房地产预售制度是什么

• 147****7995 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
  一、完善稳定房价工作责任制认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。
  二、坚决抑制投机投资性购房继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的**款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的**款比例和贷款利率。充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。
  三、增加普通商品住房及用地供应各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
  四、加快保障性安居工程规划建设全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。
  五、加强市场监管和预期管理2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。
  六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。国务院办公厅2013年2月26日 2014-02-14 11:04:58
• 151****3457 一、房地产人员推销的概念和特点
  
  ⒈房地产人员推销的概念
  房地产人员推销是由销售人员面对面的向客户推销产品，并且促进对方购买的营销行为。这是一种古老的促销方式，也是房地产促销方式中**有效的手段。在推销过程中，推销人员直接接触客户，以身交谈帮助和说服客户，来促成交易。它包括访问推销和现场推销两种方式。访问推销是指房地产企业营销人员通过打电话或亲自上门方式向消费者介绍、推广和宣传产品，以促进楼盘销售的活动。现场推销是指房地产推销人员在产品施工现场或在施工现场周围这里销售部门或售楼处对楼盘进行销售的活动。例如，推销人员引导客户参观施工现场和样板间，向客户介绍产品生产设计情况，回答客户的问题，了解客户参观后的感受，解除客户疑虑，说服客户购买产品等。现场销售是人员推销的主要方式。
  由房地产产品的特点所决定，客户在购买过程中会提出许多问题，而且每一个客户所提出的问题均有所不同，这些问题如果不能得到解决的话，则客户很可能拂袖而去，所以销售人员就成了“问题的解决者”，他们是房地产企业与客户之间联系的独特纽带。对许多客户来说，销售人员是企业的象征，而销售人员又从客户那里给企业带回许多有关的信息和资料。因而，销售人员及时企业的资源和财富，又是一宗房地产企业的投资，该项投资不仅受各种环境因素的制约，而且一旦决策后又很难变更。例如，房地产企业培养一批优秀的销售人员要花时间和金钱，如果销售人员离开该房地产企业，将给房地产企业造成巨大的损失，房地产企业不需加强对销售人员的管理，如招聘、挑选、训练、指导、激励和评价等。
  ⒉房地产人员推销的优势和特点
  人员推销与其他促销方式比较，具有以下优势和特点。
  ⑴灵活性
  推销员能与客户保持直接的联系，可以根据各类客户的不同需要、动机和行为，涉及具体的推销策略，并随时加以调整；可以及时发现和开拓顾客的潜在需求，对于产品的性能、质量、使用和服务，不仅能向顾客直接介绍，还可以进行展示或演示，消除消费者对产品不够理解而产生的各种疑虑，诱发购买欲望，促成购买行为的产生。
  ⑵选择性
  推销人员在每次推销之前，可以选择有较大购买潜力的顾客，有针对性的进行推销，并可实现对未来顾客**一番调查研究，确定具体推销方案、推销目标和推销策略等，以强化推销效果，提高推销的成功率。
  ⑶完整性
  人员推销过程是从市场调查开始，经过选择目标顾客，当面洽谈，说服顾客购买，提供服务，**后促成交易，反馈顾客对楼盘给企业的信息。这也就是企业产品销售的完整过程。人员推销的完整性使其他促销方式所不能具备的。因此，人员推销在收集、传递、反馈市场信息，指导市场营销，开拓新的市场领域等方面具有特殊的地位和作用。
  ⑷情感性
  推销员在推销楼盘的过程中于客户直接接触，可以“一回生二回熟”，彼此在买卖关系的基础上，必然会使顾客产生惠顾动机，从而确立稳定的购销关系，促进口盘销售。
  由于人员推销具有上述有适合特点，其在房地产耐用消费品的推销中，尤为适用。
  二、房地产推销人员的功能和作用
  ⒈房地产推销人员的功能
  
  ⑴寻找顾客
  人员推销不仅是提供产品，满足消费者的现实需求，更重要的是在市场中寻找机会，挖掘和发现潜在需求，创造新需求，寻找新顾客，开拓新市场。
  ⑵传递信息
  推销人员在推销过程中及时将企业提供的产品和服务信息传递给顾客，为顾客提供资料，引起顾客的购买欲望，促使顾客做出相应的购买决策。
  ⑶推销产品
  推销人员通过与消费者的直接接触，运用销售技巧，有效地分析顾客的需求及其所期望的**大利益，根据不同情况向他们提供各种奖励、折扣、优惠和服务等，从物质上和精神上满足购买者的需求，诱导其购买所推销的产品。
  ⑷收集信息
  企业所需要的营销信息，很大一部分源于顾客，推销人员活跃于企业与顾客之间，是企业收集信息的重要渠道之一。推销人员在推销产品过程中，应进行调查研究，与顾客保持经常联系，以便收集市场信息情报资料，反馈信息，及时向有关部门反映，为改进营销措施、进行营销决策提供依据。
  ⑸提供服务
  推销人员应在推销过程中积极主动的位顾客提供售前、售中、售后服务，及时解决顾客在购买和使用产品过程中出现的问题，维护顾客的利益，为企业创造推销相关产品和换代产品的良好机会，有利于提高产品的市场占有率。
  
  ⒉房地产推销人员的作用
  
  房地产推销人员在传递产品信息、促进商品销售过程中，有其自身独特的作用。
  ⑴使消费者详细的了解商品于劳务
  推销人员在走访用户和单位时，除了向他（它）们介绍所建造的房屋的基本价格以外，还可以把商品房的有关资料带给消费者。而电视广告在短短几秒钟的时间内，是不可能详细的向消费者介绍各种有关信息的。
  ⑵成交率高，容易促成交易
  在推销过程中，推销人员和消费者可以面对面的交谈，灵活而有效的根据消费者的不同消费欲望、需求、动机和行为，作出对应性的解释、说明，并消除消费者对建造好的房产所产生的各种怀疑，**后促成消费者的购买。实践说明，房地产不同于普通商品，它成本高、价格贵，消费者购买房地产极为谨慎，顾虑多。通过直接接触和了解，使消费者产生亲切感，容易把事情办好。特别是价格方面，双方面议，更容易得到满意的结果。这是非人员推销，如广告推销难以完成的。
  ⑶可以反馈消费者对本公司的意见，便于房地产公司及时改进工作
  人员推销与广告推销的**大不同在于广告推销是单向的信息传递，即由广告主传递给消费者或用户；，既可以向消费者推销房地产商品，同时又可以把消费者对本公司的房地产商品乃至对整个社会房地产的一些看法、意见反馈回来，这样公司决策层即可了解本公司所见商品房在社会上的影响及消费者的认可情况，又可根据公司在校给者心目中的地位，调整营销政策。
  ⑷提供各项服务，树立公司的良好形象
  在推销房地产商品过程中，可以帮助做好售前咨询参谋服务、手中的产权产籍管理的登记和售后的质量跟踪服务，使消费者感到方便，充满对公司的信任感，从而树立公司的良好形象，提高公司在消费者心目中的诚信度。 2014-02-14 11:04:37
• 153****4161 与开发商提前签署的购房合约。 2014-02-07 09:07:17
• 156****9118 地产商预售没有什么资质的你一手房没有什么要求 2014-02-06 21:32:39
• 135****3317 首先是四证齐全(土地使用证、用地规划证、建设工程规划证、施工许可证),然后是项目开发到一到程度,一般情况是多层中间结构完成、高层是零零线完成,具体每个地方不一样的,可到建设部门咨询…… 2014-02-06 11:20:46
• 157****2888 取得五证
  《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》 2014-02-06 09:05:36
• 141****8653 全国正常的情况是只要完成工程的总投入的25%以上就可以申请预售证，
  以下是办理商品房预售应符合的条件：
  1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
  2.持有建设工程规划许可证和施工许可证
  3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期。 2014-02-05 17:42:14
• 144****8266 没有预售许可证的房子就是黑户，就是开发商没有建房资质，也就是级别不够，不能办房产证，没有房产证就没有产权，没有产权的房子自己说了不算，没法上市交易 2014-02-05 16:14:28
• 145****6731 商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《国有土地使用证》是拿不到《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
  开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
  根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。 2014-02-05 09:19:08
• 156****4659 预售房屋 其实就是期房 也就是房屋还没有完工 无法在近期内交付的
  开发商在房管局备案后，取得预售许可，就可以销售。
  当然，目前市场价格基本上都是预售价，预售价比现房价格低。
  这里说的预售，不是预先定好价格，价格是开发商定的。只要市场好，开发商想天天涨价都可以。不过，有很多也是销售手段的需要，小幅涨价可以刺激消费者非理性消费，让买房者对涨价有恐慌感，特别是那类犹豫不决的购买者，从而增长销售额。
  预售是开发商的一种融资手段。
  举个例子：假设一栋高层，建造成本1000万，出售后净利润1000万，工期一年。前4个月，工程进度完成三分之一，这时便可以申请预售许可。
  假如这时的工程资金投入为300万。那么在接下来的8个月中，销售额为80%，也就是建造成本的800万 净利润的800万=1600万。减去之前投入的300万，开发商一分也不再出，就能吧余下的700万工程资金解决了。
  说白了，就是拿购房人的钱盖房子，而且还挣购房人钱，**关键是不用像银行贷款那样付利息。一举多得。
  现在很多的开发商还有更黑的。你交钱后，只签协议，不签合同，然后把你的房子再抵押，向银行借款，等他把钱换完后，解抵押，再和你签合同。这样做，房地产商等于自己不用出钱，拿购房人的钱，还要拿房子再套银行的贷款。
  市场好的时候没事，一旦市场不好，销售不利，资金无法运转，银行贷款无法偿还，那你出钱购买的房屋就作为抵押物赔偿给银行，就是告到法院，房子也不会还你，到**后**多是开发商法人进号子里蹲几年，可是你的辛苦钱就打水漂了。
  所以买期房，谨慎，多问，觉的不对劲就先去相关部门调查，比如房管局。 2014-02-04 20:53:50