会所为什么是为物业业主服务的

• 153****1932 业主与发展商、业主与物业公司之间关系中常见的问题与对策业主与发展商、业主与物业公司之间关系中常见的问题与对策物业管理经过近二十年的发展,正逐步走向社会化、专业化、市场化、一体化的轨道,并成为重要的第三产业而被越来越多的城镇居民所接受。地产开发商在楼盘入住前就聘请物业管理公司来解决楼盘入住带来的通病:社区建筑垃圾堆集成山,水电气网络不全、屋内跑、冒、滴、漏现象严重等,以便为业主提供全面服务和安全保障。而很大部分业主在选择购置物业时也以入住后牧业管理是否健全来做为置业的重要条件,甚至很多业主冲着物业公司的品牌来选择楼盘。但物业管理是一门新兴行业,许多业主以及地产商对物业公司的服务内容不太清楚和了解,再加上一些楼盘在入住后表现出来的质量等方面的原因,造成业主与发展商之间、业主与物业管理公司之间出现各类矛盾和问题。物业公司在如何处理这些矛盾和问题,对于有效维护自己的品牌和利益,有效维护业主与发展商的合法权益十分重要。
  一、 业主与开发商之间关系中常见的问题具体表现为三个方面
  1、 入伙后的楼盘(小区)现实情况与开发商的广告宣传承诺相差太大。有的开发商在房产营销过程中,往往夸大其词,广告极具诱惑力,可是业主入住后,才发现很多条件根本达不到开发商前期宣传中的承诺,这类现象极为普遍。以某小区为例,很多业主投诉说开发商在宣传中说从家中可以欣赏海景,入住后才发现东边的一群正在施工的建筑将永远会挡住自己的视线。其实在现实中,其它楼盘也一样存在类似问题,同时,有些小区的绿化覆盖面积与绿化质量也达不到业主预想和要求,业主就认为开发商对他们存在欺骗,于是到处投诉,矛盾不可调和。
  2、 楼盘(小区)的配套设施不能到位,有些是已经建好了,却不能如期入住使用。在有些小区,入住一年多的配套设施还是跟不上,不是游泳池迟迟不能投入使用,就是会所不能开张,后几经协商,会所开张了,业主又投诉会所不能以盈利为目的承包给私人进行经营。同时,小区内的煤气、有线电视、电话以及宽带网等设施迟迟不能开通等。在有些小区,业主建议多建些游乐设施和老人休闲设施,但迟迟得不到发展商的答复。所以这些问题的存在,都不同程度的加深了业主与开发商的矛盾。
  3、 房屋出现问题维修不及时,处理措施不得力是业主与开发商之间**常见的矛盾。应该说,一个楼盘出现一些问题是正常的,但如果问题处理不及时或者经过一次两次甚至更多次的处理仍不能圆满解决问题,这样很容易激发业主与开发商的矛盾。有些小区,业主从入住起就发映卫生间顶棚漏水,严重破坏小家庭装修。对这些问题,有些开发商是迟迟不给予解决,有的是安排人修理态度又不好,有些是安排人员维修了态度又很好可维修不彻底解决问题。
  二、 物业公司在实施物业管理过程中,业主往往对物业公司并不太满意,主要表现在四个方面:
  1、 业主对物业公司实行的一些收费服务项目不理解,他们认为是物业管理公司乱收费。如对房屋保修项目之外项目和业主自身原因造成的房屋损坏的维修、业主更换门锁或家用电器维修,物业公司一般是参照市场材料价格收取少量的工本费,而业主认为既然交了管理费,物业公司就不应该收取其它费用,其实这是业主对物业公司服务内容的误解。
  2、 业主投诉不能及时处理。有些业主认为物业公司是万能的,什么事情都得处理,包括水电、煤气、宽带网以及周边环境等,都得由物业公司承担责任。前段时间笔者所在小工区有业主投诉该小区范围之外西北入口处堆放很多垃圾,造成空气污染,蚊蝇成群,严重影响居民的进出和生活。管理处接到投诉后马上与往此处倒垃圾的部队单位联系,未能解决问题,后又与市、区有关部门反映投诉也未得到解决。对这样小区管理红线之外投诉的问题,管理处也是无能为力,但业主就是对物业公司不满。在该管理处还有市政工程影响小区居民进出方便,施工噪声影响居民休息等等问题不一而足,在其他小区也同样存在业主把政府部门管辖职能当作是物业管理公司职能。除此之外,当然还有一些原因确定是管理处在处理投诉时不能及时。
  3、 物业公司个别服务人员工作态度不好。有些物业管理从业人员对待业主投诉和来访不热情,认为不是自己份内之事不理不睬,有些缺乏耐心工作不细致等。所有这些都会造成业主对特业公司不满。
  4、 管理收费太高,而提供的服务太少。有部分业主喜欢把自己的高档物业与财周边一般小区等同,拿一级资质企业标准与其它较低资质企业相比较,他们认为自己交的管理费太高了,得到的服务太少了,而作为物业管理公司来说,认为收费较低,而提供的服务足够了,两个观念上的碰撞势必造成物业公司与业主之间的更大的矛盾。应该来说,随着公民法律意识的提高,业主的需求越来越理性,维权意识也越来越强,所以对物业管理的期望值也越来越高。作为物业管理公司来说,如何正确处理三者之间关系中存在的问题与矛盾,意义重大。对于业主与开发商的矛盾,业主首先找的是物业公司,有问题向物业管理公司投诉,至于哪方处理,业主不管,那是物业公司和开发商的事,而开发商认为,整个物业已经交给物业管理公司,物业管理公司应该承担一定的责任。所以对于物业管理公司来说,如果不在中间协调处理好这个矛盾,本来属于业主与开发商的矛盾就转嫁到物业管理公司头上。而对于物业管理公司与业主之间的矛盾更加引起物业公司的重视。一方面要真正为业主服务,另一方面又得为开发商角难,面对这种两难境况,这就要求物业公司在两者之间要充分发挥好协调与沟通作用,采取积极应对之策。对策一:做好、做细楼盘入伙前期介入工作。一般来说,有经验的开发商都会在交楼前聘请信誉较好的物业公司对楼盘进行托管,而对物业管理来说,更加应该在前期介入阶段把工作做到实处,力求细致。尤其是对房屋质量、水、电、绿化等配套设施进行检查,对有问题的房屋及时提出处理,力求把房屋设计上存在的缺陷以及施工遗留问题在入伙前处理完善,把跑、冒、漏现象和水电网络不全问题消灭在房屋交付小业主之前。同时督促开发商在售楼时与业主签好“业主公约”,避免日后为管理费等问题产生纠纷。做好、做细前期介入工作,从大环境到小环节为业主考虑周到。对策二;建立良好的沟通渠道和投诉制度。房屋出现问题后,业主**担心的是投诉无门,或者被物业公司与开发商踢皮球一样的来回折腾,实际上这是导致业主与开发商和物业公司之间发生纠纷的重要因素。建立良好的沟通渠道和投诉制度,使业主的想法能及时传达给发展商,将发展商的工作动态传达给业主,这样可以提前发现可能引起争议的问题,避免问题向复杂的方向发展。物业公司可以以信件、电话、面谈等方式与业主进行曲沟通,使业主对于物业管理公司从陌生到了解,从了解到信任。建立良好的投诉制度,首先要从物业管理从业人员的服务态度和自身素质抓起,做到凡事有记录,处理要及时,事后要回访。对策三;充分发挥业主委员会的作用。一个成熟的社区,应该是让业主委员会杨为与开发商对放的主体,参与小区公共事务,及时调解各种矛盾,这样既体现了业主的意志,又维护了业主的利益,同时,物业公司又避免了一些纠缠不清的矛盾。对策四:引进商素质的管理人才,加强对物业管理从业人员的培训,提高队伍整体素质。物业管理做为专业化的管理,需要各类高素质的人才。物业管理的好坏,除了靠管理机制的完善外,得大程度上取决于管理处主任的素质,同时,其他物业管理从业人员的素质也决定物业管理的好坏。所以努力造就一支高素质、懂经营、善管理、通技术,精业务的行业队伍,促使管理人员和专业人员的专业素质不断提高和更新是物业管理行业竞争的需要,也是业主对物业管理的基本要求。对策五;明确物业管理内容,扬弃不必要的社会包袱。这了方便业主,物业公司往往大包大揽无偿实施水、电、气费的代收代缴,这样不仅加大了管理人员的开支,还会无形中增加了物业管理的税费,,同时,因总表与分表的差额也加重了物业管理的损耗与负担,如果将其摊到业主头上,又会因收费过高而带来业主的投诉。所以所以准确界定物业管理内容非常重要,对物业管理来说合理扬弃一些社会各部门的职能,反而能更好的维护自己和业主的利益。对策六;加强企业文化建设,以优秀的企业文化营造一流的服务理念。企业文化建设体现了企业的核心竞争力,是企业经营管理水平、品质管理水平、制度建设水平等综合方面的反映。塑造积极的凡例人为本的企业文化,在市场竞争中提炼高尚的企业精神,以此来营造一流的经营服务理念,实施品牌战略,把企业文化中的精神内涵贯彻到每个员工的工作和行为中去,为业主提供高水平、高质量的服务,对于减少与业主的纠纷,降低纠纷发生率会事半功倍。中有具有优秀的企业文化的企业,才能让业主真正满意。 2014-03-13 13:42:15
• 139****1449 如何处理好业主与物业管理企业的关系摘要:业主与物业管理公司之间原本是互利共赢、共生共荣的合作关系,但现实中他们之间却出现了许多矛盾和纠纷。因此,业主和物业管理公司双方明确各自的权利和义务,加强对物业管理知识的学习以及二者之间的沟通就成为理顺双方关系的关键所在。
  一、正确认识业主与物业管理企业间的关系是处理好两者之间矛盾的基础《物业管理条例》第一章总则第二条讲到,物业管理是业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主是房屋的所有权人,是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。物业管理企业是按照合同提供以上活动的服务主体。业主与物业管理企业通过合同建立了关系,是在平等、自愿、双向选择的基础上建立的,两者是平等的民事主体关系。业主通过市场竞争机制聘用物业管理企业,将物业管理项目委托给物业管理企业。物业管理企业按照合同的约定为业主提供服务,其实是一种有价值的商品,业主要为占有和消费物业管理服务支付一定的费用,所以,两者是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与被服务、提供商品与消费服务的关系,也是一种互利共赢、共生共荣的合作发展关系。
  二、业主与物业管理企业之间关系紧张的根源但在现实生活中,业主和物业管理企业两个利益主体之间的对立关系却大于合作关系,本应该是和睦相处的两个主体却变成了对立的矛盾双方。业主与物业管理企业间的纠纷屡屡发生:一方是要求“收费”,一方是“拒缴”;一方是指责,一方是谩骂;一方是原告,一方是被告;一方坚守阵地,一方要求解聘。在一些地方,双方的关系甚至恶化到了大打出手的地步。为什么会出现这样的局面?笔者认为有以下几个原因:
  1. 政策宣传不到位。无论是业主还是物业管理企业,对物业管理政策知识的了解程度都不够。首先,不少业主对于物业管理相关政策了解不多,甚至一些业主委员会成员也不能依照相关的法律法规完善管理制度,实施正确的监督管理,事事站在单方受益的角度考虑问题。而物业管理的从业人员对相关政策的学习也不够,把握政策的能力不足,靠经验管理,缺乏可靠的法律依据。
  2. 物业管理企业的服务不规范、服务质量不到位。物业管理企业管理制度不健全,服务不规范,员工服务意识差。相当一部分企业是从原来的房管部门或单位后勤部门转制成立的,有的还延续着原有的管理模式和管理观念,员工还保留着原有的管理者身份,在工作中“霸气十足”,淡化了自身的服务特征。部分民营的物业管理企业为追求自身利润,不按照约定履行合同,提供了质价不符的服务。一些物业管理企业擅自处理由业主处分的事项,侵犯了业主的合法权益。一些物业管理公司从业人员的综合素质低,缺乏科学的管理能力,缺乏正确的沟通能力、缺乏作为一名物业管理人员应有的服务意识和操作技能,这些都导致了物业管理企业的服务质量不高。
  3. 政府相关政策滞后或缺乏连贯性和可操作性。物业管理纠纷的深层次原因复杂,不少业主把对社会不良现象、拆迁政策、开发企业或者现行的相关政策等方面的不满转嫁到物业管理企业身上。物业管理企业在业主与政府之间、在业主与开发建设单位之间、甚至在业主与业主之间的夹缝中艰难生存。
  三、处理好业主与物业管理企业之间关系的几点建议那怎样才能处理好业主与物业管理企业间的关系呢?笔者谈几点建议:首先需要业主转变几个观念:
  1. 物业管理不是福利待遇,而是市场经济条件下提供的商品,业主在享受物业管理服务的同时,需要支付费用。
  2. 业主聘请物业管理企业实施对物业的管理,双方是利益的共同体,其目标是一致的,无论发生什么分歧,业主要采取平等、包容、协助、友好的态度思考问题,化解矛盾。
  3. 业主要分清事件的责任主体,物业管理企业不是出气筒、替罪羊。社会的不良现象;政府的监督管理;相关政策的滞后和不合理;开发企业的违规操作;建设单位的施工质量;道路、交通、电信的不配套等等问题,绝大多数不是物业管理企业的直接责任。物业管理企业有协调解决的责任,但不应该将矛盾转嫁到物业管理企业身上。
  4. 业主要树立公共意识和自我约束能力。有时业主的言行,出于对自己既得利益的考虑,没有顾及到全体业主的整体利益,而影响到了物业管理企业的工作开展。
  5. 业主在享受服务的同时,要接受物业管理企业的管理,因为良好的服务需要通过有序的管理来实现,没有管理也谈不上服务。其次需要物业管理企业转变几个观念:
  1. 物业管理企业的所用员工要正确认识管理与服务的关系。物业管理的本质是服务,需要通过科学的管理来实现高品质的服务。管理不是“治理”,要正确使用好全体业主赋予你的权力。
  2. 物业管理企业的所用员工要正确认识自己的法律地位,业主是出于对物业管理企业的信任,将物业的管理权委托给物业管理企业,并通过《物业服务合同》的签订建立了两者间的法律关系。物业管理企业就要按照合同的规定和相关行业的标准为业主提供满意服务。绝不能以降低服务标准来欺骗业主,要做到质价相符,否则就会被业主炒鱿鱼。
  3. 物业管理企业的全体员工要转变物业管理就是看看门、管管人、扫扫地、种种草的简单认识,物业管理是一项综合性很强,技术含量很高的职业。作为物业管理的从业人员要不断提高自身的综合素质和管理能力,要做到政策清楚、管理有方,技术精湛、服务热情。
  4. 物业管理企业的全体员工要转变物业管理管物不管人的观念。物业管理在服务的过程中要经常与业主或其他相关方联系沟通,这也是化解矛盾、解决问题的必要途径。其实,影响业主和物业管理企业间关系的另一个重要环节,是政府相关部门的管理和监督。由于物业管理是市场经济的产物,在我国推行的时间短,尚处在成长和发展阶段。物业管理作为与百姓生活**密切的行业,出现问题也是难免的。但作为政府,为保证物业管理行业的健康发展,应尽可能的完善相关的法律法规,增强政策的衔接性、连贯性和可操作性。同时要加大监管的力度,规范开发企业、建设单位、物业管理企业和业主委员会等各相关各方的工作,协调各相关方的关系,为物业管理的健康成长创造一个良好的环境。记得采纳我的答案哦,谢谢 2014-03-13 12:00:59
• 136****6949 现在干什么都有压力做到问心无愧就好 2014-03-12 12:26:38
• 141****0447 看与物业公司签订的物业管理协议是如何约定的，无约定则无依据。 2014-03-12 09:54:52
• 136****5906 因为业主会所是属于全体业主的，他是属于公共设施。 2014-03-11 16:17:41
• 135****4948 恭喜你啊可以做老板了.管理物业需要成立一定资质的物业管理公司,并且要通过招标方式取得管理权,同时还要制定管理办法和收费标准.事情非常多,建议你先到房产局去咨询,也可以找现成的物业管理公司问问,做起来虽然麻烦,但这是个机会! 2014-03-11 14:25:24
• 154****7417 朋友啊 现在干什么都有压力 好好的和业主沟通吧 沟通能解决很多问题 人啊做到问心无愧就行 做好自己 其他的交给上帝 2014-03-11 10:42:58
• 138****3523 您好。如果你车是放在小区上面的停车场是不需要交纳费用的谢谢 2014-03-10 20:35:28