长沙投资写字楼的行情怎么样？

　在政策调控期间，许多投资者都将目光转向投资写字楼上。无论从外界因素还是自身因素来看，商业地产的投资回报率高于住宅投资。在写字楼风起云涌之际，如何投资写字楼成了众多投资者关注的问题。　　1、投资写字楼要注意投资回报率　　现在人们已经认识到投资写字楼的一些关键元素，这个投资群体正在逐步增长。从实际情况来看，投资写字楼的回报率要远高于住宅投资。目前住宅价格处于高位的水平，已经失去了投机的机会。而且住宅出租的价格并不可观，空置住宅还将伴随空置费、暖气费用等支出，目前购买住宅投资只能起到保值的作用，而写字楼的出租，则能带来稳定良好的租金收益，而投资写字楼可以在10年甚至更短的时间内收回成本。　　投资回报率是一个写字楼投资的关键数据点，也是是大多数投资者投资写字楼所要达到的首要目的。比较投资方案的唯一依据，就是投资回报率。计算投资回报率有两个简单的公式，第一个公式是：投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的**佳方案。另一个根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具**空间。　　2、写字楼投资选好地段是关键　　地段对于写字楼的价值衡量非常必要，可以说是写字楼投资过程中要注意的首要问题。交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。房产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性，使得物业增值的空间很大。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，需要毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报也较高。　　3、投资写字楼要看准区位位置　　投资写字楼一定要认准中心，这个中心可以是CBD中心，可以是金融中心，也可以是贸易中心，在这些中心地带，有企业发展需要的全配套服务，不论周边的交通环境多么畅通，写字楼仍然需要在核心的区域才有**空间。　　4、投资写字楼要选择地标式建筑　　由于地标性的建筑**空间较大，所以投资写字楼要选择城市的地标式建筑。写字楼发展至今，已经不仅仅是作为办公用的场所，同时还代表了企业的形象，甚至反映了企业的资金实力。与商业类似的道理，如果购买的写字楼知名度很低，市场认可度较差，那**空间自然不会很高。在选择写字楼时，投资者要将这一因素考虑进入。　　5、投资写字楼要注重使用率　　虽然节能环保在目前投资写字楼的注意事项中并不是主流，但是随着这种意识的不断提升，能否在享受到同等品质的同时，将运营成本降到**低，将是未来写字楼竞争的因素。苗业内人士表示，写字楼的运营成本相对于住宅来说还是比较高，如果能够节省10%-20%的运营费用，那么对企业来说，也将是一项支出的节省。不过对于这一点，需要写字楼真正投入使用之后才能体现出来。　　6、写字楼投资硬件配套很重要　　从某些角度来说，硬件配套对于写字楼的品质来说尤其重要，也是写字楼投资所要考虑的必要因素。写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。良好的硬件设施不仅能够**大程度满足企业办公的需要，也给在这里工作的人们带来了便利。像车位不足就是很多写字楼亟待解决的问题，只有这一问题得到解决，写字楼的价值才能得到体现。　　7、写字楼投资要挑选适合的物业　　商用物业的成功很大程度上取决于后期的管理水平，所以进行写字楼投资时，选择好的物业是决定写字楼是否**的条件之一。专业管理办公楼的物业公司，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。拥有一个经验丰富的租务部，也是投资者选择此类物业时应考虑的。　　写字楼投资注意要点一：购买不能“贪大求全”　　写字楼凭借高度抢占市场眼球、以楼顶停机坪的设计来赚取高端人士的青睐，多层跨越办公来体现设计的独到……然而，在专业的建筑设计者看来，写字楼顶的停机坪更多的是保证超高层建筑的安全因素，比如在应对火灾或者其他特殊情况的时候，而大厅的高度，完全就是写字楼以及写字楼中办公企业的“形象工程”。而市民购买写字楼，要重点考虑自身办公或者租用客户的使用需要。　　写字楼投资注意要点二：布局设计很重要　　业内人士指出，写字楼与外部衔接的交通通道，不仅需要有固定的停车场，在写字楼的大门口，**好有一定数量的临时停车位。同时还要有便利的公共交通资源，而在写字楼大厅门口**好像酒店一样，有供出租车以及私家车临时停靠的通道。而当下市场，由于新型办公方式和创意性办公环境的兴起，写字楼从空间上出现了一些新的突破。以贝蒙盘古的“洋房式”写字楼为例，产品提供两面采光、空气对流、林木环绕的办公空间。独特连廊、阳台设计，让客户收获了额外空间。　　写字楼投资注意要点三：外墙、配置要注意　　电梯，是写字楼的运载系统，车库，是写字楼的容纳系统，而新鲜空气，是写字楼的循环系统。而这三大问题，都能通过相应的技术问题解决，主要看开发商是通过哪些方式解决，能达到何种效果。外墙材料，主要是要低能耗，要保温隔热性能；人性化的公共空间，比如楼层中的“空中花园”等；层高和过道这些都是写字楼投资指南中的重要注意事项。

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随着新政落地，住宅市场受打压，市民看好写字楼投资前景。那么投资写字楼，需要注意啥?业内人士也发表了见解。一、中轴线上值得投资写字楼售价虽然比住宅高一些，但是租金可以达到60-80元/㎡/月，投资回报率还可以。建议选一些地段好的，例如处于中轴线上的产品。只要是处于中轴线上的写字楼，应该都没有问题。按15㎡/人计算，投资的面积**好为100-150㎡，如果面积小了就可以拼起来。二、前景好就不怕贵1.看区域前景如何，城市是否往那个方向发展。2.看周边是否聚集商务氛围。如果区域有商务氛围，会聚集更多企业。佛山目前相对比较有商务氛围的区域就是千灯湖、季华路、佛山新城。暂时看得见的，氛围**好的首先为千灯湖区域，因为其属金融服务区，抢占先机，靠近广州;发展速度**快的是智慧新城;**成熟的区域为季华路。3.不要怕买贵的，有的时候也许是越贵的，前景越好。三、目前是入市好时机买写字楼要注意哪些?总结起来有以下几方面：1.好地段是硬指标。投资写字楼必须考虑投资回报率，有稳定、可持续增长租金比较重要，好地段可以保障稳定租客;2.产品要有好的设计。产品要为租客提供生存的发展模式，形成一种长远机制，因此还要考察开发商的经营理念;3.选择好的时机。现在是一个好的时机。国家现在在打压房地产投资，而商铺投资门槛高，公寓产品分流了部分写字楼客户，而写字楼总价比公寓稍高，但租金更高，可以说投资写字楼是目前稳妥的投资途径

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写字楼：写字楼的用途通常是创业，面积在200到2000平米之间，费用高，需要和物业及承租公司打交道，装修时间长，优点：入住时间长，缺点：一次性投入抬高公寓：公寓通常住的是打工一族，面积在50到200平米，分为单身公寓和套间，费用较低，容易打交道，自己简装的话大概5到10万就能搞定，缺点：不稳定住宅：住宅通常是在商品房方位内，面积200到500平米之间，费用适中，需要看地段和周边的配套设施，优点：可以卖可以租，缺点：需要一定时间等待配套

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公寓、商铺、写字楼这三个是投资房地产中的热门类型，公寓、商铺、写字楼三类产品在投资成本、回报周期、风险规模上有很大差异。投资商铺你还要有养铺的资金支持，地段对商铺的影响很大，有句俗话“一步差三市”，也就是说很多时候，商业项目门前多一个过街天桥或栅栏，都会对项目的经营情况产生很大影响。其次，商铺对于资金要求很高。在一般的市场条件下，商铺的价格是当地平均住宅市场价格的两倍到三倍，而且其付款比例通常是**50%，贷款10年。更高的价格和更苛刻的贷款要求，意味着商铺的门槛要比普通住宅高了好几倍。而商铺长期持有、长期获利的效果也会比较明显，随着地段的不断成熟，商铺也会变得更加值钱。商铺就像古典音乐一样，有丰富的内涵，需要沉淀，未必一鸣惊人但往往历久弥新，且不乏精粹。商铺的供应量相比住宅少少得多，按照普通社区10%的商业配套比例，也就是10套住宅配一套商业，而好地段的商业少之又少。商业不仅有市场化需求，更有社会大众的日常消费需求，因而商业在经济不好的时候还有日常消费需求做支撑。据地产业内人士介绍，在一般情况下，社区底商年回报率一般能达到5%-6%，而写字楼底层商铺能达到8%-9%。公寓是投资界的新宠。由于现在的一些大中城市，人口流动性增强，以部分年轻人为主的家庭模式出现，这种趋势直接导致了酒店式公寓的出现。酒店式公寓是一种全新的物业概念。同时，各大中城市已经形成高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，而传统的物业管理对他们来说已经不能适应其快节奏的生活。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。它同时与SOHO概念中居家办公有所区别，它具备了星级酒店的配套和服务。酒店式公寓在未来应该更趋向个性化的服务，因租住在这里的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士，无论从装修、户型、环境、配套等，都要区别于市场中的其他楼盘，突出自我个性，只有这样才是实现投资回报的重要因素。酒店式公寓是投资型置业者，尤其是异地置业者的首选。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30%左右，普通公寓的服务相对酒店要落后一些，酒店式公寓单套房屋建筑面积小、便于管理、服务及配套设施较齐全、易出租等特点，是其他物业项目所不能比拟的。但作为中高档项目的酒店式公寓相比普通住宅占用的资金较多，回报周期较长，所以更适宜中长线投资者。投资写字楼产品，要考虑该区域的交通便利程度、周边竞品数量及商务氛围。尤其不能忽视空置率，特别是周边同类产品的空置情况，以筛选前景更佳的项目。投资写字楼地段也很重要，看周边是不是有商务氛围。当然，写字楼自身价值也不容忽视，明亮的大堂，高速、便捷的电梯、良好的采光与净层高。另外，充足的停车位对于日益庞大的私家车族来说，是他们买楼的重要方面。另外，投资写字楼除了看商务氛围和地段外，也要看政府的规划，因为它决定了以后的发展方向。写字楼虽然有较高的投资回报率，但由于门槛较高，如写字楼所在的区域与城市的发展方向及发展规划不符，在投资方面就会有一定的风险，投资者要慎重。交通的便捷性以及配套的全面性也是影响写字楼未来增值幅度的一个重要方面。个人投资写字楼对经济实力有更高要求，而且银行贷款利率高、年限短，各种税费的缴纳额度也比住宅类高出许多，要综合考虑，不能盲目投资。

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其实投资时我们可以设身处地地想一想，假如我们就在这个区域上班或者干其他的，就不难发现比较适合投资的写字楼至少要包含以下几点：一、公共交通的位置举足轻重，写字楼所处的位置及便利度非常重要。如某个写字楼地处偏远交通不便就不合适投资。如写字楼位于地铁旁，价格又适合，则可以投资。除此之外，写字楼所拥有的车位的多少，也很重要，必须列入考查范围。二、写字楼的电梯容量及数量均影响物业。电梯数量的多少，决定上下班时的便利度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少。至于周边配套，就更重要了，选择投资某个写字楼时，一定要周密考查周边配套设施，像银行、商店、餐饮等，功能是否齐全很重要。三、写字楼周边的自然景观。如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就不适合投资。因为人工作到一定时候，势必疲惫，楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡。四、写字楼的大堂和走廊。宽敞明亮高空间的大堂和走廊，让人心情舒畅工作愉快，大堂是决定写字楼档次的标志之一。五、物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况不容忽视。位于成都市高速发展的国际城南片区的新城国际广场，这个项目在上述提及的交通、物业以及自身配置方面都十分出色，有兴趣的投资者可以去看看。

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