试述大力发展物业管理的意义?

物业管理的真正意义在于，使房屋保值增值！！

全部2个回答 >

这个应该不会吧，也是局部发展而已咧

全部3个回答 >

物业管理作为一个新兴的行业,虽然发展的历史只有短短20多年，但它已成为房地产经营管理的重要组成部分。本文结合目前国内物业管理的现状，分析了物业管理行业存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策，对构建和谐社会及社会物质精神文明建设有着极其重要的作用。 物业管理企业的现状 一、我国物业管理企业的现状 １．１物业收费难是目前多数物业管理公司所面临的窘境 物业管理费收缴率低，使许多物业管理公司入不敷出。一般来说，物业费收缴率低于８０％，物业公司将难以维持正常的经营管理活动。业主与物业出现纠纷时， 大多业主以不交物业管理费为抗议手段。调查显示，凡已设立物业管理服务的小区，均不同程度地存在业主拖欠管理费的现象，拖欠时间短则数月，长则数年，即使是全国优秀的物业管理小区也**多能实现９０％的收缴率；而且在一些小区，因业主与物业管理公司间的纠纷，甚至出现集体拒交物业管理费的现象。物业管理费用的收取，直接影响到物业管理公司的赢利与否。 １．２物业管理公司自身还处在一个较低水平，服务能力不强 物业管理公司是接受全体业主委托，为其提供服务的具有专业管理能力的服务机构，它的权利和职责范围由全体业主赋予。 但现实生活中，物业管理公司的观念常常错位，将服务者的角色转变为管理者的角色。物业管理公司常常将共有部分随意处置收取设置费和使用费、挪用房屋建设维修资金、擅自改变物业用房、限制甚至排除共有权人行使共有权。 物业管理公司服务能力不强表现在以下几个方面： （１）物业管理公司人员普遍具有 “朝八晚五”的落后观念。业主到单位上班时，物业管理人员到小区来上班；业主下班回到小区，物业管理人员也下班离开小区，业主真正需要服务的时候却看不到物业管理人员。这种落后观念，使得物业管理公司及服务人员管理意识多，服务意识少。 （２）专项维修资金管理不规范，物业管理收费纠纷突出。对物业维修基金的筹集、使用、管理缺少规范，造成物业专项维修资金筹集不到位，或被不 当挪用，或不能按业主意愿使用，或使用时手续繁琐等问题突出。 （３）缺乏专业管理人员。由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的专业物业管理人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的发展。 二、我国物业管理公司发展与完善的对策 ２．１努力提高物业管理公司及其工作人员的服务质量 物业管理是指物业小区的业主通过由全体业主组成的自治机构（如业主大会），对物业小区进行的维护和管理。因此，物业管理的主体是全体业主，而不是物业管理公司。物业管理公司只不过是通过提供专业的物业管理服务而进行营利的经营实体，就好像律师事务所能提供专业的法律服务一样。所以， 严格来说，物业管理公司应该叫物业管理服务公司。物业管理公司与业主之间的关系是一种服务和被服务的合同关系，也是一种代理与被代理的关系，物业管理公司在提供管理服务的过程中，必然要行使一些日常管理物业小区的权力，而这些权力都来源于业主的授权。物业管理公司必须意识到物业管理的本质体现在优质的服务上，始终贯穿“服务质量**重要，服务水平创一流”的经营理念和“以人为本” 服务理念。服务是以消费者需求为出发点，物业管理公司应不断查知业主的真正需求，并提供给业主；服务应以消费者满意为评价标准，无论是物业管理的高层领导还是普通员工，都应具有消费者满意的服务理念，想尽办法为消费者提供满意的服务。根据美国和其他发达国家的经验，一个好的物管人员，必须具备下列基本的素质要求： （１）由于物业管理是一种服务，因而物业管理人员首先要具备的条件就是心理学方面的常识和人际沟通方面的技能，要善解人意，善于与各种各样的人打交道。对于业主提出的每一个要求和每一个投诉，都要认真听取和对待；凡是在物业管理合同授权范围之内的，都应及时和认真处理；凡是在物业管理合同授权范围之外的，则应耐心解释或向业主大会反映。 （２）加强思想素质教育，培养员工的敬业精神，树立正确的服务意识。物业管理是通过为客户服务来实现经济效益和社会效益的，要牢固树立“服务第一，用户至上”的观念，服务者必须做到仪表端庄、言谈有理、行为适度，用自己的一言一行向业主传达企业良好的管理风范和高超的服务水平。 ２．２加强对物业管理服务的监管力度 物业管理服务公司提供物业管理服务的范围，以及物业小区业主授权物业管理服务公司行使管理权力的范围，可以由物业管理服务合同加以明确和具体的规定。但是在现实生活中，物业管理公司和业主就服务内容总是发生纠纷。大多数服务没有一个参照系数，有些合同条款本身就含混不清，比如保安服务大部分物管合同只是简单的表述为“提供２４小时保安服务” ，而保安如何服务、承担什么样的责任没有约定，这样就造成业主与物业管理公司在理解上很难达成一致，在发生纠纷时彼此争执，都认为自己有理，甚至导致双方关系恶化。可见我国在物业管理的监管方面做的远远不够，政府职能缺位、监管薄弱的现象比较普遍。行政监管薄弱使得物管公司取得管理权、业主大会召开成立（包括物业管理委员会成立）这两个后续纠纷的 “源头”就不能得到有效地规范，发生问题各方也投诉无门或投诉无果，后期其它问题的预防与发生后的处理情况可想而知。政府作为监管主体，需要进一步完善立法和司法，加强监管力度。虽然《物业管理条例》已经开始运行，但仍需要地方立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是在不交物业管理费的制约等方面做出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。对此可以借鉴美国物业管理的经验， 加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”、“不依约尽责”等不良现象的发展。比如针对业主不交管理费的现象，美国各州的区分所有物业产权法规定，如果某一房屋单元的业主欠缴管理费，从到期之日开始，便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权，可按法律规定的程序，强制拍卖欠费业主的房屋单元，并从售房款中优先受偿。除了收回全部欠费外，还包括利息、滞纳金及小区业主协会因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费。物业管理这个新兴产业道路曲折，前途广阔。随着我国城市化进展，物业管理这个关系到每个居民日常生活的行业必将取得飞跃发展。规范物业服务市场、提高物业服务水平，克服前进路上出现的困难，尚需要全社会的共同努力。

深圳的一家物管公司吧，应该不错。

全部6个回答 >

随着去年国家《物业管理条例》的颁布实施，以及一系列配套办法的出台，使我国的物业管理进入了一个更加健康、规范的快速发展时期，特别是《物业管理招投标办法》、《企业资质管理办法》的出台，使得物业管理行业的市场竞争秩序更加公平、规范，竞争也将更加激烈。那末，物业管理企业如何在激烈的市场竞争中生存、发展、壮大?应该是企业管理层认真研究的课题。今天，我仅从以下几个方面阐述自己的看法，与同行探讨：一、强化法律意识，规范企业行为，学法、知法、用法、宣传法，在合法经营中求生存。1、物业管理一直是投诉较多、纠纷不断的行业，如果不能及时化解的话，就会导致下面这样一个恶性循环：少数业主不满意——少数业主不交费——物业公司收不抵支或达不到预期效益——服务标准下降——更多的业主更大的不满意——物业公司失盘。造成这种局面有两个方面的原因：一方面，是物业公司的问题。可能是物业公司服务不到位或出现管理失误;也可能并不是物业公司的事，但工作人员解释不及时、不到位造成的;这说明物业公司没有依法履行合同。所以，物业公司首先要强化自身的法律意识，要组织员工认真学习《条例》等有关法律知识，依法规范管理，规避法律风险。另一方面，是业主的问题。可能是由于业主不了解有关法规，不清楚甲、乙双方的法律关系，不知道交了费究竟应该享受什么样的服务。为了避免这种情况的发生，物业公司要向业主进行《条例》等法律、法规知识的宣传解释工作，消除业主的误解，引导业主在依法享受权利的同时依法履行义务。2、要和有关政府部门建立良好的关系。按规定办理有关手续，该申报的申报，该备案的备案，积极配合政府的监督指导工作;积极参加协会的工作，加强与同行的交流，随时掌握有关的法律政策、市场信息，在遇到问题时能及时获得政府、协会、同行的支持和帮助，以保护企业的合法权益。3、在前期物业管理阶段，还要依法处理好与开发商的关系，本着公平、公道的原则，积极主动地协调好开发商与业主的关系。这有利于日后的管理服务及保修期遗留问题的处理。总之，企业领导要正确理解合法经营，不要简单地认为合法仅仅是约束自己的;其实，只有懂法才能**大限度地利用法律武器来保护自己的利益，规避法律风险。二、以业主为关注焦点，建立规范的质量保证体系，大力推进精品战略。1、以业主为关注焦点，不应该只是挂在嘴上做秀的，而要实实在在的贯彻落实到工作流程中的每个细节上，要建立规范的质量保证体系，要有质量监督部门进行服务过程控制，企业领导要主抓服务质量，要常抓不懈，要有“管一个项目，创一个精品”的决心。2、物业管理服务作为一种产品，是以随时生产、随时提供的形式存在的。业主对物业服务这种产品的评价具有很大的即时性、随机性、片面性。一般情况下，业主不可能用什么科学的方法来考评你的服务质量，而是凭一次或几次他亲历的事件来评价你的服务质量，不满意的经历印象更为深刻。所以，作为提供服务的人——我们的员工必须要有很强的服务意识。加强员工服务规范、服务意识的培训是非常重要的。为此，我们公司尝试开展了“业主满意员工”的评选工作，每季度末，把管理处所有员工的工作照公示在大厦大堂的显著位置，旁边摆上投票箱和选票，请业主给自己满意的保洁员、保安员、维修人员及客户服务人员投票，根据业主投票结果，确定业主满意员工人选暨当季度公司优秀员工，予以表彰。通过这个活动，达到了两个目的，一方面让公司的员工认识到企业的管理目标就是以业主满意为目标，让员工在工作中眼睛盯着业主、心里想着业主，多琢磨如何努力让业主满意，而不是盯着领导，领导来了一个样，领导不在一个样，让服务意识深入人心，体现在行动上。另一方面，也是向业主传递一种信息，这个企业是真正把业主满意放在第一位的，是值得信赖的。3、加强与业主的沟通，定期上门回访，征询业主的意见和建议，通报近期物业公司所做的工作以及下一步的打算。这样做，一是和业主联络了感情;二是征询了意见，有利于我们改进工作，提高服务质量;还有，物业公司服务的内容很多，而且是全天候的，可业主们所看到的不过是保洁、保安、维修工作中的一部分，大量的工作我们都在默默无闻地进行。那么，适当地告诉他们我们都在做什么也是很有必要的。4、大胆进行服务创新，研究业主需求，拓展延伸服务项目，增加收入，提高服务档次。要研究不同群体不同的服务需求，可以采用问卷调查的形式，和其他相似物业相比照的形式确定服务项目，还要敢想敢做，服务是无止境的，不怕做不到，就怕想不到，你先想到了、做到了，你就**了，你就走在前面了。三、树立正确的人才观，对外广纳贤才，对内加强培训，优化人力资源，为员工提供发展平台，增强企业发展后劲。企业的竞争就是人才的竞争，企业需要什么样的人才哪?1、人们一般认为，人才就是高学历、高职称的人，毋庸置疑是对的，但这也是不全面的，我认为，能够尽职尽责地把自己的工作创造性地做好，他就是公司有用的人才。企业就要重视他、关心他、留住他。如果他是个保洁员，就把他树立成保洁员的榜样，让他的行为影响其他人，你就会发现保洁员中努力工作的人一天比一天多了。一个企业，需要不同层次、不同岗位的员工，每个岗位上都不容忽视。你别小看一个保洁员、一个保安员，他如果做的好，他就会让一处洁净、会保一方安全;如果他做的不好，也许就会因为他的疏忽，惹来一次投诉、出现一次事故，给公司带来损失。所以说，水能载舟，亦能覆舟。2、要重视员工的素质培养，研究员工的特点，帮助那些有潜质的员工设计成长发展计划，有的放矢的进行培训，给他们提供锻炼的机会。在物业管理人才普遍缺乏的今天，物业管理企业的领导应该担当起培养人才的任务，这是自己企业发展的需要，也是行业发展的需要。3、要重视工程技术人才，吸纳他们并进行物业管理专业培训。随着科学技术的进步，智能化已广泛应用于房地产业，物业管理的科技含量将不断提高;物业管理的领域将进一步延伸为设施管理、资产管理。那么，既懂技术又会管理的复合型人才是提升企业竞争力的巨大财富。四、树立市场营销观念，拓宽经营思路，把握市场脉搏，积极参与物业管理招投标，提高企业实战水平。西部大开发，带动了西北房地产业的发展，特别是西安地区良好的房地产开发又带动了物业管理行业的发展。但是，西安本土物业管理企业的现状并不乐观。据**新统计，西安市共有物业管理企业230家，拥有一级资质的企业只有一家，二级资质的企业也为数不多，总的物业管理面积只有3000万平方米，其他物业管理企业的平均管理面积只有10万平方米。 本回答由提问者推荐

全部3个回答 >