房价还能上涨吗..国家对房价控制这么严.....

虽然楼市调控政策不断的加码，但是房价却没有停止上涨的脚步，走高的楼市如何才能降温？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员霍德明、刘戈共同评论。房价上涨动力尚存，2013天津房价还会涨吗？ 楼市深度博弈。十年来的每一次房地产调控，每一次都报复性上涨。稳房价，难点到底在哪里？ 节节高涨的房价成为多数人心中的痛，今年29岁的唐先生是北京一家网站的职员，从去年7月到现在，他一直在看房，5月16日下午，唐斌打车从北京城的东南面出发，赶往西北面的上地去看房，其实在去年就考察过这里，当时因为觉得贵一直没买，现在眼看着房价越来越高，出租车上唐斌不断的翻看之前的报价单。 唐先生(购房者)：这样的房子现在估计还买不到，我觉得可能他是捂盘惜售吧，并且等着还涨价。房价看不懂。从这几年来看，没看到房价下降。 唐先生告诉记者，眼前的这座楼盘就去年8月开盘的时候，稍微一犹豫就没能抢上。 唐先生：过了十天它就没有了。当时我们觉得房子跟卖白菜一样，我觉得这个非常不正常。去年的时候15000多元钱，现在你看门口金泰房地产的说了，两万二三(千元)很明显，去年春节到现在也就是不到两三个月吧。涨了五千元钱呢。这一套80平方米的房子，大概就是40多万。100平方米就是很容易算50多万远，就这个普通的一套房子。这还是一个五环外的房子。 在杭州，有的市民并不纠结，买房还是要趁早。 杭州市民：今年的房价看总的情况，我觉得稳中还有升，像北京、上海现在涨得都比较厉害，我们杭州应该下不来的。 整个房产税扩围的改革方向目前已经锁定，各地的实施细则也在陆续制定和上报中。 杜猛(北京大学房地产研究发展基金中心副主任)：(房产税)**好是在二线城市全面扩开，这样有利于房价稳定。也有利于让二线城市(房价)快速上涨的城市承担一定的责任。**好不要往三线城市或者四线(扩散)，就是没有限购的城市房价涨的慢的城市，不要承担更多责任。用行政手段去干预市场，它是一个堵的行为，越堵它就有可能越会报复性上涨。而且我们这么多年，十年来的每一次房地产调控，每一次都报复性上涨，它不是我们调一次达到目的一次，只是起到一定作用。我们**终的目的是市场化。 胡志刚(中国房地产研究会副会长)：我们的房产税政策，替代限购政策，有一个此消彼涨(的过程)，尤其是开始阶段，有一个慢慢的切入过程，不可能指望原来的政策退出来了，新的政策就进去了。马上立马全方位换岗，不可能的。经过工作不可能这样做的。 刘戈：大家对一线城市房价上涨的趋势达成了共识 (《央视财经评论》评论员) 大家由原来有分歧对于房价的预期，现在达成了共识，买房者达成了共识，就是说在大城市，尤其大城市的核心区域，房价要涨这是不用怀疑的。同时开发商也达成了共识，以前还在犹豫。**近在北京的通州，两块地，拍溢价达到了百分之230，那么楼面价已经比旁边正在售的房子出售价已经高了，也就是说面粉的价格已经高于面包。原来大家还有分歧，现在经过一段时间的调控，经过各种表态之后，大家反倒达成了这样一个共识，**低预期由原来有分歧的预期现在变成一个有共识的预期，那么在这种情况下，房价肯定还会持续的涨。而且越是一线城市涨的越多，对于二、三、四线可能存在的泡沫，大家有一定的警醒。对于那些北上广这些所谓一线城市来说，它房价上涨的趋势大家达成了共识。 霍德明：货币的增加使得大家真的有钱了 (《央视财经评论》评论员) 20%其实按二手房的交易还不是新房，我特别要讲的是2010年的4月份到2012年差不多五月份的时候，这段时间房价基本上持平的，交易量也不是很大，不过房价基本没涨。为什么从去年五月份到今年的五月份达成一个共识了？这个共识很有意思。开发商也认为，房价应该可以往上涨，而且消费者买房的人还有共识，大家都认为房价也要涨。我觉得加一点宏观的因素，从去年差不多这个时候，看看数字上货币的增量的确是有明显幅度的增加，而且我们一般讲一般投资，一个就是所谓的基础建设的投资，第二个是房地产投资，原来工商企业投资。在这十二个月里，基础建设这一块，国家还稍微有点压下去了。当然对于房地产这一块，原来就有国十条已经压在那了，但是正好由于货币的增加使得大家真的有钱了，过去这段时间房子都没涨，正好碰到这个时间点，过去12个月里酝酿着，70个大中城市每个月涨一点，这就是酝酿，原来纯粹就是空想产生这个预期，现在变成一个实现的预期。 调控严格是刚刚开始的，记不记得2010年国十条出台的时候，大家还观望一下，过了半年以后发现来真的了，所以我们不能期望着今天的政策宣布以后，就一定会有这么一个结果，因为老百姓和开发商都会看你这个政策能不能持续下去。 尹中立：少数人的购买力是房地产价格上涨的主要推动力 (中国社科院金融研究所研究员《央视财经评论》特约评论员) (房价)上涨的压力应该说从长期的因素来看，主要是在于两个制度性的缺陷，简单说，少数人非常有钱。他们的购买力是房地产价格上涨的主要推动力。另外一个制度缺陷是土地制度的缺陷，如果这两项制度不做根本性改变，中国房价上涨的动力就会一直存在。 刘戈：房地产开发商利用土地的增值有一块巨大的利润 (《央视财经评论》评论员) 有媒体报道，房地产商每赚一块钱，他们要交给国家的税相当于是1.02元，也就是比挣的还多，它这个数字你一看觉得的确是挺高，但是我们再去看同类其他企业到底是怎么样的，A股整个的上市公司2012年的利润是19544亿元，那么它的实际缴税22233亿元，那么拿这个数字一算，A股上市公司平均它的净利润和它的交的税收的比例是1比1.12。也就是说上市的房地产企业所交的税，比起平均的税还要低。所以房地产公司说自己交税多，我觉得是无力的，而且还有比如说地价的增值税，实际上很多地方政府是以某种原因，比如说按照1%、2%的税率在交，这些上市公司并没有去交这样一些税，所以用房地产公司的税多来解释房价，我觉得这是不通的。 **近某著名开发商拿房价和女人的衣服作比较，也就是说你们的衣服那么小的面积，为什么也可以卖那么贵，我房子为什么不能卖这么贵？其实是强词夺理，因为这完全不可以用来一起比的，消费品和投资品怎么能这么比？其实这就是一定要说房价的原因和开发商没关系，是由于政府收的税费太多。所以导致这样一个原因。其实虽然地方政府对于房地产这一块是有依赖的，但是房地产开发商利用土地的增值有一块巨大的利润，那么这一个利润并没有体现在他们的报表里，那么也同时变成整个房价推高的原因，这一点不能否定。 霍德明：开发商会把招待费用摊在开发成本里 (《央视财经评论》评论员) 世界各地的开发商其实都是相当本土化一个企业，比如说在成都的开发商，很多开发商就是当地土生土长的，当然有外面来的强龙，但是很多时候地头蛇是很厉害的，而且在房地产开发商这个行业还有一个潜规则，它会把很多的招待费用摊到开发成本里。比如他净利润是一块钱，他交的税是一块零两分，但是里面的净利润，他是把开发成本扣掉了，当你把开发成本这一块拉上去，而很多这种潜规则的支出算进去的话，其实房地产开发商的成本肯定比我们现在高，也就是说现在净利润肯定还是少报了。算法是有问题的，像一比一的情况，我估计大概能够净利润到一块五到两块钱，换句话税那就更少了、我要挑战这个数字，它应该甚至有更少的一个该交的税。 霍德明：房产税对房价的抑制有绝对的作用 (《央视财经评论》评论员) 房产税在理论上对房价的抑制有绝对的作用，举一个例子，原来我在纽约州，看到了一个很漂亮的古堡才卖90万美元，我很有兴趣的去查了一下，它一年交相关的税要五万多美元。购买古堡的那一家人承认自己是投机客，他原来想200万卖掉的，卖不掉，现在90万赶紧脱手，因为每年交的5万块钱的税费非常重。在我们国内，我想对于房产税，基本上肯定是将来在未来一段时间，慢慢的实施，为什么说慢慢的？因为原来我们的土地出让金已经收了，而且70年的使用时间，你现在还要再多收一个房产税，这个房产税要怎么样收？多少的税率？ 房产税在国外是经过了很长一个过程，地方政府甚至跟老百姓还讨价还价，对于地方政府来讲，税收基本上是**重要的地方财政的来源，它当然想要多收一点，但地方老百姓肯定也不高兴。问题是地方老百姓跟政府其实原来也是绑在一起，所以我觉得房产税是要执行，但是能不能够在一年以内，甚至说三个月以内，全国普遍了，不太实际。如果说我们考虑一个三年五年，甚至更短一点的时间，能够把税率还有基本额度确定下来，对于房价的抑制有绝对的作用。 刘戈：要让部分人手中多余的房子推向市场 (《央视财经评论》评论员) 现在我们对于房地产联网已经有了时间表。但是全国联网的确有很大的难度，而且全国制定统一税收的方式也有一定难度。作为一个城市，你真的想抑制房价，那么我觉得在你的城市内部，因为网络的条件现在已经是具备了，那么对于更多的拥有住房的人，你想让他们把多余这些房子推向市场，那么其实有些不一定要等到全国的市场联网以后再去做。比如说北京前一段时间有一个诉讼的案子，老子和儿子打官司，109套房子，那么这109套房子如果能够形成供应，那么我觉得对房价的影响绝对很大。 刘戈：要让政策透明 (《央视财经评论》评论员) 我觉得政策的出台一定有连续性，在这个过程当中应该有更多的人参与，更多的交给大家来进行讨论，更多的人来参与，让政策透明，那么**后会对房地产**终的发展方式形成统一的共识，形成新的一个可预期的结果，那么这可能是走上正路的意思。 霍德明：开征房产税要征求民意 (《央视财经评论》评论员) 这么多年谈房地产调控，我觉得每一次出台的任何规定好像都很有决心，但往往是虎头蛇尾，所以要有连续性，但是必须要把前提确定，是一个好的政策，同时他的持续性老百姓也能够接受，如果老百姓不能接受，大家认为不能持续，那也就没有办法变成一个连续的政策。任何一个新的政策，要出台以前必须要接受调研工作，然后还要征求民意，尤其是房产税这一块，如果是人大能够全部支持这个东西，那我相信不管任何理由，他总是能够变成一个永久性的政策，而且永久性只是执行下去，定合理的税率。

在当前的深圳楼市，房价是处在稳中有升的情况。然而，很多市民想要买房时对于房价上涨的情形是望而却步的。那么，想要控制房价上涨的具体对策有哪些？以下将为网友详细分析。 一是政府以上年的商品房建设完成面积为基数，修同样数量的廉租房、限价房。平抑房价。作为考核地方的重要内容，进一步理顺财政体制的关系。所有房地产的财政所得要全部用于廉租房和限价房的建设。建设资金来源为商品房的土地出让收入和税金所得的总和。廉租房与限价房的结构由资金决定，不够部份由国家和省补助。 二是廉租房、限价房要按照现在商品房的规格设计，科学布局室内结构，全国统一高标准，制定几种样式供选择，户均100平米。按照未来40年后中等发达国家的水准设计这些房子，提高生活档次。商品房要100平米以上，真正提供给那些有钱住高价房的人住。通过提高廉租房、限价房的规格标准，减少低收入人群对高价商品房的需求。 三是廉租房、限价房原则上对无房户都放开，没有条件限制，只有先后顺序。先后顺序按困难条件排。廉租房主要租给那些无钱买房的人，按照房屋成本价除以房屋使用受命的办法核算租金，大概1-2元左右每月每平米的价格租给愿意租的人，户均一套。限价房按照成本价加成百分之十以下的利润卖给所有愿意买的人。财政所得利润滚动建设下一年的廉租房、限价房。成本核算向社会公布各子项组成。 四是对于商品房达不到100平米以上的，当地政府可以按照现行廉租房扣除折旧年限的价格买回。 五是商品房物业税按照人均面积超平均面积的办法累进制征收。 六是廉租房、限价房空置率高于商品房的，严肃处理地方行政长官。并停止当年当地商品房项目的开发审批。数据由统计调查队负责真实性。 七是严控信贷给房地产商品房开发，商品房**按揭个人信贷的比例提高到50%以上，限价房的个人信贷**为零。地产商用于限价房的信贷可以达百分之50%。 八是限价房十年内不得转卖个人。但可以由政府扣除折旧费和收取房价20%的管理费以后以当年价收回作为廉租房或公开拍卖。 九是廉租房、限价房小区由公共财政投入绿化。 十是对商品房不限**高价格，原则上不得低于限价房价格。面积要大于100平方米。 这样子，我们还怕房价涨吗？还怕地产商贪婪吗？还怕投机客炒房吗？还担心地方积极性吗？还怕我们五十年后的房子落伍吗？你有钱还怕住不上豪华的高价房吗？当官的还怕房地产信贷影响宏观经济和遏制其他行业的消费吗？一切问题都迎刃而解！！！

行下效——“9·29新政”出台仅半月，新一波地方细则再次搅动中国房地产市场。**新消息显示，目前上海、深圳、厦门等七城市先后出台地方楼市调控细则，除了增加保障房供应外，国家政策的“一刀切”为地方政府提供了样本，限购、限外、限贷、限价成为各地调控的主要手段。面对地方政策的不断加码，对市场**为灵敏的二手房降价压力已迫在眉睫，房价拐点导火索一触即燃。地方“四限令”紧跟中央“新国十条”后，北京首开限购先例，此后为众多城市效仿。“9·29新政”后，深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州相继出台限购令，这一看似非常规的政策，已被地方政府驾驭得轻车熟路。记者纵向比较各地政策发现，在各种版本的“限购令”中，北京、上海、厦门、杭州的政策较为相似，其实质在于“每一户家庭可新购一套住房”，有报道将其解读为，“不管此前有多少套住房，不管是本地户籍还是外地户籍，都有且只有新购买一套住房的资格和权利。”“限购”从非常规手段走向常规，同时，作为楼市调控通用手段的“限贷”也有了一些新意。除了各地严格执行国家政策，全面叫停第三套房贷款，第一套住房贷款一律三成起，严控消费类贷款用于购房外，日前出台的上海楼市调控细则规定，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。而昨日，上海再次对住房公积金贷款政策进行调整。上海公积金管理中心昨日发布《关于调整2010年住房公积金个人贷款政策的通知》，规定改善型二套房**需五成，贷款**高限额降至40万元，非改善型二套房及三套房公积金停贷。有分析认为，上海这一地方政策将同北京“限购令”一样，成为其他地方纷纷效仿的对象。在“限购”、“限贷”基础上，宁波、深圳与福州等地则添加了限制外地户口持有人购买住房的“限外”条件，其核心基本贯彻了国家政策，既对无法提供在该市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民，暂停购房资格。与此同时，另一非常规手段——“限价”也不时见诸报端。据媒体报道，上海楼盘将开始“限价”，新盘售价只能降不能涨。此前，上海市也曾出台“通知”规定，“各区(县)房管部门要强化对商品住房项目销售价格和变动幅度的指导和审核，房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的，应当再次报所在区(县)房管部门备案。”成交量下行首当其冲 “四限夹击”下，首当其冲便是“成交量下行”。中国指数研究院对9月27日至10月10日的房地产市场监测数据显示，在国庆长假和二次调控政策的双重作用下，41周楼市交易量普遍下滑。监测的35个城市中，28个城市楼市成交面积环比下跌，仅上海、南京和大连等城市小幅上涨。另据中国房地产信息集团的数据显示，10月4日至10日，多数城市市场成交量环比下跌。十大城市成交指数116.95，环比下跌了17.22点。20大典型城市成交指数88.03，环比大幅下跌25.97点。“按此趋势，很多城市第四季度的成交量将比第三季度有所下滑。”上海易居房地产研究院综合研究部长杨红旭在《楼市成交量再现拐点》一文中如此断言。多位业内人士对记者预测，成交量下滑或许将成为引燃本次楼市拐点的导火索。若政策能够不断强化落实，一线城市量价齐跌的局面或许下月出现。“银行收紧信贷、国家政策不断加压、观望力量重新回归——这些足以让一些中小型房地产企业资金链紧张。若想稳定运转，只能降价销售。”一位要求匿名的房地产企业投资部门负责人向《国际金融报》记者表示。而根据本报记者了解的信息显示，现在地方政府亦不断在向房地产企业加压。如果有企业敢于在此时顶风涨价，那么或许将受到处罚。二手房降价迫在眉睫事实上，在地方政策合力之下，对市场感知**为敏感的二手房已经开始出现松动迹象。本报记者在采访中了解到，由于二手房一般为个人或者某些机构持有，当面临大型政策施压时，他们可以快速调整价格以适应市场，“船小好调头”的灵敏性在政策调整时表现得异常明显。以北京为例，在成交量下滑和新政的双重压力下，北京再次出现了业主低价抛房及买方退单的现象。深圳的二手房市场同样面临调整。9月份的数据虽有滞后，但是来自深圳国土局公布的统计显示，本月二手住宅成交总量为11010套，环比上月减少17.08%。市场的观望情绪不断增加。一位来自上海的投资者在北京拥有两套共计约200平方米的商品住宅，分别位于北京东五环以及南2环，单位售价为25000、23000元/平方米。可现在他对本报记者表示，他已经不敢再对欲购房的咨询者报出这个价了。这位投资者无奈地将自己调侃为“空中飞人”，新政后的十几天，他已在京沪间来回飞了4次。尽管不愿开口降价，但是来回奔波的事实已经暴露了其内心隐忧。对于“愿意降多少”这一问题，他没有正面回答，只是说“降价是肯定的了。”他的态度也是目前市场基本达成的共识：未来一段时间的二手房市场将遭遇成交量和降价的交叉惨状。或许数天后预测将变为现实：自10月下旬开始，二手房市场，甚至新盘市场将迎来第二次下探。

问这个问题的一看就是没买房子的，吉林市房价肯定还得涨，但是涨多少就不知道了。

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2015年12月14日召开的中央政治局会议，作为中央经济工作会议之前的定调会，对明年的经济工作提出总的要求和政策的着力点，为即将召开的中央经济工作会议确定一个政策基调。 中央政治局会议谈及明年的经济工作，在政策目标上，将“稳增长、调结构、惠民生、防风险”视为明年经济工作的核心目标，并且将“稳增长”仍然排在第一位。而“稳增长”的关键则在于能否如会议所提出的。 “抓住关键点、打好歼灭战”。其中，房地产市场能否稳定，可谓关键的关键。 面对房地产供应结构性过剩的巨大挑战，2016年，在房地产政策层面，中央将通过力度很大的组合拳帮助稳定房地产的预期，从而在某种程度上稳定中国经济，避免房地产投资的持续下滑的风险蔓延到金融领域，引发系统性的金融风险。 三四线城市去库存压力极大 待售住房库存量高企，尤其是三四线城市去库存化压力极大，这个问题依然没有解决。 机构数据显示，目前70个大中城市中，去库存周期超过12个月的城市多达27个，其中北海去库存周期高达30.1个月，烟台26.4个月，荆门25.5个月，呼和浩特24.9个月，三亚也多达23个月。 社科院报告则表明，当下房企库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。 销售和投资冰火两重天的背后，折射出中国绝大多数的城市住房供应严重过剩的事实。 回顾中国房地产调控政策的变迁，从过去**早的“抑制房价过快上涨”，到后来的“增加有效供给”，到今天的“化解库存”，说明中国房地产已经迎来了真正的行业转折点：住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。 二十年后**便宜的可能是房子 中国住建部提供的数据显示，包括农村在内，中国自有房比例已经高达89%。 无论中国的房价怎么涨，总会有一些房地产泡沫即将破裂，房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手，毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄。 事实上，如果剔除通货膨胀的因素，二十年后中国**便宜的东西有可能就是房子。 说十年后房子便宜，是相对人均收入而言的，比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元，而十年后人均月收入是1万元时，房屋 均价可能是每平方12000元，相对而言，房屋的价格当然比现在便宜多了，因此，现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值，还会严重贬值！ 对比古今中外房价，中国现在的房价处在房价**高时期，以目前的房价，一个年收入8万元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房，这个代价是非常高的。 房价如果继续上涨，社会各方面都无法承受，既然无法承受，房价就失去了上涨的动力，也就是说现在的房价，相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。 中国已经实施了十几年的“土地财政”政策，随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。 也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。 不利因素：人口红利的消失 著名离岸资产配置专家刘磊认为，未来房地产市场另一个不利因素是人口红利的消失。 根据统计数据，中国0~14岁人口比重从上个世纪六七十年代到现在一路下滑，到2010年已经降为16.6%。在未来10年，中国23~28岁的生育旺盛期女性的数量将萎缩44.3%，如果生育率没有明显提升，0~14岁人口占总人口的比例将降至10%以下。 对此，人口学者判断，中国人口负增长的大势已定，21世纪中国面临的**大风险就是人口负增长造成的风险。即使现在开放了对二孩的限制，但就目前抚养一个孩子的耗费与居民收入的矛盾，也很难令政策带来拉动人口增长的效果。 中国社会现在已经步入“老龄化”国家，再过十年，中国社会将会更加衰老，年轻人将成为“稀缺”一代，对房屋的需求将会大幅度降低。 目前的社会中坚是60后、70后的这批人，这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中**强的，市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人，这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房，而这批人的后代恰恰都是“独一代（独生子女一代）”。 十几年后“独一代们”也长大成人了，这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平，请问“独一代”如何消耗这些房屋呢？只能或租或卖吧？可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谭！