物权法下物业公司对业主公共收益的会计核算

• 155****8224 物权法对物业管理利益的影响
  《物权法》是调整民事法律关系的基本法，物权法的颁布和实施将对各民事主体的经营和生活产生重大影响。
  
  本文拟就本人对物权法条文的理解谈谈物权法对物业管理的影响。因为时间仓促，难免挂一漏万，有些观点也会有不妥之处，欢迎读者批评指正。
  
  一、物权法规定了建筑物的区分所有权以及建筑区划内道路以及相关场地、场地、场所的权利归属以及确定原则
  
  1、建筑物区分所有权
  
  物权法第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此第一次以基本法的形式确定了建筑物的权属以及区分所有权的基本内涵。
  
  2、建筑物以外相关场所、设施的共有权以及规划车位、车库权属确定规则
  
  建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
  
  建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
  
  建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
  
  这样，原则上确定了建筑区划内除个人专有以及国家所有的权利以外原则上归业主共有。
  
  但是，物权法对规划的车库、车位没有直接规定所有权，只是规定了归属原则和规则：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 ”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”物权法明确规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ”
  
  上述制度的规定，一定会带来物业管理制度的一些变革。根据物权法七十条的规定，区分所有权的边界是独栋的建筑物。物权法使用了“建筑区划”这样一个新概念，尽管没有对这个概念进行详细解释，但是这种表述完全不同于《物业管理条例》所使用的“物业管理区域”概念，更没有使用“规划区区分所有”等概念。如此理解，将来的业主大会制度有可能是按照独栋的建筑物来设立；如果按照物权法文意理解，建筑物按照区分所有制度行使权利、履行义务；对于建筑区划内建筑物以外的共有场地、场所、设施按照共有的制度形式权利和履行义务。当然，如何具体实施，还需要具体的法律解释来规范。
  二、确定业主共同决定权方便了业主行使共同管理权
  
  《物权法》第七十六条规定：涉及建筑物以及附属设施的管理与使用的重大事项由由业主共同决定。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其它事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  
  共同决定是一种共同行为，该行为区别于单方行为（如遗嘱）和协议行为（如合同）。共同决定指两个以上行为主体平行做出意思表示，而做出一致的意思表示达到一定比例时产生法律效力的行为。共同决定可以通过协商、征询意见、会议表决等形式形成。业主如何行使共同决定权《物权法》没有做出限制性规定，《物权法》只是用选择性规范规定了“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”同时规定了“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”的义务。
  
  物权法共同决定权的设立，方便了业主对共同管理权的行使，将有利于保护业主权利，与此同时，物业管理企业的经营稳定性遭到了巨大的挑战。
  
  三、物权法赋予业主的物业管理方式的选择权
  
  《物权法》第八十一条明确规定“ 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。” 这样，物权法就赋予了业主物业管理方式的选择权，确定了业主在物业管理活动中的主导地位，即业主可以选择自己管理、选择物业管理企业管理或者选择其他方式的管理。相应地,
  
  因为物业管理方式选择权的确定，以往司法实践中的“事实服务”“无因管理”等法律关系的认定将不再有合理性，在物业管理企业与业主的纠纷中解决中，物业管理企业会处于不利的地位。
  四、物权法规定了业主对物业管理人的选择权
  
  物权法第八十二条规定：“ 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”“ 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。” 这样，物权法明确规定了业主对物业管理人的选择权以及相关的更换权即解聘权。根据《物权法》第二条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”，业主选择物业管理方式以及选聘物业管理企业和解聘物业管理企业不再受他人干预。
  
  随着物权法实施，业主更换物业管理企业可能会形成一个高潮，物业管理企业应当早有准备，更重要的是改善服务，赢得业主的信任。
  
  五、业主违反法律以及管理规约的救济权归业主、业主大会和业主委员会
  
  物权法第八十三条规定：“ 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。” “业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 ”
  
  该条规定，确认了如果业主违反法律、法规和管理规约，受侵害的业主有权通过诉讼期需求司法救济，业主大会、业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除影响等。物权法的规定，排除了物业管理企业对于侵权业主的诉权。这样规定，在一定程度上减轻了物业管理企业的责任，但与此同时物业管理企业的大量管理工作必须依靠业主大会和业主委员会的支持，否则物业管理企业的工作难以进行。因此，物业管理企业应当积极支持小区成立业主大会并与业主委员会建立良好的关系，以使经营活动保持正常进行。
  
  物权法的基本作用就是定分止争，通过确定物的权属，减少因权属不清引起的纷争。现在，物业管理纠纷纷繁复杂，但其根源就在于权属不清，物权法的颁布，对物业管理具有正本清源的作用。物权法确定了建筑物以及建筑区划内相关场所、设施和物业管理用房的权属，同时规定了业主的权利以及行使权利的方式，为物业管理制度的完善提供了法律基础。
  
  物权法确定了业主在物业管理活动中的主导地位，这样可能会带来物业管理制度的重构。物业管理的权利边界进一步清晰，物业管理的利益格局将发生改变，物业管理企业对此应当给与足够的重视。物业管理企业应当调整企业战略和服务思路，通过改善管理和提高服务质量赢得业主的信任。 2014-03-29 14:55:24
• 148****7915 因为国家没有出台具体细则，只是在《物权法》，《物业管理条例》当中规定公共部位收益归全体业主，主要归于大修基金内。
  在没有成立业主委员会的小区，你可以把公共部位收益单独立账。一般情况下，大修基金的动用程序很复杂，我们就擅自动用公共部位收益用于大中修更新。
  成立了业主委员会的小区，业主委员会要提出此事，让他们举行业主大会，具体使用支配，按照大会决定执行，物业公司暂不参与，但账目也要单独立账。注意在公共收益上，不要让物业公司亏损，比方说，合同谈的很笼统，电费也算到收益里，物业公司不就亏损了，还有人员管理费等方面，勿让物业公司白费劲。 2014-03-29 10:31:38
• 142****0224 这个问题要根据你小区的具体情况来分析。
  一、从物权的角度来看，小区地上停车位产权归全体业主，但不属于具体某个业主个人。存在产权的主体的差别，所以也存在有产权而产生的利益归属。
  二、从车位的使用成本来看，主要包括公用土地使用费、车位设置成本及维护管理费（在物业管理合同中包含该项管理业务的除外）两部分，业主个人车位租用费用，也从这两个方面产生。
  三、车位租金的归属。车位租金在扣除车位设置成本及维护管理费后，归全体业主所有，可补充物业管理费的不足，也可以通过业主大会决定其用途。
  四、停车费用应收多少。这个可以有业委会提出具体方案与物业公司协商，**后由业主大会审定实行。
  五、在小区车位紧张和供不应求的情况下，可以采取：a、定额收费，轮流租用的办法。b、限定**高价，竞拍的办法，高于**高限价后仍不能满足需求的则可采用抽签 排序的办法。c、定额先到先用，按日收费d、————其他各种创造性的合理的办法。六、一般小区，物业管理主管部门和物价部门都有一个收费的指导性价格。总之只要有一定的收费和管理实施规则，这项费用是合法的。 2014-03-28 09:43:39
• 133****4377 具体收费标准，请咨询专业税务部门 2014-03-27 09:50:35
• 136****6245 在我们这个行业里又有多少人了解物权法，中国房价近几年在世界名利前茅，难道是个人，还是企业，还是某某团伙可以控制的吗？在中国谁说了算？什么法出台，和房价压低根本没有关系，顶多小有影响，根本不会影响房价上长，如果有下降，大不了央行宣布**2层，人山人海的人又来买房了，交易中心又挤爆了，房价有回升了.如果你有一套市值300万的房子，你想买给家人朋友200万，交易中心还不一定让你成交，要经过他的评估，你产权人没有发话权！ 2014-03-27 09:18:37
• 155****9816 公共收益收入原则上归业主,但需物业公司开票收取,所以,建议建议按代收代支费处理,税收从代支费中扣除 2014-03-27 09:17:51
• 137****5986 因为国家没有出台具体细则,只是在《物权法》,《物业管理条例》当中规定公共部位收益归全体业主,主要归于大修基金内。
  在没有成立业主委员会的小区,你可以把公共部位收益单独立账。一般情况下,大修基金的动用程序很复杂,我们就擅自动用公共部位收益用于大中修更新。成立了业主委员会的小区,业主委员会要提出此事,让他们举行业主大会,具体使用支配,按照大会决定执行,物业公司暂不参与,但账目也要单独立账。
  注意在公共收益上,不要让物业公司亏损,比方说,合同谈的很笼统,电费也算到收益里,物业公司不就亏损了,还有人员管理费等方面,勿让物业公司白费劲。 2014-03-26 19:28:21
• 133****5101 你好！只要产权内有包括阳台在内的，都是属于业主的，有法律效应的。 2014-03-26 16:51:28