现在房产方面都有什么规定特别是个税方面

• 151****0275 南京市二手房交易税费政策法规
  由于今年国家和地方政府为了鼓励市民购房，在税收方面实行了较多的优惠政策，所以我市的二手房市民很快就“热”了起来。不管是从当天现场咨询的情况，还是进入3月份以来的整个市民咨询的情况看，关于个人出售住房税收优惠政策的咨询特别多。然而，在转让住房时，关于税收方面的优惠政策，市民咨询的“点”又各不相同，各种情况都有。所以，市房管部门通过本期《阳光房产》进行“完全解答”，以供市民在卖旧房、买新房时参考。
  1、房产交易应由哪方办理地税纳税申报?
  房产交易的地税税款申报缴纳以转让方(售出方)为纳税义务人，在办理产权过户前，转让方应持《地税联系单》，凭本人身份证明在地税申报窗口按照规定申报纳税，并开具《销售不动产发票》。如本人因故不能到场，可以委托他人代办申报纳税。受托人应持委托人的《授权委托书》、纳税人身份证明、本人身份证明等，按照规定申报纳税。
  2、现行“普通住宅”的标准是什么?
  (1)住宅建筑面积144平方米(含144平方米)以下;
  (2)容积率(建筑面积/土地面积)在1.0(含1.0)以上。
  同时满足以上两个条件为“普通住宅”，否则为“非普通住宅”。
  3、购房时间如何确认?
  (1)按市场价格购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期，按“孰先”原则确认。
  (2)按房改政策购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签订日期和付款收据时间，按“孰先”原则确认。
  (3)继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。
  (4)非直系亲属赠予取得的住房，购房时间从受赠产权时间开始计算。
  4、“计税价格”如何确认?
  按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按“孰高”原则予以确认。
  5、个人销售住房会涉及哪些税种?
  营业税及附加：(5.55%)含营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加费(外籍个人5.05%)。
  个人所得税有两种征收方式：
  (1)查验征收方式：纳税人能够提供房屋原值等费用发票。
  个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%;
  (2)核定征收方式：纳税人不能提供房屋原值等费用发票。
  个人所得税=计税价格×1%
  (继承或赠予取得的房产转让，不能采取核定征收方式)
  6、有关营业税的规定(普通住房)
  购房时间超过2年(含2年)，免征营业税及附加。
  购房时间不满2年。营业税及附加=(计税价格-购房价格)×5.55%(外籍个人5.05%)。
  其中：购房价格根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。
  7、有关营业税的规定(非普通住房)
  (1)购房时间超过2年(含2年)
  营业税及附加=(计税价格-购房价格)×5.55%(外籍个人5.05%)
  (2)购房时间不满2年
  营业税及附加=计税价格×5.55%(外籍个人5.05%)
  其中：购房价格根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。
  8、个人所得税有什么优惠政策?如何办理?
  (1)优惠政策一：个人转让购买五年以上，并且是家庭唯一自由住房，可以免征个人所得税。须由本人提供家庭成员户口簿、身份证明、婚姻情况证明等，并填写《家庭唯一住房承诺书》，经审核后办理。
  (2)优惠政策二：个人转让住房，并在一年内重新购买住房，可以按纳税人购房价格占售房价格的比例，享受个人所得税减免优惠。
  即：购房价格﹥=售房价格减免额=应纳税额
  购房价格﹤售房价格减免额=应纳税额×(购房价格/售房价格)
  另：对个人转让2年以上住房取得的所得，其缴纳的个人所得税根据地方分成部分给予补贴(政府补贴40%)。
  须出示本人已购房《房屋产权证》、购房发票、购房《契税完税证》、购房契约等相关资料，经审核后办理。(如果购房人与售房人为夫妻关系，须出示婚姻关系证明)。
  当场不能提交上述资料的，先以个人所得税保证金缴纳，待相关资料具备后，在华侨路35号三楼窗口申请办理保证金退还手续。
  9、查验征收方式中房屋原值如何确认?应准备哪些资料?
  房屋原值包括：房屋购(建)价值和缴纳的契税(不包含物业维修基金)。按下列资料确认：
  商品房：购房《发票》、购房《契税完税证》。
  自建住房：建造费用《发票》及建造和取得产权时实际交纳的相关税费《完税证》。
  经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):实际支付的房价《发票》及相关税费《完税证》，以及按规定交纳的《土地出让金收据》。
  已购公有住房：《南京市公有住房购房契约》，实际支付的房款《收据》。
  拆迁安置住房：《房屋拆迁补偿安置协议》，交纳的相关税费《完税证》。
  10、查验征收方式中相关税费如何确认?应准备什么审核资料?
  “相关税费”是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加费、印花税、土地增值税等税金和省政府允许收取的相关基金，须提供《完税证》和缴纳基金的凭证。
  11、查验征收方式中合理费用如何确认?应准备什么审核资料?
  合理费用包括以下费用：住房装修费：纳税人须提供实际支付装修费用的税务统一发票和装修合同，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
  (1)已购公有住房、经济适用房：**高扣除限额为房屋原值的15%;
  (2)商品房及其他住房：**高扣除限额为房屋原值的10%。
  住房贷款利息：纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明和《借款合同》据实扣除。
  手续费、公证费：凭有关部门出具的有效证明据实扣除。 2014-02-14 11:23:14
• 151****0454 目前主要是针对贷款方面提高利率，提高**，并且可能要多征收20％个税 2014-02-12 10:51:24
• 133****3135 新规详细的现在还没出来只知道有个20%的个税 2014-02-11 10:03:39
• 154****4694 如果您的房子是已购公房，一年内先卖先买都可以和新买的房子抵税！比如您卖的公房，缴纳了3万的契税，一年内买的新房，契税缴纳了3万5，那您就只需要缴纳5千的税费就可以，不过有的是先交税，然后您再拿着之前卖了的公房的那些东西再去退税。
  有疑问您可以给我电话： 2014-02-10 22:30:55
• 139****8800 财政部、国家税务总局近日下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，明确规定除三种情况之外，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，必须按20%的税率缴纳个人所得税。
  新规定有三种情况免征个税：
  ◆房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
  ◆房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
  ◆房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
  赠房须交费用
  
  赠与要交2%的公证费和0.5%的评估费（100万元内），3%%7E4%的契税（各地标准不同），0.05%的印花税及少量产权登记费用。 2014-02-10 21:50:56
• 146****4344 满五年唯一住房的话只有一个契税如果不是唯一住房就还有一个20%的差额个税 2014-02-10 17:46:47
• 153****8485 暂时还没落实下来，有需要帮忙的，请致电 谢谢！ 2014-02-10 14:15:07
• 147****1459 第一种情况：满5年，以家庭为单位只有一套住房的。前提是普通住宅，只缴纳契税（按面积说90平米以下1%，90到140平米1.5%，140平米以上缴纳3%的契税。
  非普通住宅，满5年的房子：商品房缴纳差额5.6%的营业税，已购公房只要满5年不论是不是非普通住宅一律免征营业税，
  第二种情况：满5年，不是唯一住宅。免征营业税，缴纳差额20%的个人所得税，契税3%征收。已购公房，不是唯一的按照1%征收个人所得税。 2014-02-10 12:29:55
• 152****0557 市民周先生反映：1988年用侨汇指标以15万元购入一套商品房，2004年又购买一套新房，今年想出售市价已升到40万元左右的旧房，却听说要对房产转让增值额计征20%的个税。周先生表示，在计算增值时怎么能不考虑近20年来物价上涨和人民币**等因素呢？其实，以周先生的情况，根据广州市地税局专家近日在“个人转让房产税收政策”专题宣讲会上的解答，为了自用先买新房再卖旧房而“曾经拥有”两套住房的情况，可视同“唯一住房”享受国家税收优惠政策，转让所得免交个税。
  
  市地税局专家还就市民反映较多的疑问一一给予解答。
  
  问：广州出台这个政策是不是为了打压楼价？
  
  专家：不仅仅是为了打压楼价，更主要的是为了贯彻国家税务总局一系列稳定房产价格、稳定市场交易的政策，是为了贯彻我国个人所得税法。
  
  问：这个政策是否会长期实施下去？
  
  专家：在现有税制没改变前，“据实征收”和“核定征收”今后一段时间都会适用。因为这次补充出台的“据实征收”方法，对个人出售二手房有所得、有增值的，对增值部分征收20%的个税；没有所得，又能提供完整证明材料的，免缴个税。规定更公平，更能体现个人所得税税制多得多征税、少得少征税、没所得就不征税的原则。
  
  问：按照“据实征收”，税前可扣除“房产原值”和“合理费用”。那么，毛坯房的装修费、煤气管道安装费、发展商卖房时一起赠送的家电等，能不能计入“合理费用”或者“房产原值”？
  
  专家：根据政策中对“房产原值”和“合理费用”的界定，上述装修费等既不是房产转让过程中按规定要缴纳的税费，也不是在购房时发生，而是在购房后产生的费用，因此都不能计入“房产原值”，也不算“合理费用”。
  
  问：转让的房改房如果要交税，政策规定，税前可用房改房的销售价减去住房面积标准的经济适用住房价款等。经济适用住房每平方米的价格是多少？
  
  专家：对于那些个别的、时间在5年内、非唯一住房的房改房的转让，政策规定，税前可用房改房的销售价，减去住房面积标准的经济适用住房价款等。经济适用住房的价格，经向广州市住房制度改革领导小组办公室、广州市住宅建设办公室了解，目前广州还没有一个平均的经济适用住房价格标准，根据同德围、下塘等地的情况，每平方米约在2500元—3000元。如果个人需要了解这方面的情况，可向这些部门咨询。
  
  问：售房后一年内重新购房，何种情况全额退税？何种情况部分退税？
  
  专家：售房后12个月内重新购房，如果新房的价格高于原转让住房的价格，可全额退还原住房出售时缴纳的个税；如果重新购买的住房的价格低于原转让住房的价格，可按一定比例部分退还原住房出售时缴纳的个税。如果产权人转让住房一年内配偶重新购房，也可按照以上政策执行。
  
  问：售房者是否可以在“据实征收”和“核定征收”两种征收方法中“二选一”？据实征收要税务部门审核，核定征收是否也要税务部门审核？
  
  专家：选择征收方式的主动权在税务部门，税务机关将依照效率、便利原则并切合实际地进行操作。按“据实征收”缴纳个税的，必须在办理个人完税手续前，持相关资料到主管地税征收机关办理“据实征收”审核确认手续。如果市民有不清楚的可打广州地税咨询热线12366-2进行咨询。
  
  问：税务部门如何监管个人低报、瞒报房产交易价格等行为？
  
  专家：对于个人在房产交易中低报、瞒报成交价格进行偷税，或者房地产中介机构、其他单位和个人教唆、协助他人偷税的，主管地方税务机关将根据有关法律规定进行处罚，罚款**高可达5倍。另外，如果低报成交价格，还可能引起交易对方拒付房款，并且在下一个房产转让环节由于没有拿到合法票据而不能抵扣营业税。 2014-02-10 10:51:23
• 136****5489 “改善型住房”一词的提出，无疑是要扩展以前只对90㎡以下小户型采取的优惠，因此可能以面积作为界定标准，估计在100㎡左右；
  也有人认为，会以人均住房面积或房屋单价为标准。然而无论如 何界定，以往一直被认为无法撼动的“90政策”以及“二套房标准”也开始引起了人们的关注。有业内人士认为，“改善”一词包括很多情况，首先面积肯定是大 于**低标准的90㎡，那么“90政策”无疑就废止了；
  其次，有些购房者虽然是第二次购房，但确实用于改善住房条件，那么这显然是符合“改善”一词的目的。 因此，这说明“90政策”及“二套房”或将松动 2014-02-10 09:31:43
• 156****2234 那看是一手房还是二手房了，所交的税费是不同 2014-02-10 09:23:16
• 153****7326 暂时还没有落实下来，如果在4月底前需要代办和买卖业务，请联系我 祈安地产：何维 2014-02-09 11:27:04