古城南路物业公司是什么?物业费怎么收?

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  论小区停车收益的归属
  摘要：《物权法》第七十四条规定了车位车库的权利归属。车位的归属应当由当事人约定，约定不明确的，仍应由开发商继续享有所有权。关于车位收益权的归属，我认为应当根据约定以及所有权的归属来判定。结合《物权法》第74条的规定，收益权的归属同样必须尊重当事人的意思自治，有约定的，从其约定;没有约定的，应当按照所有权进行判定。因此，仅在约定收益归业主、车位已经出售或附赠给业主的情形下，由业主享有收益。开发商保留车位所有权的，除非明确约定由业主享有收益，收益权都应归开发商。对于车位归属约定以及收益约定都不明确的，应当由开发商继续拥有所有权和收益权。开发商统一经营管理能够避免业主间各自追求其利益**大化而带来的管理混乱。立法要做的，就是根据实际情况合理平衡双方利益，不能一味强调保护业主利益而忽视诚信开发商的正当权益。
  关键词：车位归属；收益归属；所有权归属；利益平衡
  随着我国经济的持续快速增长，居民尤其是城镇居民生活水平的大幅提高，私人汽车的保有量亦呈现快速增长的态势。庞大的私人汽车保有量及其快速增长态势在提升居民生活质量的同时也产生了诸多消极影响，这些影响既包括对社会各方面的消极影响，也包括给私人汽车所有者自身带来的消极影响，例如出行、停放、燃油添加等问题。这些消极影响不可避免地引发出矛盾和争议，而其中的小区车位的归属及停车收益归属一直是广受社会关注的热点、焦点问题。2007年，《物权法》颁布实施。该法第74条对小区车位的归属问题作出了明确规定，其意即为小区车位问题提供定纷止争的依据。但是，该法实施近几年来，关于车位的权属以及停车收益争议仍然不绝于耳，车位纷争也日渐增多。因此，有必要对小区车位的归属制度等进行持续的分析、研究。在此主要探讨车位的归属和停车收益归属的问题。
  《物权法》第七十四条规定了车位车库的权利归属是：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停车放汽车的车位，属于业主共有。”具体地说，就是规划用于停放汽车的车位，无论是地上还是地下车位，由开发建设单位与业主通过约定方式决定归属，约定依据可以是房屋买卖合同和临时管理规约，地面停车位占用业主共有的道路或者其他场地的，权属归业主共有，但占用城镇公共道路的或规划用于停车的地面车位属于例外。
  关于车位收益权的归属，我认为应当根据约定以及所有权的归属来判定。结合《物权法》第74条的规定，收益权的归属同样必须尊重当事人的意思自治。《物权法》实施之前，由于缺乏相应法律规定，应区别不同情况对待。有约定的，按照约定；没有约定的，应根据小区的产权性质（房改房、廉租房、经济适用房、商品房）和原有的建筑区划，按照尊重历史的原则判断，而不应简单认定归业主共有。因此，仅在约定收益归业主、车位已经出售或附赠给业主的情形下，由业主享有收益。开发商保留车位所有权的，除非明确约定由业主享有收益，收益权都应归开发商。对于车位归属约定以及收益约定都不明确的，应当由开发商继续拥有所有权和收益权。
  现就《物权法》规定的车位所有权进行分析。财产所有权是法律赋予的权利，财产所有权的取得，主要有原始取得和继受取得两种。显而易见，开发商建造完成小区车位后，此时只存在原始取得的问题，不产生继受取得。由于小区车位是由开发商建造的，开发商当然地拥有小区车位的原始所有权。这点在《物权法》第74条第二款也可以得到印证：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”众所周知，所有权指的是财产所有人对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。如果不享有所有权，开发商恐怕难有根据获得通过出售、附赠或者出租等方式处分车位的权利。可以看出，立法者考虑的逻辑前提是，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”属于开发商所有，只有属于开发商所有，才有可能通过“出售、附赠或出租方式”与业主约定车位、车库的权利归属。因此，第74条虽然没有明确规定开发商拥有小区车位的原始所有权，但该条隐含了对开发商原始所有权的承认，否则第74条的规定将成为无本之木而没有法理和事实依据，开发商的行为也将构成无权处分。
  占用业主共用的道路或者其他场地的地面车位属业主共有，并不意味着每个业主单独所有。有许多小区不能保证每个业主都有地面车位，在这种情况下，停车业主所交停车费扣除管理成本、酬金和税金之外，其剩余收益归属全体业主所有，也是对没有停车位业主的一种利益平衡。如果业主在地面停车不交费，可能导致两个不良后果：一是车位管理失去经费来源；二是对其他无车业主造成利益侵占，因为无车业主没有占用车位，而有车业主占用了这部分公共资源，理应在经济上支付补偿.
  对《物权法》实施以前没有明确归属的地面车位和没有明确性质的停车收益，简单采取追讨旧账的方式是不妥当的，因为法律不能溯及既往；另外，现有绝大多数小区的地面停车收费都有物价部门的政策依据和停车合同的约定，轻易否定政策和合同的效力于法无据；同时，对一些经济适用住房和普通住宅小区，在《物权法》出台前测算物业费总体收入并确定收费标准时，已把地面停车的收入计算在内。《物权法》实施后，有利于明确地面停车收益的归属，综合《物权法》第74条和《条例》第55条的规定，我认为，业主主张地面停车收益有三个前提条件：一是2007年10月1日以后，二是地面停车位明确归属业主共用，三是经营者收取的停车费在扣除经营成本、酬金和税金之后尚有盈余。
  综合上述，小区停车收益的归属权，当根据约定以及所有权的归属来判定。在约定收益归业主、车位已经出售或附赠给业主的情形下，由业主享有收益。开发商保留车位所有权的，除非明确约定由业主享有收益，收益权都应归开发商。对于车位归属约定以及收益约定都不明确的，应当由开发商继续拥有所有权和收益权。在车位归属利用主体中，立法当根据实际情况合理平衡开发商与业主、第三人双方利益，并且任何一方的利益都不能忽视。在车位的归属利用问题上，应当首先尊重当事人的意思自治，约定不明的由开发商继续享有原始所有权，同时对开发商的原始所有权进行适当限制。立法不应该一味地主张业主共有车位，而忽视诚信开发商的正当利益。
  参考文献：1、《物权法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布，自2007年10月1日起施行）；
  2、《物业管理条例》（国务院令[2007]第504号修订）。
  3、《民法学》（第二版）（龙翼飞主编，北京：中国人民大学出版社，2007） 2014-03-29 18:22:27