封了阳台必须拆除吗,物业管理条例中有规定吗?

《物业管理条例》第五十五条:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的确定使用。

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解释、说服，可以通过小区业委会、当地居委会、辖区户籍民警 一起说服教育。如果产生一定量的危害或者财务损失，只能通过法院。

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广大业主如何合理合法“炒”掉不满意物业单位，同时保证生活秩序？在7月5日结束的第三届中国物业管理长江论坛上，记者获悉，今年长沙拟制定《长沙市物业管理项目进退管理办法》等一系列法规，“炒”物业将有章可循。 6月2日，岳麓区银洲公寓小区内的公告栏上张贴着一张《紧急告示》。告示写明，因小区业主欠缴水电及物业管理费用约75万元，长沙银洲物业管理有限公司无力经营，于6月1日退出小区物业管理服务。物业撤离后，小区一片狼藉，连配电间备用的配电设施都不见了。 针对类似物业服务合同期满双方当事人不再续约，或双方当事人提前结束物业服务合同等情况，长沙住建相关部门正在酝酿制定《长沙市物业管理项目进退管理办法》，明确物业项目退出条件、流程、新进公司的接管等相关问题，建立物业管理项目退出机制，确保物业服务企业及时、有序退出所管小区，保证业主基本生活秩序，防止因无人管理而发生停水、停电等重大事故。 另外，为使质价相符的物业服务市场定价机制早日形成，改变部分小区物业费10年不变的困局，长沙市还拟出台规定：根据当地**低工资标准上涨比例，物业公司可相应向价格主管部门申报提高物业服务收费标准。也就是说，如果**低工资标准上浮20%，物业收费也可相应上涨20%，当然，这必须得到三分之二以上业主的同意。

北京市住宅小区业主共同决定不再接受物业服务，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。经过数年酝酿、几经修改的北京物业管理条例于2010年10月1日起执行。 第一章总则 第一条为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。 第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。 第二章 前期物业管理 第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。 物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。 第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。 第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。 规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。 第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。 前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。 建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。 第九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。 市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。 第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料： (一)物业管理区域划分资料； (二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图； (三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料； (四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录； (五)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (六)业主名册； (七)物业管理必需的其他资料。 全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。 第三章 业主、业主大会与业主委员会 第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定： (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则； (二)选举或者更换业主委员会委员； (三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案； (四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务； (五)筹集、管理和使用专项维修资金； (六)申请改建、重建建筑物及附属设施； (七)申请分立或者合并物业管理区域； (八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。 决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。 第十三条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。 未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。 第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。 第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。 筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。 第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

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《武汉市物业管理条例》经2010年6月23日武汉市十二届人大常委会第25次会议通过，2010年7月30日湖北省十一届人大常委会第17次会议批准。该《条例》分总则，新建物业与前期物业管理，业主、业主大会及业主委员会，物业管理服务，物业的使用与维护，法律责任，附则7章84条，自2011年1月1日起施行。1999年7月30日武汉市十届人大常委会第12次会议通过，1999年9月27日湖北省九届人大常委会第12次会议批准的《武汉市住宅区物业管理条例》同时废止。 第一章 总则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。 第三条 本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。 本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。 本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。 第四条 市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。 区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。 规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。 街道办事处、乡（镇）人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。 武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定，负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。 第二章 新建物业与前期物业管理 第五条 物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列标准执行： （一）以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域； （二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域； （三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。 第六条 开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内，按照本条例第五条规定划分物业管理区域，并将划分方案报送区房屋主管部门；区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的，予以备案并在有关图纸上予以注记。 开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。 老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会征求业主意见后，确定物业管理区域，并报区房屋主管部门备案。 第七条 新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行；没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。 物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的坐落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。 开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。 物业服务用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作。 第八条 新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。 第九条 新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的**低比例标准，按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。 第三节 第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应当按照国家及本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。 有下列情形之一的，经物业所在地区房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业： （一）投标人少于三人； （二）多层物业总建筑面积少于五万平方米，或者单栋高层（含小高层）物业总建筑面积少于三万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业所在地区房屋主管部门备案。 第十一条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包括前期物业服务合同约定的内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。 前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。 第十二条 房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。 房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。 第十三条 开发建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第四节 第十四条 新建物业交付使用前，开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。 第十五条 开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）业主名册； （五）物业管理必需的其他资料。 区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料，并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。 业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。