租赁公房补偿？

• 154****3030 我是拆迁评估师范国才：
  1、根据描述，你跟该国企是一个简单的租赁关系，房屋用途为商业（门面）。
  2、拆迁许可证是在新条例出台之前办理，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条：拆迁租赁房屋，（1）被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。（2）被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。
  3、各个省市都有相应的城市房屋拆迁管理办法，不知你是哪个城市的，所在城市有具体规定的，从其规定。
  4、根据描述，你承租的是门面房屋，如果有营业执照并正常经营，选择货币补偿时，你可以获得以下补偿：（1）你投入的装修附属物补偿；（2）搬迁补助；（3）停产停业损失；（4）承租权补偿。**后一项很重要。 2014-03-10 21:19:47
• 155****9725 拆迁补偿是补偿给房屋所有权人，园林局是产权人，只能补偿给他。你只能得到园林局退还的租金及一点搬家费（开发商给） 2014-03-10 14:03:23
• 158****3979 租赁的公房能否作为遗产被继承吴卫义律师 **近有一朋友向我咨询一案件,我觉得比较典型故写此文与大家分享。 案例:张男与李女于1938年结婚,婚后一直生活在上海,后生三子张
  一、张
  二、张三及一女张四,因工作等原因张
  一、张
  二、张四都去了国外并取得外国籍,只有张三一直与父母生活在一起,张三及家人与父母共同居住在父亲为承租人的公房内,张三的户口在该房产内,后父母于1989年相继去世,张三于1990年将公房的承租人变更为自己,现该公房的使用权可上市出让,张三已于2006年11月出卖了该公房的使用权,得款人民币70万元。张一得知后向张三提出异议,要求分割该公房出让款,张一认为该房产原承租人是父亲,当父亲去世后,该公房就应当作为遗产来处理由兄弟姐妹四个人共同分割,所以现出让该公房,则出让款应当作为其父母的遗产来分割。张三为此非常烦恼,张三经我一个朋友的介绍向我咨询按法律规定应当如何处理该事宜。
  一、何为公房?公房(公有住房、公产住宅)是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设,主要向城市居民出租、出售,由企业建设的住宅,向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。
  二、公房能否作为遗产被继承?遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产, 包括公民的房产,但这里的“房产”,是指所有权归死者所有的“私房”,包括产权房和已转为私房的公房(俗称售后公房)。未购买并办理产权证的公房其所有权属于国家或集体,公民对该房屋仅享有使用权和租赁权,并没有所有权,而使用权和租赁权依我国法律规定是不可以继承的。所以公房不是死者的个人遗产,自然不能继承。
  三、公民生前承租的公房死后如何处理?根据上海政府的相关规定,公民死后其生前承租的公房的处理分两种情况:
  1、公房承租人死亡时,公房有同住人的情形承租人死亡的,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求变更承租户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中,按照下列顺序书面确定承租人:
  (一)原承租人的配偶;
  (二)原承租人的子女(按他处住房情况,本处居住时间长短);
  (三)原承租人的父母;
  (四)其他人(按他处住房情况,本处居住时间长短)。
  2、公房承租人死亡时,公房无同住人的情形公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。除以上情形之外的公房承租人死亡,租赁关系终止时,出租人有权收回房屋。
  四、公房原承租人死亡,相关人员对承租权确定产生争议,直接诉讼至人民法院时,法院会如何处理?上海高院的相关意见是:在数人同时有权继续履行租赁合同,且无法协商一致的情况下,应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房诉单位从中予以确定。当事人直接诉讼至人民法院要求确定的,法院不予受理;但当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的,人民法院可予受理。再回至前述的案例,结合上述四点不难得出一个结论:张三出让公房使用权的得款人民币70万元系张三出让承租人为张三的公房使用权而得到的利益,并非张一所认为的是其父母的遗产,所以张
  一、张
  二、张四都无权要求分割该出让款。 2014-03-10 10:50:07
• 142****5569 如果您的租赁合同还没有到期那您可以获得一定的补偿 如果没有到期那您就只能是搬走 2014-03-10 10:26:54
• 138****7371 1 能拿到补偿.大概是按租赁合同约定.没约定一般如签的是商用的是3个租金。住宅用2个月.
  2 这种补偿是法律规定应该的.现做生意不跟你讲道义的
  3 补偿跟户口没关系
  4 跟2一样
  5 跟3一样
  6 会因为我商用了，拿不到补偿的。因为一般租赁合同会约定不得私下改变房屋用途的.房东 以这条在拆迁前解除租赁关系就拿不到补偿的.
  个人建议还是回家看下租赁合同那项对自己有利。望能帮到你 2014-03-10 10:21:24
• 142****1397 合同期内可以得到补偿 2014-03-09 09:38:08
• 138****5137 用权人不能通过出租、出售等方式进行收益。现在,随着公有住房改革的深入和二级房产交易市场的放开,公房使用权象农村土地承包经营权一样已允许流通,其作为用益物权的主要法律障碍已经消除。如果考虑到立法成本的问题,可以不把它作为一种独立的物权在物权法中加以规定。但是,鉴于公房使用权纠纷在现阶段还大量存在这一现状,**高法院应通过司法解释对其物权属性加以明确。司法解释创设物权已经在《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中,关于被拆迁人优先权问题上得以体现,并为学者认可,
  (7)这样,也可以使其名正言顺地成为一种独立的物权。
  二、审判实践中几类公房使用权纠纷的处理
  (一)、关于公房使用权转让合同的效力问题公房使用权能否进入市场流转以及如何交易问题,是随着城镇住房改革不断深化和展开产生的一个现实问题。《城市公有房屋管理规定》明确禁止自由转租和买卖公房使用权,现在允许公有住房公开有偿转让必然和该规定相冲突。因此,一种观点认为,未经产权人同意转让公房使用权的行为无效。笔者对此持反对意见。第一,按照笔者前面的观点,公房使用权是一种他物权;属用益物权、从其法律特征上看,是允许转让的。而且,转让的是房屋的使用权,并未对产权人的产权造成任何侵害;第二,按照合同法规定,当事人之间订立的合同,只要不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形,不违反法律法规禁止性规定,就应为有效合同,受法律保护。**高人民法院关于属于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
  (一)规定“合同法实施以后,人民法院确认合同无效;应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规,行政规章为依据。”建设部《城市公有房屋管理规定》显然不属于法院认定合同效力的依据;第三,从房地产市场的客观情况来看,允许公房使用权自由交易已是一种发展趋势。2002年12月15日北京市国土资源和房屋管理局作出的《关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》已明确指出了公有住房使用权可以作为独立财产进行转让,并要求“直管公房经营管理单位应在规定的时限内办结各种手续,不得以任何理由予以拒绝”。1999年4月19日沈阳市《关于进一步深化住房制度改革的通知》也指出:“允许公有住房使用权有偿转让。”可见公有住房使用权进入市场,并逐步被法律法规所认可,已是不争的事实。因此,未经产权人同意转让公房使用权的应属有效合同,如果因产权人拒绝办理更名过户手续,应由出卖人承担违约责任。
  (二)、关于公房使用权能否继承问题公房使用权能否继承问题,传统的观点认为,按照继承法,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,而公房并非死者个人财产,不属于遗产,当然不发生继承问题。笔者认为,公房使用权是可以继承的。第一,遗产既包括公民死亡时遗留的个人合法财产,也包括财产权利。“例如,公民生前享有的担保物权如抵押权、质押权、留置权,在公民死亡时可与其所担保的债权一并作为遗产;公民享有的土地使用权,典权在权利存续期间,在土地使用权人、典权人死亡时。该土地使用权、典权属于遗产范围。”
  (8)可见,他物权,包括担保物权和用益物权均可作为遗产,公房使用权作为一种典型的财产权利当然可以作为遗产;第二,前面笔者已经阐述,公房使用权名为公房租赁,实质具有实物工资的意义。如果这种权利不允许继承,将侵犯继承人的合法权利。《城市公有房屋管理规定》第28条规定:承租住宅用房的,承租人在租赁期限内死亡,其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的,可以办理更名手续。从该条规定中也可以看出,公房使用权是可以继承的。在发生继承争议时,可参照《**高法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》
  (二)第二十条的规定精神处理。即:各继承人就作为遗产的使用权房屋的价值及归属达成协议,按协议处理;无法达成协议的,人民法院可按以下情形分别处理:
  (一)各方均主张作为承租代表人承租房屋的并且同意竟价取得的,应当准许;
  (二)一方主张房屋使用权的,就价值不能达成一致的,可由评估机构按市场价格对房屋使用权作出评估,取得房屋使用权的一方应按继承份额给予另一方相应的补偿;
  (三)双方均不主张房屋使用权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。
  (三)、关于家庭成员之间因公房使用权争议的实务处理问题家庭成员之间的房屋使用权纠纷,反映在实务中主要有两种情况,一是家庭成员关系不睦,具名承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷;另一是房屋拆迁后因货币安置款分配而产生的纠纷。要解决这类问题,首先要解决在实践中存在分歧的“关于使用权房屋的同住人口是否能够构成对房屋的共有问题”。对该问题有两种观点,一种观点认为,同住人口不能当然地拥有共有权,而是要区分情况来加以确认。如在取得公房使用权时,除承租代表人外,已明确列入承租人,即使用权证上明确确认的同住人口的,方可构成共有,否则不构成共有。另一种观点认为,共同居住超过二年的,可视为共有人,理由是:根据《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定:“承租住宅用房的承租人在租赁期限内死亡,其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的,可以办理更各手续”。该规定从另一角度可推论出共同居住超过两年的,可视为有居住权。对这个问题,笔者认为,应根据实际情况来确定争议的公房使用权是否已经演变为了家庭共有财产。共有的产生通常是基于当事人的意思表示和法律的直接规定,居住本身不会产生共有。因此,同住人口是否对共同居住的房屋具有共有权,要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房使用权时,除承租代表人外,其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的,或其他同住人口交纳了增加面积款的,或所交旧房为其他同住人口的共有财产的,即使房屋使用权证上未明确记载该同住人口为共同承租人,也可构成共有。否则,仅凭居住不能构成对公有住房使用权的共有。对于家庭成员关系不睦,具名承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷,根据以上分析,如果争议的公房使用权中有其他家庭成员的财产份额,构成共有,按照民法关于共有的原理,在共有物分割之前,共有人不能对共有物独占,不能妨碍其他共有人行使权利。因此,具名承租人要求其他家庭成员腾房的,应驳回其诉讼请求;另外,大陆法很多国家法律均规定未成年子女对其父母的房屋享有居住权,父母要求未成年子女腾房的,也不能得到支持。对于房屋拆迁后因货币安置款分配而产生的纠纷,如果共同居住人已构成对使用权的共有,则有权参与补偿款的分配,如未构成共有,根据沈阳现行房屋拆迁政策,补偿费的多少与居住人口无关,只与原房屋面积有关,未构成共有的同住人口,无权参与分配。承租代表人与构成共有的共同居住人口,对补偿费如何分劈问题,应根据公平原则,结合使用权房屋的来源情况,由法院酌情处理。审判实践中还有一种情况,公有住房动迁期间,原承租代表人死亡,与其共同居住的子女以其自己名义取得回迁房产权或货币安置款,而引起的继承和析产问题。根据公房使用权的性质,其他继承人有权主张财产权利。在处理上,首先应确定与父母共同居住的子女是否拥有承租使用权,是否构成对使用权的共有,如构成共有则应先析产,将该子女应得的份额扣除后,其余财产按继承处理。如果其中一个子女已经取得了回迁房屋的产权,则不应再将该房屋作为“遗产”进行 2014-03-09 09:21:26
• 141****1477 你好！
  国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
  被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 2014-03-08 11:20:00