房地产设计调查报告怎么写

• 145****0844 可以研究一下房地产业与其他产业的配套发展问题，如果我没记错，这应该是重庆江北地区房地产市场发展现存**大的问题，就是大规模的房地产开发没有相应的产业和就业支持。
  
  研究报告分两大内容。
  
  理论方面研究房地产业作为一个配套产业，必须以其他产业的发展作为支撑。
  
  实地调研方面，第一，研究现有楼盘的销售状况，销售状况包括客户群、空置面积、总体销售率以及各楼盘的销售率、销售速度等。第二，研究江北地区其他产业主要是工业产业的发展状况，得出的结论应该是现有房地产销售状况欠佳，原因在于现有工业产业所带来的就业和相关服务业的发展无法支撑起如此庞大规模的房地产发展。
  
  **终的结论是城市规划和区域发展实现相关产业之间的配套发展。房地产业是无法单独发展并支撑起一个区域的发展的。 2014-04-11 22:37:37
• 151****0696 网上下载好后，自己适当修改就可以了 2014-04-11 20:31:46
• 146****9780 既然是调查报告,就必须有调查的根据.根据你的重点问题,找同类的产品做个全方位的调查分析,拿出几个典型的案例,提出优点及缺点或是好处或坏处,并提供解决方案及建议使用的设计方面的技术指点. 2014-04-11 10:37:13
• 152****7304 1、项目概况
  2、开发项目用地的现状调查及动迁安置
  3、市场分析和项目定位
  4、规划发展建议
  5、资源供给
  6、项目开发组织机构、管理费用的研究
  7、开发建设计划
  8、项目资金来源及经济分析
  9、结论及建议 2014-04-11 10:37:05
• 138****0693 其实地产策划从地产类别上可分为：商业地产策划、工业地产策划、住宅地产策划等。
  从内容上分为：**推广、公关活动策划、销售策划、广告策划等等。
  系统比较多复杂，随着地产行业的飞速发展，还会涌现很多新生领域，也需要策划。
  房地产策划包括那些内容?
  一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。
  可行性研究的内容
  可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
  可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。
  可行性研究的工作阶段
  投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找**有利的投资机会。
  投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
  初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
  详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
  这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%%7E1.0%.
  项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
  可行性研究步骤
  可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。
  二、房地产**策划内容
  **策划内容:
  A、定价策略
  1、根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表；
  2、实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；
  3、推出**房的时机及数量建议；
  4、楼层、朝向、景观差价；
  5、付款方式建议；
  6、售价调整与销售率及工程进度的关系
  B、销售费用及资金流量调控建议
  1、**全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，名类促销活动等费用）的数额建议；
  2、销售资金回笼与工程进度关系建议
  C、开盘时间及销售阶段的划分
  1、开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）；
  2、销售阶段的划分及周期
  D、销售控制
  1、推盘手法建议；
  2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；
  3、价格调控与促销手段建议；
  4、签署认购书与合同的注意事项
  E、人员培训
  1、发展商简介；
  2、房地产特性与房地产价值；
  3、项目环境资料说明；
  4、项目规划介绍；
  5、公共设施介绍；
  6、整体理念介绍表表达；
  7、**理念；
  8、**技巧；
  9、逼定技巧；
  10、案名表达；
  11、广告定位；
  12、广告表现；
  13、市场客源定位；
  14、业务计划介绍；
  15、买方心理障碍排除；
  16、现场接待流程及规定；
  17、守价技巧；
  18、准客户资料收集及分类方法；
  19、电话拜访与演练；
  20、DM寄发及促销活动计划说明；
  21、自我促销及组合促销介绍；
  22、现场买气制造；
  23、认购书、售价与付款办法介绍；
  24、相关法务及税务介绍；
  25、仪态、仪表与商业礼仪；
  26、答客问演练与课程验收
  三、 随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产**策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可。房地产**策划虽然开始从注重表面转向追求内涵，从杂乱无章趋向规范有序，但纵观目前许多策划行为，很多地方仍值得深思。不少开发商对房地产**策划的认识仍停留于肤浅的表层，甚至由于理解的偏颇，而在实际运作中使**策划走向误区。
  ●误区之一
  目标客户定位不准
  打开任何一份策划报告，其中对消费者的描述必然充斥“20—40岁之间”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品质”、“以男性为主”、“自住和投资兼有”这样千人一面的套话。售价超过30万元的房产对消费者的研究，居然还比不上售价不超过3元的饮料(如可口可乐)对消费者研究的态度和深度，岂非咄咄怪事！
  事实上，由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高涉入度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，非采用专业消费者调研不可。然而，几乎所有的房地产策划者都认为，“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”、“消费者只要能掏得出票子，我自有办法能让他上钩”。至于他是谁、他有什么想法都无足轻重。于是乎，房地产的“上帝”在短短的两三张A4纸的篇幅内被心不在焉地打发掉了，行业泡沫和风险随之而来。
  ●误区之二
  无视差异化竞争
  与普遍忽视消费者研究相反，房地产策划者如同病态般地执著于对竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间(值得留意的是，房地产开发的前置时间往往不超过9个月)，动员全公司的力量，发动地毯式的搜索，从本区域到跨区域，甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关心备至。任何一份策划报告有关竞争者的内容绝不会少于50张A4纸，任何一个竞争者的描述都不会少于10个条目。然而，这样“劳师动众”、“精益求精”有什么意义呢？得出了什么结论呢？能指导我们干什么呢？
  事实上，房地产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化；既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。既然如此，这种“风声鹤唳、草木皆兵”的做法，除了浪费精力、误导注意力又有何益处？
  ●误区之三
  空洞的品牌战略
  眼下，房地产业**时髦的说法就是“打造强势品牌”、“提升品牌的核心竞争力”。有了万科好榜样的巨大示范效应(据说同样条件，万科凭借品牌**就能造就每平方米1000元的溢价)，有了中体奥园快速切入品牌经营的成长轨迹(据说奥林匹克花园已经顺利开始了全国范围内的特许连锁)，于是乎，便雄心勃勃地要成为“领导品牌”，豪情万丈地要做“白领品牌”，别出心裁地要做“时尚品牌”，你方唱罢我登场，却没有人去冷静地想想，等到曲终人散以后还会剩下什么。
  事实上，房地产的一个项目总共不过几百上千套房子，卖完了也就完了，不像普通消费品几乎可以无限制、无限量地卖下去。特定项目的所有房子卖完之后如果没有持续的项目出现，弄个“强势品牌”难道就能画饼充饥吗？
  只有那些有能力、有意愿持续专注进行房地产经营的企业才需要定战略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(这样的公司至少占八成以上)，**好把自己的注意力放在产品上，而不要去搞什么品牌建设、战略规划，对他们而言，品牌运作一是用不上(规模太小)，二是用不起(投入太高)，三是用不动(管理太差)。●误区之四
  产品理解浅薄
  与普通消费品不同，不仅每一个项目是不同的，甚至连一个房地产项目中的每一套房子都是绝不相同的，无论是面积、楼层、景观，还是面对的消费群都存在着与生俱来的差异性。你可以说每一瓶可口可乐都是相同的，但你绝不能说任何两套房子对你而言价值一样。这本来是极好的策划切入点，然而，我们的房地产策划者却没有这种精度的视野，只是粗浅地按房型分分类，简单地根据一个总均价加点儿系数来定价，充其量不过是搞点儿“自立一房”、“温馨两房”、“雀巢三房”之类的噱头。
  房地产策划者们真应该好好学学“琉璃工坊”。君不见人家“琉璃工坊”是如何珍视自己的每一个作品，如何刻意地使其绝不相同，定价也根本看不出是根据什么均价定的，而我们的房地产策划者却在可以大做文章的地方偏偏不做文章。
  事实上，应该根据顾客的不同而不是房型的不同来细分定义我们的产品，对每一类产品而不是仅对整个项目进行周密的包装，定价也不能简单地用总均价加成，而应该用类别均价加成的方法。
  ●误区之五
  用大炮打蚊子
  仗着财大气粗，房地产策划者经常强调猛烈的广告攻势，偏爱采用发行量大的大众媒体进行宣传。本着打“大决战”的动因，有人曾经把《解放日报》某一天的广告版面完全包了下来，如果不是有政策约束的话，连报纸的冠名权都恨不得拿下。
  其实，一个项目充其量不过几百上千个顾客，用上百万份发行量的媒体还不是大海捞针、用大炮打蚊子？有效的每千人成本还不高得惊人？况且，随着媒体干扰的增大(这是广告主们不可避免的“感伤”)，媒体的边际传播收益正在直线下滑，与其如此，为什么不采用“小众传播”的方式以求更为精准实效呢？一贯十分注重大众传播的P＆G，其产品海飞丝在宣传推广时就拍了7个版本的广告，分别针对7个不同的目标群体。
  当然，由于要针对小而多的目标群体，复杂而多变的整合运作，小众传播难度确实要大得多，但如果不难的话，何以证明你“深厚的策划功力”？ 2014-04-11 10:36:52
• 147****0966 第一部分，房地产开发公司的准备工作
  在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
  
  第二部分，行政审批部分
  根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
  
  一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
  1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
  2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
  3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
  4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
  5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  6、规划部门办理项目选址意见书。
  
  二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、人防办进行人防工程建设布局审查。
  2、国土资源局办理土地预审。
  3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
  5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
  
  三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
  1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
  2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
  3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
  4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
  5、国土资源局进行用地预审。
  6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
  7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
  8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
  9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
  
  四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、公安消防支队进行消防设计审查。
  2、人防办进行人防设施审查。
  3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
  4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
  
  五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、建设单位办理施工报建登记。
  2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
  3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
  
  六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
  由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
  开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
  1、以下证明材料：
  （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
  （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
  （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
  2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
  3、工程施工合同；
  4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
  
  七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
  1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
  2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
  3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
  4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
  
  
  第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
  1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
  2、开发商应提交材料：
  （1）申请书；
  （2）企业营业执照；
  （3）用地证明文件或者土地使用权证；
  （4）建设用地规划许可证；
  （5）建设工程规划许可证；
  （6）施工许可证；
  （7）房屋竣工验收资料
  （8）房屋测绘成果；
  （9）根据有关规定应当提交的其他文件。
  
  以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
  回答者 2014-04-11 09:26:55
• 151****0031 2000字啊？有点多啊！我找了一下没有这么多啊啊 2014-04-09 19:20:31
• 152****3153 市场调查报告写作的基本要求 市场调查报告,就是根据市场调查、收集、记录、整理和分析市场对商品的需求状况以及于此有关的资料的文书。
  换句话说就是用社会主义市场经济规律去分析,进行深入细致的调查研究,透过市场现状,揭示市场运行的规律、本质。
  写法和要求: 1。标题。一般来说,市场调查报告的标题没有严格的格式。它要求与文章的内容溶为一体.是文章内容的高度概括,用精练简洁的文字去表现文章的中心思想。市场调查的标题有:在标题里直接写明市场调查的地区、调查的项目和“市场调查”这一文种;在标题里直接提出某一种商品在市场上的问题,点明文章的中心,如《×牌冰箱被冷落》;用主标题点明文章的中心,再用副标题说明市场调查的项目、地区和文种;用大标题点明市场调查的项目、范围、内容和情况,用小标题说明全文的主要内容。 2。前言。前言部分用简明扼要的文字写出调查报告撰写的依据,报告的研究目的或主旨,调查的范围、时间、地点及所采用的调查方法、方式。
  3。主体。市场调查报告主要包括概要部分、正文部分、结尾部分。这三点组成报告的主体。 4。结尾。这是全文的结束部分。一般有前言的市场调查报告,要有结尾,以与前言互相照应,综述全文重申观点或是加深认识。市场需求调查报告: 主要内容包括产品销售对象的数量与构成,消费者家庭收入水平,实际购买力,潜在需求量及其购买意向,如消费者收入增加额度、需求层次变化情况,消费者对商品需求程度的变化、消费心理等。
  市场供给调查报告: 主要内容包括商品资源总量及构成,商品生产厂家有关情况,产品更新换代情况,不同商品市场生命周期的阶段,商品供给前景等。
  商品销售渠道调查报告: 主要内容包括渠道种类与各渠道销售商品的数量、潜力,商品流转环节、路线、仓储情况等。
  商品价格调查报告: 主要内容包括商品成本、税金、市场价格变动情况,消费者对价格变动情况的反映等。市场竞争情况调查报告: 主要内容包括竞争对手情况,竞争手段,竞争产品质量、性能、价格等。市场调查问卷结构:1。市场调整问卷的内容为被调查者的基本情况。主要有姓名、性别、年龄、民族、文化程度、工作单位、职业、住址、家庭人口等。调查这些项目,便于对收集到的资料进行分类和具体分析。 调查内容。它是调查问卷的核心部分,是所需调查内容的具体项目。 问卷填写说明。是填写问卷的具体要求和方法,包括目的要求、项目含义、调查时间,被调查者填写时应注意事项,调查人员应遵守事项等。
  编号。有时问卷还必须编号,以便于分类归档,便于计算机管理。2。设计市场调查问卷时应注意 必要性,所提的问题应直接为目的服务,没有价值或无关紧要的问题不应列入。 可行性,应尽量避免列出令人难以回答的问题,注意使用适合被调查者身份、水平的词句或用语。 准确性,提问要简单明确,切忌模棱两可或难以理解。 艺术性,提问要讲究艺术,有趣味,使被调查者乐于回答 ============================================= 以上提示,仅供参考! 2014-04-09 14:13:52