如何卖期房?

• 141****7885 一般是不能正常买卖的 要卖就按二手房流程进行操作 等产证过户 2014-03-23 21:09:10
• 131****0986 贷款未还清，房子如何卖？
  
  
  问：本人以按揭形式购买了一套房子，现在想转让出去，但产权证在银行，因此想咨询一下，我的房子能否转让，需要办理什么手续？
  
  答：按揭购房后再转让，从理论上是可以的，但在操作中有几个问题需要注意，而且需办理相应的手续。
  
  一、按揭所购房产是否办理抵押登记？
  
  根据《担保法》的有关规定，不动产抵押必须办理抵押登记，而购房人一般购买的都是期房，在办理购房和按揭时，尚未取得房产证，无法办理抵押登记，因此目前个人购房贷款一般都采取“阶段性担保加抵押贷款”的形式，即在抵押的房产办理抵押登记前，由开发商为贷款人（购房人）提供担保，待抵押登记办理完毕后，开发商担保终止，购房人以所购房产作为抵押物。
  
  具体到陈先生的问题，如果房产抵押尚未办理，陈先生则首先要与开发商（担保人）进行协商，由开发商为受让方提供新的担保，同时要与贷款银行协商，否则开发商将免除担保责任，而贷款银行也会因此而拒绝提前终止贷款合同，除非陈先生先行偿还全部贷款。
  
  二、手续是繁是简？
  
  受让方的受让价格和付款方式决定了手续的繁简程度。如果所购房产已经办理了抵押登记，陈先生则无需与开发商协商，但必须取得贷款银行的同意，并且要告知受让人该房产已经抵押，否则转让行为无效。
  
  从贷款银行来说，同意陈先生转让该房产的前提是，陈先生要提前终止贷款合同，收回全部贷款和相应利息。
  
  首先，根据《担保法》规定，如果转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人（贷款银行）可以要求抵押人（购房人）提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物，即如果陈先生转让该房产的价格低于原房产价值，而陈先生又不能先行偿还全部贷款或向银行提供相应担保的，那么贷款银行将不会同意该房产的转让。
  
  其次，受让方的支付方式也很重要，如果受让方同意一次性支付陈先生转让价款，则陈先生可以用此转让款先行偿还银行的贷款和利息，在解除抵押登记后，再与受让方办理转让手续。如果受让方也要以按揭形式受让该房产，那么贷款银行首先要审查受让方的资格，如果受让方符合银行的贷款条件，贷款银行才会先终止与陈先生的贷款合同，与陈先生结清此前的贷款本息，同时就剩余尚未偿清的贷款，与受让方签订新的贷款合同。此后，在买卖双方办理完房产转让手续后，还要到房地产主管部门办理抵押登记的变更手续。
  
  在实际操作中，由于上述操作程序比较复杂，并不是所有的商业银行都会同意这种转让，一些商业银行会将此作为二手房买卖贷款处理。因此，陈先生**简化的办法是，先行偿清全部贷款本息，解除抵押登记，再与受让方办理转让手续，因为此时则完全是陈先生和受让方两个人之间的事了。
  
  
  
  
  参考文献：《北京晚报》 2014-03-23 11:12:13
• 135****6596 如果银行有贷款，需要把贷款还清了才能买卖；还没有交房的房子是没有产权证的，只能更名（买家需要付全款），更名直接找开发商就行了。（成都这边是这样的，上海就不是很清楚，你可以找一个二手房经纪公司问一下） 2014-03-23 10:30:05
• 141****8391 跟正常房子差不多，主要看你这个房子的开发商是否正常在动工建设，如果是银行贷款的可以签合同然后等房子交付后再去房管局备案和过户，当然会有一部分房款会在房主过户好所有手续后才会给你， 2014-03-23 09:24:05
• 138****2883 答：按揭购房后再转让，从理论上是可以的，但在操作中有几个问题需要注意，而且需办理相应的手续。
  根据《担保法》的有关规定，不动产抵押必须办理抵押登记，而购房人一般购买的都是期房，在办理购房和按揭时，尚未取得房产证，无法办理抵押登记，因此目前个人购房贷款一般都采取“阶段性担保加抵押贷款”的形式，即在抵押的房产办理抵押登记前，由开发商为贷款人（购房人）提供担保，待抵押登记办理完毕后，开发商担保终止，购房人以所购房产作为抵押物。
  具体到陈先生的问题，如果房产抵押尚未办理，陈先生则首先要与开发商（担保人）进行协商，由开发商为受让方提供新的担保，同时要与贷款银行协商，否则开发商将免除担保责任，而贷款银行也会因此而拒绝提前终止贷款合同，除非陈先生先行偿还全部贷款。
  受让方的受让价格和付款方式决定了手续的繁简程度。如果所购房产已经办理了抵押登记，陈先生则无需与开发商协商，但必须取得贷款银行的同意，并且要告知受让人该房产已经抵押，否则转让行为无效。
  从贷款银行来说，同意陈先生转让该房产的前提是，陈先生要提前终止贷款合同，收回全部贷款和相应利息。
  首先，根据《担保法》规定，如果转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人（贷款银行）可以要求抵押人（购房人）提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物，即如果陈先生转让该房产的价格低于原房产价值，而陈先生又不能先行偿还全部贷款或向银行提供相应担保的，那么贷款银行将不会同意该房产的转让。
  其次，受让方的支付方式也很重要，如果受让方同意一次性支付陈先生转让价款，则陈先生可以用此转让款先行偿还银行的贷款和利息，在解除抵押登记后，再与受让方办理转让手续。如果受让方也要以按揭形式受让该房产，那么贷款银行首先要审查受让方的资格，如果受让方符合银行的贷款条件，贷款银行才会先终止与陈先生的贷款合同，与陈先生结清此前的贷款本息，同时就剩余尚未偿清的贷款，与受让方签订新的贷款合同。此后，在买卖双方办理完房产转让手续后，还要到房地产主管部门办理抵押登记的变更手续。
  在实际操作中，由于上述操作程序比较复杂，并不是所有的商业银行都会同意这种转让，一些商业银行会将此作为二手房买卖贷款处理。 2014-03-22 21:54:29
• 137****7000 你好，期房不可买卖，只可转让的。 2014-03-22 21:40:17
• 152****3030 您好，您的问题我的回答如下： 按揭中的期房，由于没有房产证，所以不能办理过户。（我国目前房屋的权属，是以登记为准的，所以没有房本的情况是无法过户到您名下的） --------------- 话说回来，这到也不是不能操作。 目前，您这个问题的房产，也是可以操作的，即：
  1、业主提供购房合同，发票等一切证明材料
  2、客户签的合同跟普通的没有什么区别，但是要在补充协议中签一些约定的条款，并且签备忘录。（目前北京链家房地产经纪有限公司，大概就是这么操作的） ----------------------我是分切线------------------------- 一般是拿不到全部房款的，一般都是由客户押一部分尾款，比例由双方协调。 --------------- 在法律层面，您大可以放心，在2010年的时候，就出过一条关于没有办理房本的房屋买卖的司法解释。 具体内容记不清了，大概内容就是这种没房本的房屋买卖，同有房本的存量房买卖一样有效。 （但是这里还是会涉及到一些问题，比如，您按揭的房本办下来后，尾款您是否能自己偿还。还不上就要找钱垫资了） ---------------------------------- 希望我的回答对您有所帮助，如有问题请继续提问。 2014-03-21 22:35:22
• 133****8535 预售证都没有，怎么稳妥 2014-03-21 16:16:26
• 147****3956 现在买一手房子基本上都是期房,**定金,与开发商签订合同,开发商会告诉买房者什么时候交房,双方会签订合同,到期交房就行,如到期不交房,开放商会有一定的违约赔偿。重点提示:买房一定要看好合同的约定事项 2014-03-21 10:07:36
• 136****4275 国家**新规定，期房不能投入二手房市场。 2014-03-21 09:56:13
• 141****1637 要么找开发商做更名手续，转给需要购买的其它人，要么就先办出产证，以二手房流程出售 2014-03-20 22:49:24