合同时应同时通知贷款银行。开发商应将**款及应付违约金支付给购房者,购房者银行贷款部分由开发商直接退还给银行。银行再与购房者解除合同。至于利息损失、保险费、银行律师费应从买卖双方的约定,如无约定,由购房者、开发商及银行三方协商解决。若购房人按揭贷款已进入月供阶段,开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 2、需要注意的是,如果买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记,但房屋还未交付使用,这个阶段如果退房双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。 3、若购房者要求退房是在房屋竣工后且购房者已办理了入住手续,交了政府部门应收的税费之后,但房产证还没有办理下来之前退房的,这时候就要涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题了。如开发商违约,装修损失应经过房地产评估机构评估,确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同,开发商所代收的税费也应退还。如达不成协议购房者可向法院起诉。其中,这期间产生的折旧费应由业主补偿。值得注意的是,在退房中,若责任方为开发商,购房者可不对房屋折旧进行补偿,若是购房者的责任,开发商则可以不赔偿业主装修费。 三、双方协议退房的情形 对于双方协议退房的一般不会发生争议,只要双方在协议中对退房后费用返还、费用补偿等细节问题约定明确就好。