商业物业设计有什么要点

• 153****3562 开发商是建筑工程的发包方和投资人，工程项目确定后，由于开发商没有施工资质，所以开发商要找施工单位进行建筑施工；施工单位一般没有自己的劳务队伍，为了赢取更大的利润，施工单位就会把一些分项工程交给 2014-07-30 15:47:26
• 157****1570 您好！ 根据您提供的信息，我们回复如下 如果信息不完整，请与我们再次沟通！ 账务处理程序要按会计核算制度规定。物业管理企业涉及到的税收：若资产属于物业公司的房产税、土地使用税；营业税及附加、印花税、企业所得税、个人所得税等。欢迎再次咨询！ 2014-04-21 09:48:23
• 151****6831 .7商铺绿化服务管理
  绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。
  4.7.1商铺绿地管理
  商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。
  为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；
  保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；
  发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识；
  草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；
  台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等
  4.7.2商铺室内绿化管理
  花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；
  花卉上挂?名称牌，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围；
  花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁；
  商铺人流量较大，因此商铺内摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位置；等等
  4.7.3检查督导
  部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处**、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。
  4.8商铺经营服务管理
  商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。
  4.8.1租赁管理
  出租方式的管理主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。
  一种是按面积定出**低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。
  4.8.1.1竞标租赁的注意事项：
  严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等；
  投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。
  4.8.1.2协议租金出租的注意事项：
  在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；
  承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。
  4.8.1.3租金条款
  租金制定的参考因素：
  要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：
  要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：
  要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。
  租金的组成要素：
  租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。
  水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。
  大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等
  4.9商铺广告管理
  业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，**有效、**直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。
  商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。
  4.10商铺保险管理
  商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按规程操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和**大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施：
  工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。
  还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。 2014-04-21 09:21:58
• 151****9669 写字楼物业与商业物业的管理,因管理的具体内容不同,在管理的过程中有者不同的管理形式，和不同的管理方法。
  管理的内容商业物业管理----对为消费者提供消费场所的地点场所如零售商店货大楼等
  写字楼物业管理---对为政府机构和企事业单位的职员办理和从事行政事务或经营活动事务的物业（大厦）等进行管理由于管理的对象不同，所以管理的方法与内容也有不同的地方.
  相同点：
  1都需要对房屋建筑及附属设备设施进行管理
  2都需要对环境及卫生进行严格的管理
  2对消防管理有着严格的要求
  3车辆管理在对二者的管理过程中很重要
  不同点：
  1写字楼在使用前要做一系列的准备工作
  2写字楼需要做好销售**工作
  3写字楼物业需要建立工商企业识别体系 2014-04-20 22:10:11
• 155****1944 商业地产策划要点戴德梁行地产顾问公司全程策划要点 Attachment Mall和物业管理咨询服务内容划分 Shopping mall and Property Management Consulting Service Contents Outline 方法: 我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、 策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解: Methodology: We will work with the local management team to collect the market information, plan the necessary preopening and consulting services in 4 parts and produce necessary work plan, progress **s or presentation: Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing 1.1调查市场现状/进行市场分析 Survey marketing condition and conduct market analysis after receiving owner’s researched information and documents. Review survey information of market research company and provide additional inputs on information to be collected by research company 1.2市场优劣势/市场战略分析 Strength & weakness, and market strategy analysis 1.3竞争对手分析 Competitors analysis 1.4 商场定位Mall positioning 1.5 商场总面积建意Proposed Mall GFA 1.6 业态规划Trade mix planning 1.7 租户选配Tenant profiling 1.8 店铺划分Shop lots sizing 为了达致**高和**好的概念,需要全面的研究调查: 1.. 市场类层资料 主要住宅密集区,办公室/酒店职员的数量/类型,旅客与暂时寄住的访客,外地访客的数量,住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层 2.. 竞争数据 当前市面上所供应的,包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色 - 租户清空存货 - 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现 - 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑 3. 当前建筑表现的数字 - 租金,服务费,租用率 - 物业管理和服务的标准 4 目标场地分析 - 舒适设施包括出口 - 交通方便 - 人潮流通 - 周边用户 - 环境问题 - 停车 (立即改进是可能的) 5. 业主的行销团队/代理 (本地及国际) - 招聘员工的水平 - 行销陈述/员工专门技术的质量 - 行销代理所承接的项目 - 利益冲突 - 已执行的市场研究资料可供参考 (如果当前的数据资料不足,超群可能会建议作补充研究) 目标物业的竞争对比 - 零售 - 办公室 - 其它支援设备 SWOT 分析 (弱点、优点、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识,判断以及经验 - 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定 - 价格战略(不同的选择,业主的财务目标) - 行销战略 (代理,示范单位,直销,战略联盟) - 促销 (媒体,杂志社与报馆的关系,广告计划) 增值 - 硬件 (建筑和舒适设施) - 软件 (新服务以吸引顾客,制造不容易采用的竞争优势) 定位和租户刮析和顾客 建议与实行 这报馆将成为项目质量的依据-在硬件、软件方面-以增强项目的竞争能力。将发出设计概述以提供开发的设计意向。 Part 2-平面和空间设计及 设计评审工作内容 Plan and Space Design & Design Critique Work Details 1、建筑设施顾问: Building & Facilities Consultant 1.1建筑结构及功能设计 Building Structural and Functional Design 1.1.1柱距设置建议 Suggestions on the Pillar Distance & Setup 1.1.2层高建议 Suggestions on the Level Height 1.1.3楼层单元分隔及编号 Floor Modular Demarcation and Numbering 1.1.4门窗高度、宽度建议 Suggestions on the Renovation Material Selection 1.3广告牌预留位置的建议 Suggestions on the Marking out of Ads Post Location 1.4人流、车流的外部导向 Human and Vehicular Traffic External Direction 1.5物业用房的设置 Property Room Setup 1.6员工通道设置 Staff Access Setup 1.7 员工食堂的设置建议,是否设置,如设置,位置及大小的建议 Suggestions on the Setup of Staff Canteen, to Setup or not, if so, suggestions on the location and size. 1.8 员工区设置的建议,具备哪些功能,位置和大小的建议 Suggestions on the Setup of Staff Area, to incorporate what functions, suggestions on the location and size. 1.9公共区域装饰装修的建议,要便于日后使用中的维修和清洁 Suggestions on the Decoration and Renovation of Common Area, such that there is ease of operational maintenance and cleaning when property becomes operational 1.10卫生间的设置建议,数量、位置、大小的建议 Suggestions on the Setup of Washrooms, suggestions on the numbers, location and size 1.11商场卸货区以及仓库的设置的建议,位置、大小以及交通的组织等的建议 Suggestions on the on the Setup of Loading/Unloading Area and Warehouse, Suggestions on the Location, Size and Traffic Coordination 1.12车库、出入口的设置建议,包括位置、项目内部的车流、人流的交通组织等 Suggestions on the Setup of Garage, ingress/egress, including Location, Coordination of Project Internal Human and Vehicular Traffic 1.13指示牌的设置 Setup of Signboards 1.14垃圾房的设置 Setup of Garbage Room 1.15机房、管道井的设置建议 Suggestions on the Setup of Plant Room & Pipework Access Duct 1.16紧急疏散通道的设置建议 Suggestions on the Setup of Emergency Exits 1.17实际过程中提出的其他问题 Other questions raised during actual process 2、工程其他方面的设置建议 Suggestions on the Setup of Other Engineering Aspects 2.1商场照明设置以及布线建议,考虑各个位置的照明所需要的照度、需要的电量、布线方式是否利于日后维修、保养等; Suggestions on the Lighting and Cabling Setup, taking into consideration of the requirements on illumination, electricity, method of cabling of each location as to whether there will be ease of maintenance in the days to come 2.2空调系统的建议:综合考虑项目出售主力百货店等的空调系统的设置,以及高层部分预留空调室外机位及空调走线的考虑 Suggestions on the air-conditioning system: Overall consideration on the setup of air-conditioning system of the flagship shop, and the space to be marked out on the higher levels for the outdoor units of the air-conditioning system and the cabling considerations 2.3背景音乐系统的设置建议,考虑紧急情况的广播问题 Suggestions on the setup of background music system, with consideration on PA system in times of emergency 2.4综合布线部分的建议,包括需要增设的综合布线机房的设置建议 Suggestions on the overall cabling, including suggestions on the additional requirements for an integrated cabling plant room. 2.5智能化管理系统,包括监视系统、安防报警系统、可视对讲系统、网络系统、联网收银系统、停车场管理系统等的设置建议 Suggestions on the Setup of Intelligent Management Systems, including monitoring system, security alarm system, AV intercom, Internet/Intranet, On-line Payment System, Car Park Management System, etc. 2.6消防系统的设置建议 Suggestions on the Setup of Fire Control System 2.7煤气报警系统的设置建议 Sugges 2014-04-20 13:51:10
• 134****4369 以公司效益为主 2014-04-20 12:41:23
• 149****8156 你好，物业的服务有很多，有相关的条文的。 2014-04-20 12:30:00
• 149****6917 商业地产策划，也可以解释为商业地产定位。 按照商业地产项目市场调研的事实和数据进行市场定位是制定基本策略的重要步骤。环境分析、市场分析、发现机会市场、确定目标市场、确定营销策略、是市场定位的基础，市场定位是项目成败的转折点。
  一、项目定位释义
  1.定位释义 简单地说，定位就是决定一个项目要做成什么样的？卖给谁？谁来使用？严格地说，项目定位就是通过市场调查研究，确定项目所面向的市场范围，并围绕这一市场而将项目的功能、形象做特别有针对性的规定。本定义具有如下特点： 定位建立在市场调查研究的基础上。优势企业家也会根据自己的判断定位，而且也能取得良好的效果。但是房地产开发是输不起的行业，一个项目做砸了，全盘皆输。所以，定位应建立在必然性规律上，根据事物的发展规律研判事物发展态势。市场调查和研究就是集合各个阶层的意见和专家智慧达到必然结果的正确选择。 定位的核心是确定功能。例如，建筑性质是什么？有何用途？如果我们定位方向是商场类物业，那么，具体应该是什么样的物业？超市、产权市商铺、集贸市场、百货商场还是专业性市场？ 定位是系统工程。确立了定位的同时。也应该确定了目标客户和目标形象，以及相关的市场推广策略。单一的定位往往造成前后脱节，降低定位的协同效能。
  2.项目定位内容 商业地产项目定位基本包含功能、客户、形象定位，更深一步延伸，包括服务定位和技术定位。例如，功能定位就是确定建筑的用途及发挥的作用；客户定位就是确定谁是建筑的投资者、使用者、运营者、物业管理者和消费者；价格定位就是确定建筑的目标价值和价格；形象定位在与确定建筑在人们心目中的形象；服务定位就是确立建筑使用过程中所提供的服务水平，如宾馆、酒店按照星级标准提供服务。如此等等，说明定位的内容非常丰富。 上述各种定位中，功能和客户定位是核心，两者相互影响，互有以来。例如，一个项目的用地性质是写字楼，就排除了客户定位的任意性，对客户定位产生约束。但在确定功能的大方向下，功能设计细节则要根据客户定位的结果确定，客户定位的结果要通过功能设计表达和实现。 形象定位、服务定位是功能和客户定位的自然发展，也是客观要求。技术定位是在技术层面满足功能和客户的需要，例如，大跨度空间需要采用钢结构、综布线充分灵活性要采用架空地板技术或者无线局域网技术。 价值定位既是上述定位的结果，也会影响定位方向。例如，价值**大化方案不但要求开发商从长远考虑问题，还要考虑自身实力。风险**小化就要降低销售价格、采取**稳妥的功能定位方案，定位有开发商的价值取向决定。
  二、项目定位程序 有些项目规划功能十分清晰、要求严格，使问题的定位简单化，例如，社区商业用房、住宅底商功能定位、客户定位和消费群体定位不很复杂，简单的市场分析就能得到比较准确的市场结果。但对于大型项目，规划部门功能定位笼统，存在定位空间，在单一功能无法满足或者需要辅助功能的情况下，就需要按照程序决定 辨析定位问题 在项目分析以及经验分析的基础上，辨析定位问题，也就是需要通过市场调查和研究回答的问题。例如，写字楼底层的空间应该做什么用途**好？底商发展餐馆是否合适？发展大型超市与产权市商铺哪个**好？谁有可能投资购买物业？正确地提出问题，就相当于定位问题成功了一半。所以我们应该善于提出问题，提出的问题越尖锐、越深刻，得到正确结论的机会也就越多。
  2.识别细分市场 根据调研结果分析市场，进行细化。例如，北京某大厦准备整层对外销售，策划人根据行业变量、规模变量、地理变量、经营变量和个性特征把市场细分为：
  （1）政府机构转制出来的大集团（公司）以及将要转制的大集团（公司）。
  （2）金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。
  （3）大型股份制公司及外省市集团（公司），包括上市公司。
  （4）行政职能型部委机构。应该承认一些不确定的因素限制了行政职能型部委机构对写字楼的需求。
  3.选择目标市场并进行评价 别更上例中，为了使细分市场的识具有科学性，需要评价每个细分市场的潜在利润，标准是：第一，细分市场的规模和发展前景；第二，细分市场的赢利潜力；第三，公司目标和资源。标准分成A、B和C三级，逐级递减。结果发现除行政职能型部委机构与上述三个评价标准不一致外，其他三个细分市场（政府转制公司、金融机构和外省市集团和股份公司）是理想目标
  4.确立定位体系 所谓定位体系是商业地产物业的客户组合群，也就是什么样的客户是物业的潜在购买者和使用者，他们应构成完整的生态关系群落，具有系统性、整体性、和谐性的特点。
  5.评价定位体系 一个物业的市场定位是否正确，体现了物业的价值，我们应予以系统评价，多方案比较。 2014-04-19 10:06:59
• 145****3459 物业环境管理早期介入方面就是为了日后物业环境管理能走上正轨。早期介入的要点可以从规划设计、配套设施以及日常环境保护三个方面着手。 2014-04-18 10:35:44