房地产泡沫是由于假造需求的过分收缩招致价钱程度绝对于实际价钱的非颠簸性下跌，泡沫可分为平安区、戒备区、风险区、严峻风险区四个阶段。平安区的泡沫通常有积极作用，而风险区与严峻风险区的泡沫则具有分明的负面作用，地产泡沫的决裂还发生金融危急或经济危急。泡沫的发生源于假造需求，或许说是谋利需求。这里应区分投资需求与谋利需求，谋利需求的特点是“买”是为了“卖”，目标是赚取差价；投资需求则是经过租金来取得投资收益。不外，理想中只要预先才干完全区分投资与谋利，事前很难判别。 普通来讲，市场需求的谋利身分越高，泡沫越大，风险区与严峻风险区的泡沫绝对难逃“决裂”的运气，但“泡沫”并不是只要“决裂”一条途径，平安区的“泡沫”可以维持，戒备区的“泡沫”可以持续收缩到风险区，也可膨胀到平安区。因而，迷信客观地对待泡沫必需器量泡沫，判别泡沫所处的阶段。器量泡沫次要是三个目标，即：房地产投资占GDP比重、房价支出比、租售比。房地产投资占GDP的比重目标用于判别能否存在对将来房价预期过高而呈现房地产投资过热景象，并构成将来的空置；房价支出比是指住房总价与住民家庭年支出的比值，用于判别住民住房消耗需求的可继续性；租售比则是住房售价与月租赁价钱的比值，用于判别能否具有临时投资代价。依据上海市的实证研讨后果，房地产投资占GDP比重的公道范畴在10%至14%，房价支出比的公道区间是6至9倍，租售比的公道区间为150至230。 低价买低价卖，血本无归。虚的，价钱高，交量低，物有不值。房地产投资泡沫：房地产投资泡沫普通纪律，房地产投资增长率应与房地产消耗增长率相顺应，力图均衡供求干系。在开展中国度的经济降落阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消耗增长率，构成供略大于求的市场场面，对促进房地财产的开展和安慰经济增长是有利的。只要当房地产投资过分收缩，商品房严峻畅销，形成还贷困难，连带惹起金融危急时，才构成泡沫经济幻灭。1997年西北亚金融危急中的泰国便是一例。 房地产“泡沫”体现为地价、房价人为地、分歧理地继续下跌，且其下跌速率远远超越了整个经济的增长速率。在房地产中，**容易呈现“泡沫”的，第一是地皮，其次是楼花（期房），第三是新建成的商品房。存量旧房普通难以呈现“泡沫”。房地产“泡沫”的构成缘由次要有：①群体的非感性...
全部3个回答 >房地产估价案例具体指什么
135****0197 | 2014-04-26 21:13:07
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156****1420 《房地产估价案例与分析》考点分析与详解
一、问答题（一）估价原则的运用1、**高**佳使用原则（在合法原则前提下）：用途、强度、适应性。例1：96年试题例2：某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/平方米，该区域的商品房价格为1万元人民币/平方米，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。答案：1、该房地产的现时价值约为3600万元人民币。900×4＝3600（万元）2、依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中**佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的**佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。例3：2001年模拟试题问答题的第（二）题（2）估价时点原则：估价结果的时间相关性、时效性，不同估价时点估价对象有不同的状态。例1：98年的考题：选择题第2题例2：教材P141例3：某人1999年7月通过出让方式获得一宗土地，地价款是100万元，之后又花了200万元进行基础设施的建设，税费为50万元，正常利润为50万元，出让年限从基础设施建设完成之日（2000年3月）起计，则该地块在2000年3月的价格为：（答案为D）A.400万元 B.350万元 C.100万元 D.〉400万元估价时点说明了估价时依据的房地产市场状况，这在《房地产估价理论与方法》的P93-94中说得很清楚。例4：2001年模拟题A选择题第2题估价时点原则在损害赔偿估价中、纠纷的评估中、转让的评估中、在建工程的评估中非常重要。（3）替代原则：例：2001年模拟试题B选择题第（一）题（4）合法原则：主要考交易或处分方式合法、用途合法。例：99年模拟试题：问答题第（三）题和选择题第（一）、（二）题。98年考试题：选择题第（一）题。四、改错题改错题一般是改估价方法运用上的错误，各种方法常见的改错项目为：（一）市场比较法1、交易情况修正对于交易情况非正常负担的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P112例4-4和例4-5。2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减（等比），期内平均上升或下降（等差）的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P115的有关内容。3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用加权平均法综合可比实例的得分问题，具体见《房地产估价理论与方法》P128例4-14。4、比较物与参照物互相颠倒的问题。（二）收益法1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。3、收益年限确定错误的公式。4、漏算了营业税及其附加的问题。5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。具体见2001年《房地产估价案例与分析》模拟试题A第四题。（三）成本法1、没有选择估价时点的正常成本（如：重置价）的问题。2、耐用年限确定错误的问题。3、计息期确定错误的问题。4、没有将各成本项目统一到相同的年限内的问题。5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定**高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。6、利息的计费基础多少项目的问题。如：销售税费不能计算利息。7、销售税费的计算基础错误的问题。（四）假设开发法1、贴现期确定错误的问题。2、管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。（五）基准地价修正法动态方式不存在投资利息。4、假设开发法（1）没有确定**佳的开发利用方式 **佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件直接作为**佳的开发利用方式。（2）没有计算待开发土地或待完成房地产的利润（3）把利息和税金也作为计算利润的基础（4）贴现期确定错误（5）当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。（6）未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。（7）遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费，具体见教材P69-71及案例3-1分析的第8项。（四）没有结合估价目的的要求1、抵押估价的常见错误（1）没有说明未来市场风险变化和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。（2）抵押估价结果中，没有扣除需要补交的土地使用权出让金。2、保险估价的常见错误（1）没有分清投保价值评估和保险损失程度评估。（2）保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估。（3）保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同。（4）保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失。（5）按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值。（6）把土地也作为了保险估价的估价对象。3、其他估价目的的常见错误（1）合资入股的评估，没有说明入股后的用途。（2）拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价。（3）合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算**终分配率。（4）纠纷的估价，在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式（划拨或出让），对出让方式没有告之出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书；没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价。（5）征用或拆迁补偿估价违背了国家制定的征用或拆迁补偿标准或规定。（6）出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途。（五）其他类型的错误1、对估价对象的某一部分重复计价如教材案例4-6，用收益法对有收益的部分进行了估价，然后又对无收益的第六层办公（自用部分）进行估价，这样第六层的价值就有重复计价的问题。因为无收益的第六层价值已体现在有收益部分的价值中，也就是说，没有无收益的第六层，其他有收益部分的价值将会降低。2、计算前提与计算结果不一致如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价，具体见案例4-2及其分析。3、遗漏了估价对象部分的价值如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格。4、在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期完工。5、报告的有效期起算日期错误。报告的有效期是估价报告完成之日起计，而不是自估价时点起计。 2014-04-29 09:35:58 -
151****7907 你的问题问的不太清楚，案例是指房地产估价报告 2014-04-26 21:33:58
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问 房地产估价答
房地合一的净收益＝土地净收益＋建筑物净收益房地合一的净收益＝房地合一的价值（L＋B）×房地合一的年收益率（即综合资本化率r）土地净收益＝土地价值（L）×土地的年收益率（r1）建筑物净收益＝建筑物价值（B）×建筑物的年收益率（r2）（L＋B）×r＝L×r1＋B×r2根据题目有方程：（10-1）=L×6%100×80%×8%解得：土地价值L=43.33万元房地产价值为：43.3380=123.33万元
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房地产估价，全称为房地产价格评估。台湾称其为＂不动产估价＂；香港称其为＂物业估价＂，都是一个意思。房地产估价，是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的一种活动。估价目的，是指估价结果的期望用途，或者说，是指为何种需要而评估房地产的价格。房地产估价目的具体可以分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价（如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等）；估价结果的价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。需要指出的是，不同的估价目的将影响估价的结果。因为估价目的的不同，相应的估价原则、因素和采用的估价方法就有可能不同。 估价时点，是指估价结果对应的日期，或者说，是指估价对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。房地产市场是不断变化的，因此，房地产价格具有很强的时间性，它只能是某一时点的价格。在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。 估价原则，是指估价人员在房地产估价的反复实践和理论探索中基于对房地产价格形成过程客观规律的认识，总结出来的一些简明扼要的在估价活动中应当遵循的法则、标准或应注意的问题。房地产的估价原则主要有：合法原则、**高**佳使用原则、替代原则和估价时点原则。 合法原则：指房地产估价必须符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。 **高**佳使用原则：指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥**高**佳效为估价前提。 替代原则：指房地产估价必须依据同一市场上具有相近效用的房地产，其价格也应相近的一般原理进行估价。 估价时点原则：估价时点又称评估基准日，是估价对象房地产的估价额所指的具体日期，反映了房地产估价的结果具有很强的时间相关性和时效性。 客观合理价格（或价值），是指基于估价时点，在正常交易情况下（排除非正常或人为因素的影响），某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。房地产估价是估价对象房地产的客观合理价格或价值的估算和判定，是一种＂公平市价＂，是为当事人提供的公平可信的价格参考依据；它不等于房地产交易双方的实际成交价格。需要指出的是，一宗房地产在市场上的实际成交价格，通常会随着时间的推移和房地产供求关系的变化以及交易双方的心态等而经常变动。
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问 房地产如何估价答
房产估价师挂靠的人不是很多，证书也比较少。一般而言，建设部颁发的证书价格都还比较高，房产估价师属于建设部颁发，关于证书价格，市场没有统一的价码，价钱有高有低，不接地气。正常情况下，房产估价师挂靠费用在1.5万左右，要的比较急的单位，给出的价格会更高一些。另外，房产证书也好，其他什么注册类证书也罢，都是只挂证不挂章，证章由持证人保管。挂证无风险，费用较低。挂章虽然费用较高，但是风险大。挂章就是企业拿人才的证书去参与竞标，证书中标后就可以挂项目，此时人才就变成项目经理，如果遇到工程出现问题，那么项目经理需要负相应的法律责任2015房地产估价师挂靠一年多少钱2015房地产估价师挂靠一年多少钱。因此，在选择挂靠之前需谨慎选择。2014年注册估价师挂靠价格行情：1.注册房地产估价师挂靠价格：1.2万-1.5万一年2.注册房地产估价师+注册土地估价师 双证挂靠价格，在1的基础上加2-3千每年;3，注册房地产估价师+注册土地估价师+注册资产评估师 3证挂靠 ，在1的基础上加3-4千每年;估价师挂靠证书注册要求人员能够转档;挂靠费用都是按年付;协议一般签3年.
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问 房地产如何估价答
房地合一的净收益＝土地净收益＋建筑物净收益房地合一的净收益＝房地合一的价值（L＋B）×房地合一的年收益率（即综合资本化率r）土地净收益＝土地价值（L）×土地的年收益率（r1）建筑物净收益＝建筑物价值（B）×建筑物的年收益率（r2）（L＋B）×r＝L×r1＋B×r2根据题目有方程：（10-1）=L×6%100×80%×8%解得：土地价值L=43.33万元房地产价值为：43.3380=123.33万元
