1、首先购买房屋前要审查该房屋的权属,这一点尤为重要,可以和卖方一起到房管部门核实,也可委托律师去调查核实。(主要审查该房产有无抵押及共有人情况),如果有共有人必须让共有人在买卖合同上签字。 2、注意审查房屋价款、其他费用及佣金,实践中,多数二手房买卖都是通过房产中介进行的,**好在中介机构的组织下直接与出卖人就房价进行协商。除房价之外,还要明确交易税费的承担,另外,有些房屋有附属设施的,也应该明确价款。而对中介佣金也应明确约定,并有必要对交易失败后佣金的退还情况做出约定。 3、在签订买卖合同时必须对付款方式进行明确、具体的约定,这是实践中产生纠纷较多的一点。房款的支付条件和支付时间都应该明确、具体的约定。另外,如采取按揭贷款购房的方式进行购房的,对没有批准的解决方法也要约定,避免以后产生纠纷。 4、对交房的交房时间、交房条件、相关费用的支付等都要进行严格的审查,并在合同中明确约定交房时间,交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。 5、对于购买房屋的面积、配套房及车库面积、地址、房产证号在购房合同中都应写清楚。 6、注意违约责任条款和救济方式,确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生,维护守约方的权益,合同应该对如何承担违约责任,违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。
全部2个回答 >购二手期房需注意哪些事项?
151****7085 | 2013-07-08 14:57:27-
153****8693 购二手期房需注意以下几个点:
1、买卖双方签订买卖合同后,往往会选择在公证机关的公证下签订买卖合同,认为公证过的合同卖方就不能违约了,其实即使违约买方也不可以向法院要求强制过户。但是办理公证能有效的维护我们利益。
2、期房买卖,通常有两种交易模式:一是买卖双方直接与开发商办理更名手续,即买方直接与开发商签订预售商品房买卖合同,卖方完全退出交易,由买方取代原先卖方的地位;二是由买卖双方签订合同,其名为买卖合同,实质却是债权转让合同。
3、防止出让方一房二卖。为防止卖方在与买方签完合同后,又将房子卖给他人,导致买方的置业期望落空,买卖双方可以约定:卖方将与开发商签订的预售合同、发票等正本交予中介公司或律师事务所保管,此举可以**大限度避免一房二卖情况的发生。
4、税费由谁承担?买卖双方如果对税费承担没有事先约定,极易产生纠纷。如果约定税费都有买方承担,卖方只要一个到手价,那么买方一定要做好比买一般二手房缴纳较多税费的思想准备。 2013-07-08 14:59:21
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需注意以下几个问题:1、在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。如果派出所仅限本人调取户籍材料的话,买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话,则房屋的户口即可能存在问题。 2、要求卖方出示户口本,并留存复印件。通过审查卖方的户口本,买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。 3、就户口问题约定适当的付款方式和违约责任。在签订购房合同时,应把握两点:一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才可以付清全部的购房款。买方应当时刻牢记:花钱买的不仅仅是一处产权无争议的房屋,还应当是一处户籍无争议的房屋。二是违约责任的约定。卖方仅仅做出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的,买方必须与卖方就违反该项承诺的责任做出约定。明确了违约责任,就可以免除买方在损害方面的举证责任,买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。
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刚需购置二手房产,需注意以下5个点:一、 选择正规的中介公司,大大小小的中介机构如雨后春笋,迅速在城区各个地方开业。有的就是一个门面,几张租房卖房广告。中介公司谎报房龄,诈骗订金的现象也有发生。二、 看房要仔细,二手房和新房不同,新房一般是毛坯房,房子的结构、问题比较容易检验,但二手房有些是装修房,房龄以及房屋的漏洞并不容易看出来。三、 审查房源,二手房在交易之前已经有一个房主,房屋的性质相对于新房来说,较难确定,很容易出现一房多卖和空手套白狼,因此,购买前审查房屋的产权,尤为重要。四、 签订买卖合同,签订买卖合同,是二手房买卖的核心环节。因为房价的波动,经常会出现卖家签完合同又毁约的情况。而在此前,买方可能已经预先向卖方或中介公司支付了一部分价款,这就要严格区分定金和订金了。五、 过户,这是二手房买卖中**重要的环节,这个环节完成才算是一锤定音。目前,二手房过户难原因有以下几种:一是,房屋属于共有,但共有人不能同时到场,二是,房屋没有及时过户,导致产权不明。在这里也要特别提醒购买二手房的市民,一定要及时过户,确保产权到手。
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由于期房在还未完全建好之前就开始销售,较现房而言,存在的风险较大。有的期房还是一片荒地就开始销售、有点是已经开始动工或者已经建到几层,但是终归不如现房来的实在,买的心安踏实。尤其是在这种中国房地产大洗牌的时期,不知哪天可能所购买期房的楼盘的开发商就倒闭了,前半辈子的积蓄就没了。或者是出现其他的期房相关的问题,只要一遇到,就是非常麻烦的事情,而本身买房子是件快乐开心的事。买期房时要注意以下几方面问题: 一、逾期交房 开发商逾期交房是期房购买者**常遇到的问题之一。开发商不能按期交房大都因为资金不足,致使工程拖延。为了避免此类问题的发生,购房者在签订合同之前一定要清楚开发商的底细,譬如其资金实力,其正在经营的项目在市场上的反映以及其大体的经营状况等。另外,在签订合同时一定要将交房的具体日期约定清楚,以及不能按时交房时开发商所应该承担的违约责任,这样才能做到有备无患。 二、房屋质量出现问题 房屋的质量问题也是极易出现的,购房者如果做好前期的准备工作,损失也是可以避免的。在选择楼盘时,就应打听一下开发商以前做过哪些项目,项目的口碑如何等,做到防患于未然。在签订合同时对质量条款约定要尽量细致,尤其对具体出现哪些问题可以要求退房等。 三、交房时发现房屋面积和格局与原规划不符 这个问题只能在交房后才可以发现,所以购房者对此类问题的发生只能在合同中约定,以减少自己的损失。法律对此所作的具体规定主要为,在订立合同时,可以参照**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定的内容进行约定。 四、交房时发现与预售的广告宣传不符 房地产开发商为了促销,不论是预售还是销售都需要利用各种媒体做大量的广告宣传,其中不乏一些虚假广告,而购房者往往会被这种令人眼花缭乱的广告所迷惑,从而签订房屋买卖合同,交付房款或定金,等见到真正的楼房会大失所望,发现其与广告宣传完全不符。这种受骗上当的经历在期房的购买中发生的几率非常大。 除了上述问题,在期房买卖中您还会遇到各种各样的问题,所以**关键的就是要重视合同。在签约前做好准备工作,在您利益受损的时候,有权依据合同约定,要求开发商支付违约金并赔偿损失。
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一、新房搬家的讲究 1、搬家时不可和别人打招呼。 2、搬家当天家人不可哭哭啼啼的,乱发脾气,打骂小孩子。 3、搬家当天尽量说些吉祥话。 4、搬家当天晚上,就寝前,应先躺下五分钟左右,随即起床再工作一下,表示睡了还要再起床, 否则日後易生病。 5、搬家当天不可午睡,也不可在新宅午睡,否则日後易生病。 6、当天晚上宜煮些甜汤圆,甜品,全家共食,表示一家团圆,甜甜蜜蜜之意。 7、搬家当天,宜在新宅煮一些开水及将电风扇在家中四方吹拨,以求风生水起。 8、搬家时要严防动到胎神、家中妇女有身孕时,尽量不要搬家。 新房搬家的规矩 1、不可空手入屋。搬家的那一天,第一次走进去的时候,手上一定拿一些贵重的东西。拿著米桶、存款簿、或装有138 元(一生发)的红包,也就是第一次走进新屋时,不可以空手走进去。表示这家里未来会很充实,财富越来越多的意思。 2、入宅后不再修造施工。还没搬家前,可以尽量去隔间、敲敲打打、什麼地方要做都可以。一旦搬进去之后,尽量就不要再修造施工了,搬东西可以。如果要再做的话,就一定要择日了。 3、家有孕妇不搬家。一定要搬家的话,可以请孕妇先回娘家住一阵子,等搬好后才入新居。孕妇尽量不要参加搬家的整个过程。 4、新屋要"火庵"。搬进去之前的前三天,家里的灯要全部打亮,亮三天三夜亮到你第三天搬进去,这叫火庵。亮三天三夜的意思是,火一照了,一方面旺了,家里开始兴旺。一方面空气就开始流通,再下去呢,不好的也请他走开。"火庵"原本是指在盖房子前,对在尚未动土的土地上做些火烧的类似仪式。如果我们是买建筑公司的房子,就不知道对方当时是如何做 "火庵"。所以才会用上述方法来自己做。 5、要择吉日,时间一定要午前选好的日子、吉日,看农历上哪天宜入宅搬家,还要注意不要冲克到方位,就是家里成员的生肖日。搬家时间尽量要在午前,因为中午以前叫做阳,中午以后就叫做阴。尽量在阳的时间搬家。如果能结合卦象确定好具体的时辰那更是锦上添花。 6、当天或事后请客。入厝当天请客,如果当天太忙可事后选个日子请客。或者搬了新家之后,常常请好朋友来泡茶也可以,让家里人气更旺一点。 7、搬家时要亲自在场要亲自在场,不要只委托人去帮忙搬家。亲自搬家的话,东西也才知道,比较不会掉。 二、新房搬家的注意事项 搬家是一件大事也是一件喜事,但万万不可忽略搬家中的风水要点,不然喜事也会变坏事,下面从搬家风水方面来分析新房搬家的注意事项。 (一)、搬家安宅前的准备。 1、选择搬迁良辰吉日。黄历通胜上记载驿马,天马,德合,开日,成日,天赦,天愿,四相,时德,民日,月恩等等**宜搬迁。禁忌四废,五墓,四离,破日,平日,收日,闭日,四绝,往亡,归忌,天吏,大时,月厌,月刑,三煞等日。另外还要看看这一天是否跟家人属相相冲,相冲的话也不宜搬家,应该另外选择日子。 2、打扫洒洗新居,可在房间开风扇,让新房每个地方通风。 3、备好神台,香纸、供品、蜡烛、大葱。香纸、供品,敬神佛,烛光映葱,象征家人聪明,堂屋兴旺之象。 4、修造施工提前完成。搬家之前将需装修的,需敲打的都弄完,不要留在搬进去后进行。 5、米:用桶装八分满,将装有纸币的红包放在上面,米桶上贴上红“福”字。 6、畚箕和新扫帚一对(阴神怕扫帚),上面绑红布条,或贴上红“福”字。 7、炉灶。(现代社会液化气用的多,没有炉火,就买一根大香点燃,拿到新房放在神台边即可) 8、碗筷,以及调味品,碗筷双数较好。 (二)、搬家安宅过程: 1.不可以空手走进新屋,搬家的那一天,第一次进去的时候,手上拿一些贵重的东西。长辈在前,晚辈跟在后面进宅。 2.日常用品应选择吉时先搬进新家的厨房,然后才可以搬其他物品。 3.进宅先祭拜神佛,以拜天地感谢上苍,可燃放鞭炮或放音乐。 4.搬家。卧室床铺用具,家具都可先后接着搬进房屋。 5.如恐迁移水土不服,可以携带一把泥土及姜到新家。如果是跨省或者是出国,可以随身带点米和泥土。 6.搬进新家之后,可以把屋内能动东西动一动,打开窗户、开开水龙头、开灯等。 7.搬家当天一定要开火,不要冷灶。做好饭菜,用饭菜供灶君,然后全家人一起吃饭。 8.入宅当天下午黄昏时分,祭拜地基主,以保家宅平安,免于祸害。祭拜时可在厨房门口或者是新宅后门处,摆放家常饭菜、酒三杯、红烛一对、三柱香、纸钱若干,祭拜地基主。 (三)、搬家安宅禁忌和注意事项: 1.搬家当天要保持好心情,不能随便生气,更不可以骂人,忌说不吉利话。 2.家中有人怀孕,暂时不要搬迁,以免动胎气,如实在要搬,孕妇不要参与搬迁过程,身上要佩带观音佛象或保胎符。 3.家中有刚出生的小孩,暂时不要搬迁。如果搬家一定要拜神。
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