怎样解决买房过程中遇到的地产争议问题？

• 151****2769 总之在签约时一定要谨慎，别着急，仔细想想，把该注意的都加到补充协议里面，这样才确保安全. 2014-03-26 09:34:24
• 141****5231 **教育用地市国家划拨给**的，是受法律保护的，可以诉诸法律 2014-03-25 21:05:13
• 145****4536 选择中介要找一家口碑比较好而且有实力的中介公司，你才买的放心 2014-03-25 21:03:53
• 146****9284 常见的房地产消费争议包括以下七种：
  1.购房合同争议
  2.房屋质量争议
  3.交房时间争议
  4.广告宣传诚意
  5.认购定金争议
  6.房屋产权争议
  7.物业服务争议解决之道：
  1.争议双方协商解决
  房地产争议双方直接协商是目前解决房地产争议的**常见途径。针对房地产交易过程中自身权利收到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形势与房屋销售方直接沟通、指出问题并商议解决的办法。
  2.求助消费者协会
  商品房那个购销产生争议，解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉与当地消费者协会，求助消费者协会对相关商品房购销纠纷的买卖双方进行调解，处理问题。
  3.想政府主管部门申请调解处理
  针对所购商品存在的与购房合同不符、施工质量、延期交付、物业管理、虚假广告、收费等问题，购房者可向地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理。
  4.想仲裁委员会申请仲裁
  房地产交易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷，如购房合同的履行等问题，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人具有法律约束力
  5.通过法院司法途径
  购房者通过协商、调解无法解决的房地产争议问题，可国通司法途径，向当地方法院提起诉讼解决相关问题。 2014-03-25 10:11:19
• 138****6409 。（下边所列才属于行政法范畴）提问者说的就是典型的民事侵权，要按他说的，我把他们家房子，改我们家下水道，他也得去申请行政复议，这不是搞笑嘛！
  （等我用个1年半载的，然后依据行政法强制拆除！）《土地管理法》和《行政复议法》在你说的法条存在冲突，**高人民法院都出了司法解释了，你个无知的人。没看过好好学习下吧。属于行政复议前置的只能确权争议。你不懂不就不要误导别人。拿没争议的东西当争议说。**高人民法院关于适用＜行政复议法＞ 第三十条第一款有关问题的批复》（法释［2003］5号）明确“根据《行政复议法》第三十条第一款的规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的具体行政行为，侵犯其已经依法取得的自然资源所有权或者使用权的，经行政复议后，才可以向人民法院提起行政诉讼，但法律另有规定的除外；
  对涉及自然资源所有权或者使用权的行政处罚、行政强制措施等其他具体行政行为提起行政诉讼的，不适用《行政复议法》第三十条第一款的规定。
  ”也就是说，**高人民法院将需要复议前置的行政行为种类限缩为确认自然资源所有权和使用权的行为。贴一个有关学者对这个问题的论述：复议前置问题，是行政救济领域的重要问题，可是大陆地区法律的规定却颇让人费解。
  笔者以土地行政案件为例来说明。与这个有关的法律规定不多，主要有《土地管理法》第16条和《行政复议法》第31条，加上一些司法解释。可是，它们的关系却却异常复杂。《土地管理法》第16条规定“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。／单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。／当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。／在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”按照全国人大常委会法制工作委员会编制的[1] 《中华人民共和国土地管理法释义》的解释，“土地所有权和使用权争议一般是指与土地所有权和使用权相关的争议，比如土地权属争议、侵犯土地所有权和使用权的争议、相邻关系争议等。
  ”应该这反映了立法原意。法律条文位第1款和第2款，是从当事人之间争议着眼的，与是否复议前置的问题无关。从行政争议着眼的是第3款规定“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
  ”显然，当事人不服人民政府确权决定的，可以直接向人民法院提起行政诉讼，无须先经过行政复议程序。这与《行政复议法》第30条第1款存在抵触“公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经依法取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；
  对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。”《行政复议法》第30条第1款从文义上进行解释是清楚的，当事人只要认为行政机关的具体行政行为侵犯了其已经依法取得的自然资源所有权或者使用权的，提起行政诉讼之前都必须先申请行政复议。
  存在争议的问题是，条文中的“已经依法取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的”的“依法取得”是什么意思。
  对于这个问题的观点主要有两种，一种观点认为，只要当事人认为其自然资源的所有权或者使用权是依法取得的，向人民法院起诉之前，就必须先行申请行政复议；
  第二种观点认为，依法取得是指当事人拥有自然资源所有权证或使用权证，没有取得自然资源所有权和使用权的当事人不包括在内。
  按照第一种观点，当事人针对所有涉及自然所有权或者使用权发生的行政案件提起行政诉讼，都必须首先经过行政复议；
  按照第二种观点，只有当事人的自然资源所有权和使用权是经过登记机关确认的，遭到行政机关行政行为侵犯时，当事人提起行政诉讼，才是必须首先申请行政复议。
  笔者认为，第一种观点比较科学。因为立法之所以对于有些行政行为提起行政诉讼之前，必须首先经过行政复议，是有理由的。一般认为，对于涉及自然资源所有权和使用权行为，规定行政复议前置，主要是基于涉及问题的专业性。既然如此，立法者就应该将所有同一类型的案件纳入行政复议前置的范围。否则，同样的情况不同对待，有些涉及自然资源所有权或者使用权的案件，有些要求行政复议前置，有些不要求行政复议前置。
  法律就缺乏协商一致、没有理性，让人无所适从。不过，这是一种理想状态。在现实中，《行政复议法》第30条第1款到底应该怎么理解，则要复杂得多。**高人民法院对于复议前置的范围就作出了限缩性的解释。《**高人民法院关于适用＜行政复议法＞ 第三十条第一款有关问题的批复》（法释［2003］5号）明确“根据《行政复议法》第三十条第一款的规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的具体行政行为，侵犯其已经依法取得的自然资源所有权或者使用权的，经行政复议后，才可以向人民法院提起行政诉讼，但法律另有规定的除外；
  对涉及自然资源所有权或者使用权的行政处罚、行政强制措施等其他具体行政行为提起行政诉讼的，不适用《行政复议法》第三十条第一款的规定。
  ”也就是说，**高人民法院将需要复议前置的行政行为种类限缩为确认自然资源所有权和使用权的行为。之后，**高人民法院又作了进一步的限缩。《**高人民法院行政审判庭关于行政机关颁发自然资源所有权或者使用权证的行为是否属于确认行政行为问题的答复》（[2005]行他字第4号）“**高人民法院法释[2003]5号批复中的‘确认’，是指当事人对自然资源的权属发生争议后，行政机关对争议的自然资源的所有权或者使用权所作的确权决定。
  有关土地等自然资源所有权或者使用权的初始登记，属于行政许可性质，不应包括在行政确认范畴之内。据此，行政机关颁发自然资源所有权或者使用权证书的行为不属于复议前置的情形。”因此，复议前置的适用范围进一步被限定在，只适用于当事人因自然资源权属发生争议，行政机关作出的确权决定。
  当事人拥有自然资源所有权证或者使用权证的，行政机关侵犯其合法权益的，也被排除在外了。遭到排除的还包括初始登记行为。应该说，**高人民法院限缩复议前置的范围，是有利于当事人维护合法权益的。根据现行法律规定，行政复议的法定期限远远短于行政诉讼的起诉期限。《行政复议法》第9条规定“公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；
  但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。／因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。”虽然《行政复议法实施条例》第17条已经作出明确规定“行政机关作出的具体行政行为对公民、法人或者其他组织的权利、义务可能产生不利影响的，应当告知其申请行政复议的权利、行政复议机关和行政复议申请期限。
  ”但并没有同时规定，行政机关没有明确规定，行政机关未告知复议权利和复议申请期限的，可以作为耽误法定申请期限的正当理由。
  尽管，《行政复议法实施条例》的起草者认为行政机关未告知复议权利和复议申请期限的，可以作为耽误法定申请期限的正当理由，但是这一观点在现实中是不可能得到实施的。
  道理非常简单，这一观点将受到对国务院部门尤其是省、自治区、直辖市人民政府的抵制。《行政复议法》第14条规定“对国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府的具体行政行为不服的，向作出该具体行政行为的国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府申请行政复议。
  对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼；也可以向国务院申请裁决，国务院依照本法的规定作出**终裁决。”在目前的情况下，**可能出现问题的是，省级批准征收土地的行为，为了防止一次又一次被农民们推上被告席，省级不会告诉当事人具有复议权利和申请复议的期限。
  如果将这一点作为耽误法定期限的正当理由，那么，省级政府将处于被提起行政复议的危险中，而且数量之多，是不难想象的。
  而实行行政复议前置的案件，未经复议机关实体审查并作出决定的，人民法院是不予受理的。很多当事人因此超过了诉讼权利。可是，在行政机关没有告知当事人诉讼权利和起诉期限的情况下，人民法院直接提起诉讼的期限却是两年，从当事人知道或者应当知道具体行政行为之日起计算。
  因此，尽量缩减必须复议前置的行政行为的种类，在目前的环境下是有积极意义的。虽然，**高人民法院已经一再限缩了复议前置的行政行为种类范围。但与《土地管理法》第16条仍然是有抵触的。从法律适用规则来看，笔者认为应该适用《土地管理法》第16条。《行政复议法》和《土地管理法》都是法律，没有上位法和下位法之分；两者调整的对象都是当事人不服土地确权（《行政复议法》第31条还包括了其他自然资源）行为提起行政诉讼，是否必须经过行政复议程序，也没有特别规定与一般规定之分。
  《行政复议法》施行时间是1999年10月1日，《土地管理法》**后一次制订时间却是2004年8月28日。
  后者应该是新的规定。而司法解释则不应该与法律相抵触。不过，司法实践中，人民法院适用的都是《行政复议法》第30条第1款及其**高法院司法解释。 2014-03-25 09:31:34
• 133****1487 第一：肯定要大型的公司，这样对你交易安全性有保障，房原相对比较充足，因为大公司有很完善的操作系统。
  第二：个人，这个得看客户自己的眼光，自然是诚实，守信，经验足的业务员**好
  第三：是专业，其实每个业务员的区域熟悉成度都不一样， 2014-03-24 10:28:17
• 132****5460 加一些有需要的附加条件，比如交房时间 2014-03-24 10:05:17
• 148****9498 上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。这时，下家可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。
  2、逾期办理过户手续引起的纠纷上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续。上家不过户时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，**好将房屋进行保全。
  3、要求返还定金引起的纠纷按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的。如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，下家不想购买房屋，定金应当返还。
  4、要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。
  5、因“黑白合同”引起的纠纷“黑白合同”又称阴阳合同，指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。
  6、因户口迁移引起的纠纷房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。
  二、买房纠纷怎样解决
  1、争议双方直接协商是目前解决房地产争议的**常见途径针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。
  2、求助于消费者协会商品房购销产生争议解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关商品房购销纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。
  3、向政府主管部门申请申请调解处理针对所购商品房存在的与购房合同不符、施工质量、延期交付、物业管理、虚假广告、收费等问题，购房者可向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理。
  4、向仲裁委员会申请仲裁房地产交易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷，如购房合同的履行等问题，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。
  5、通过法院司法途径购房者通过协商、调解无法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地方法院提起诉讼解决相关问题。小贴士：购房者在选择解决房地产争议的途径时，应立足于解决问题，分清不同的法律、利害关系，而不要引起讼争。 2014-03-23 18:02:16