请大家预测明年的商品房价格趋势,向上或向下?

克而瑞（中国）房产信息集团长春分公司公布了长春市1月份商品住宅相关数据。1月商品住宅市场新增供应量为19.81万㎡，环比下降78.7%，供应套数为1646套，环比下降81.7%；成交量为58.64万㎡，环比上升7%，成交套数为5899套，环比上升5.8%。净月区供应量**大，供应量为6.33万㎡，高新南区供应套数**多，供应套数为510套。商品住宅成交单价段多集中在5000元-6000元/㎡。成交均价为6080元/㎡，环比下降7.3%，同比下降3.5%。而长春市去年12月份商品房成交均价为6560元/㎡。 供应量和套数创一年来新低 1月商品住宅市场新增供应量为19.81万㎡，环比下降78.7%，供应套数为1646套，环比下降81.7%；成交量为58.64万㎡，环比上升7%，成交套数为5899套，环比上升5.8%。 其中，商品住宅市场新增供应量（取得预售许可证）为19.81万㎡，环比下降78.7%，同比下降1.8%；成交量为58.64万㎡，环比上升7%，同比上升278.1%。本月新增供应套数为1646套，环比下降81.7%，同比下降23.3%；成交套数为5899套，环比上升5.8%，同比上升270.5%。 从供应方面看，处于传统冬歇期的1月份，供应量和供应套数均创一年来（2012.1-2013.1）新低，1月仅有8个项目取得预售许可证，分布在南关、宽城、高新南区和净月区。 从成交方面看，1月商品住宅成交量和成交套数与2012年12月相比均出现上升趋势。 对此，该机构高级分析师赵新宇表示，进入年底，各项目基本以消化库存为主，尽管在淡季购房者需求有所减弱，但一些开发商为缓解资金压力和快速回款，多以现房、准现房打折扣；每日特价房等直接优惠的方式吸引购房者眼球，使得本月低单价段商品住宅成交良好，拉升了成交量的走势。 净月区供应量**大 1月净月区供应量**大，供应量为6.33万㎡，高新南区供应套数**多，供应套数为510套；南关区成交量和成交套数**高，成交量达到11.96万㎡，成交套数为1022套。仅有高新南区、净月、宽城和南关区有新增供应，其中净月区供应量**大，为6.33万㎡（供应套数418套）；供应套数**多的区域为高新南区，供应套数为510套（供应量为5.46万㎡）。 1月取得预售许可证的8个项目分别为：高新南区的大禹褐石公园、恒大名都、文庭雅苑二期；净月区的富奥国际、国信美邑三期；宽城区的郡望安石、龙泰檀香苑；南关区的恒大御景。 可以看到，随着长春城市化扩城脚步的加快，传统老城区由于土地资源的稀缺，拆迁成本过高，导致所开发面积越来越少。 5000元-6000元/㎡成交套数**多 1月商品住宅市场总成交套数为5899套，5000元-6000元/㎡成交套数**多，达到1728套，占比29.3%，其次是6000元-7000元/㎡的成交套数，为1334套，占比22.6%，这2个价格区间为市场主流成交价格段，其它价格段成交较少；本月4000元/㎡以下单价段成交套数达到1154套，在售项目多集中于绕城高速环线以外和城郊接合地带，以企事业单位内部团购和集资为主。 整体看商品住宅市场成交单价段主要集中在5000元-7000元/㎡，目前长春市房地产项目的价格也主要集中在此区间内。 供应面积多为90㎡-150㎡ 1月，商品住宅供应主要集中在90㎡-150㎡面积段，供应1331套，占比80.7%；其次是60㎡-90㎡，供应212套；60㎡以下面积段为新增供应，150㎡以上面积段供应量较少。 市场上90㎡-120㎡和60㎡-90㎡面积段的成交套数比较接近，分别为2136套和1829套，分别占比36.2%和31%；120㎡-150㎡面积段和60㎡以下面积段分别成交1020套和575套，分别占比17.3%和9.7%。 赵新宇分析，从1月商品住宅市场供应和成交的面积段可以看出，60㎡-90㎡和90㎡-120㎡的成交套数**大，这2个面积段保证了舒适二房和紧凑小三房的面积区间，市场的客户以刚需和部分改善为主，主要对应此两个面积段，进而成交量较大。本月120㎡-150㎡面积段供应量较多主要是供应量集中于南关、净月和高新南区，这3个区域商品住宅多以中大户型改善为主，使得该面积段供应套数较多。 新增供应和成交主要为二房 1月，长春市商品住宅供应房型以三房为主，共供应1078套，占全市商品住宅供应套数的65.5%；其次为二房，供应492套，占比29.9%；一房、四房、五房及以上房型供应较少，基本可以忽略不计；本月别墅产品供应为28套，均为国信美邑三期叠加产品。 其中，长春市商品住宅成交房型套数仍集中在二房，成交3404套，占本月商品住宅总成交套数的57.7%；其次是三房，成交1619套，成交套数占比27.4%；一房成交679套，占1月商品住宅总成交套数的11.5%；四房本月成交112套，占比1.9%；五房及以上的普通住宅成交为47套，别墅类产品1月成交38套。 从成交和供应数据来看，二房仍是市场**为畅销的产品，这也与刚需型市场相对应，三房的成交逐渐增加，市场中改善类需求增多，一方面由于中高端改善型产品供应的加大，另一方面也与城市经济水平与居民的收入提高相关。 商品房成交均价同比下降3.5% 1月长春市商品住宅市场成交均价为6080元/㎡，环比下降7.3%，同比下降3.5%；本月商品住宅市场整体成交均价创一年内新低。除去别墅和精装产品，毛坯普通住宅单价区间为5000-6000元/㎡。 赵新宇分析，进入1月份，成交量有所上升，整体价格有所下降，本月实际推出产品较少，处于房地产销售淡季，基本以消化库存为主，其中一些开发商年底冲刺销售任务，采取一些价格优惠、特价房等折扣吸引购房者，使得整体成交均价走势向下波动，加之高新北区作为独立的一个区域，区域内多个楼盘在售单价在4000元/㎡以内，使得成交均价走势走低，属于市场正常走势。 朝阳区成交均价**高 1月10个区域成交均价波动较大，其中高新北区在售项目多以团购和企事业单位集资房为主，使得成交均价较低，该区域作为2013年重点发展规划，随着交通路网配套的逐步完善，产品单价水平会逐步走高，该区域目前已有众多现房和准现房即将开盘对外销售，报价区间在5000元/㎡以内。 相比2012年12月，其它9个区域价格均有不同程度的变化。朝阳区作为城市主城区，区域成交均价一直处于较高位置区域均价一直处于10000元/㎡之间；其它区域均有众多在售项目，前期多以低价入市进行销售和推广，使得各区域商品住宅成交均价走势均有所下滑，导致1月商品住宅成交均价走势有所下滑。 区域成交均价排在前三位的依旧是朝阳、净月和南关区，成交均价分别为10240元/㎡、7820元/㎡和7310元/㎡。 商品住宅套均总价59.38万元 1月商品住宅成交套均面积为97.64㎡，环比下降0.7%，同比上升3.3%；商品住宅成交套均总价为59.38万元，环比下降1.3%，同比下降0.3%。 环比2012年12月来看，套均面积和套均总价均出现下滑趋势，与近期一些中低单价段楼盘入市有关，加之这些产品主打刚需中小户型使得套均面积和套均总价有所下滑，从5月到11月套均面积一直在100㎡之上，同比去年也是有所上升。从以上数据可以分析出，100㎡左右房源受认可程度高。进入房地产销售淡季，项目停工、可选择房源匮乏、营销推广宣传较少等原因促使一些开发商纷纷推出特价房源和价格优惠刺激刚需客户，这也印证了1月商品住宅市场整体成交均价走势创一年来新低，使得同时套均面积和套均总价二个指标有所下降。 毛坯房成交均价为5740元/㎡ 1月长春市商品住宅市场所成交的各种物业类型产品中，高层产品成交均价为5960元/㎡，小高层为5460元/㎡，多层为6710元/㎡，多种物业形态逐渐拉开价格档次，多层单价高于高层和小高层产品，幅度将近1000元/㎡甚至更高。主要原因是多层的舒适度及其产品的稀缺性等优势使得多层价格高于高层和小高层。 1月精装修产品整体均价为7580元/㎡，目前精装修产品已经不仅仅局限于传统老城区的小户型公寓产品，随着万科、恒大精装修全系产品的逐步推广加上各大区域均有精装修产品问世，使得精装修产品均价有所下降，市场大部分精装修产品装修标准在1500元/㎡左右。 2月预计新开楼盘项目7个 据赵新宇介绍，长春市2月份预计新开楼盘项目有7个，分布在6个区域，进入冬歇期房地产销售淡季，朝阳、南关、高新北区和汽贸区无预计新开盘项目。其中宽城区预计2个项目；二道、经开、绿园、高新南和净月区各1个项目。产品类型涵盖多层、小高层和独栋别墅，小高层市场竞争较为激烈，多层产品则越来越稀缺。净月区的源山墅预计推出独栋别墅产品。

通常情况下，房屋按照其用途可以划分成不同种类，对于住宅而言，房屋可以划分成商品房、经济适用房、保障房等种类。那么究竟什么是商品房，沈阳商品房价格趋势又如何呢？ 什么是商品房？ 从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。 沈阳商品房价格趋势 据9月份公布的数据显示，10月份沈阳新建商品住宅价格环比涨幅与9月份相比，收窄0.8%。 从同比数据来看，70个大中城市中，仅温州1个城市出现下降，同比下降1.5%。同比上涨的城市有69个，**高涨幅为21.4%，其中上海同比上涨21.4%、北京同比上涨21.2%、广州同比上涨20.7%、深圳同比上涨20.6%、厦门同比上涨16.9%、南京同比上涨15.3%、福州同比上涨12.8%、杭州同比上涨11%、成都同比上涨9.6%、三亚同比上涨4.7%。 而就沈阳来看，10月份沈阳新建商品住宅价格同比上涨13.3%，同比涨幅较9月份上涨0.6%。

对于商品房价格构成，购房者需要有个明确认识，在商品房价格构成不断上涨的同时，商品房价格也在上涨，因此很多购房者想了解商品房商品房价格构成。 （一）土地使用权取得费 商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。 （二）住宅开发成本 1．前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。 2．建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。 3．附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。 住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车 库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 4．开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。 5．其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。 (三)住宅开发期间费用 指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。 1．管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 2．财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。 3．销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。 (四)利润 以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。 (五)税金 指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。 (六)住宅差价 包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。 （七）下列费用不得计入商品住宅成本 (一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用 (二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用 (三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款 (四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。

住宅的声音向上向下的都有，但因为现在的住宅大多数都是高层住宅，所以向上传导的声音会更加明显一些，我们在购房时挑选楼层，如果想追求比较安静的环境，可以选择较高的楼层，除此之外也要远离电梯设备，尽可能的选择5层以上的住房，因为大多数的电梯间都是在底层，也有一些设备间是被安排在比较低一些的楼层，难免会存在有噪音，影响到正常的生活。在整个高层住宅当中，楼层越高通风也就越好，相对来说也就越安静，远离电梯间设备间，而且在装修的时候也可以安装隔音海绵，并且在门窗安装的时候选择双层玻璃或者是隔音门，都能够很好的隔绝噪音，此外所选择的房屋最好是远离街道，选择在小区靠里一些的位置以及偏高一些的楼层，隔音的效果会更加的理想。

近期，二胎政策、中央号召去库存、加快户籍制度改革，这一系列政策暖风引发业内关注。有业内人士指出：2016年一二线城市房价将大涨，地区分化日益严重。同时也有不少声音认为，楼市“救市”政策频出，说明目前楼市形势严峻，回暖之路任重道远。 对此，不知道购房者朋友作何感想。对于2016年楼市回暖，房价将上涨这一命题，究竟是真命题还是伪命题。 不妨我们先来看看国内专家怎么说。 真命题：看涨 中国银行业协会首席经济学家 巴曙松 明年房地产业有望触底，一线城市没有什么好担心 从宏观来看，经济并没有出现太大的波动，但微观出现了非常大的变化。以房地产为例，不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。房地产行业什么人都能赚钱的时代已过。如果项目在一线城市没有什么好担心的，但如果在三四线城市库存压力下就比较危险。明年房地产业有望触底，房地产业投资增速下行趋势止住，对于经济的拖累作用会明显改善。预测明年新房市场仍趋于平淡，不同城市继续分化。一线城市高位趋稳，改善性需求成主流需求；三四线城市面临高库存、低需求的局面。 易居研究院智库中心研究总监 严跃进 房价上涨难以动摇，2016年持续上涨 从市场预期看，目前对于一二线城市房价继续上涨的认识基本是一致的，而对于三四线城市则有分化的看法。实际情况是，三四线城市的房价难以大涨，但下跌的空间也不存在，即一个相对不涨不跌的态势，**大的原因不是因为库存而导致的，**主要是人口背后的需求还没有被挖掘出来。无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看，房价上涨是一个难以动摇的市场特征。当然，涨幅有大有小，会和市场周期波动相关联。对于2016年的房价判断是，持续上涨，同时要警惕部分城市相对力度大的涨幅。 伪命题：看空 同策咨询研究部总监 张宏伟 “救市”频发对2016年楼市是重大利空 当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期，“救市”政策频发对2016年楼市是重大利空。“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期。楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。