深圳这次土地新政的直接目的是什么？客观上将如何影响深圳楼市？

在北上广深四个一线城市中，尤为引人注目的是深圳楼市演绎的疯狂上涨。 “3.30”新政具体内容是指：2015年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房**低**比例调整为不低于40%。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。 为什么是深圳？ 在北上广深四个一线城市中，尤为引人注目的是深圳楼市演绎的疯狂上涨。 自4月下旬开始，深圳楼市剧烈升温，开发商纷纷入市，购房者争先出手，楼市量价齐升，涨幅**高的深圳市南山区5月房价同比上涨了85%。需求旺盛、价格猛增，也引发了二手房业主频繁违约，毁约情况不断增加，甚至引发诉讼纠纷。 市场机构克而瑞的数据显示，自今年3月份开始，深圳一手房价格连续三个月领涨。尤其是5月，深圳一手房价格指数环比上涨2.21%，二手房价格指数环比上涨0.53%。二手房市场共成交13378套，环比增长28%，同比更是增长181%，创下2013年3月以来的新高，接近2010年楼市调控前的高峰。事实上，自2014年楼市“9•30”政策开始，深圳房价已经连涨8个月。使得深圳楼市在短期内陷入疯狂，一时间“房价暴涨、业主提价、日光盘再现”等新闻屡见报端。 “3•30”新政策出台不到3个月，深圳一些重点区域二手房价格涨幅已经超过50%。 是什么促成了此轮深圳楼市的疯涨行情？ 业内分析认为，首先是需求暴增。密集出台的楼市新政，给了购房者一个“买入”信号，对后市房价上涨的预期、“自住+增值”资产配置的考虑，使购房者的行为出现聚集效应，集中入市。 其次是土地稀缺。与北上广相比，深圳是土地稀缺**为严重的一线城市。由于土地总量原因，住宅用地市场常年处于“零供应、零成交”的状态，城市住宅供应主要依赖于旧城改造的“城市更新”模式。土地紧缺传递到住宅市场**终造成住宅供应紧缺，所以深圳市场短期内“供小于求”的局面尤甚于其他一线城市。在需求大幅增长的情况下，供应却一时难以跟上，这是支撑深圳楼市价格走高的重要因素。从中长期来看，土地资源日益紧缺导致的供需失衡仍将成为助推深圳楼市进一步上涨的主要动力。 与深圳相比，北上广三大一线城市尽管同样处于限购政策背景之下，但是供求结构相对平衡。从库存去化周期来看，截至5月底，深圳商品住宅存量只够卖6个月左右，而上海、北京商品住宅的存量市场去化周期都在11至15个月。 再次是投资客推手隐现。“3•30”新政策出台后，**比例下调，降低了投资客入市门槛，投资需求抬头。尽管深圳限购仍未松绑，但投资客们依然可以曲线入市。一些没有购买资格的外地投资客，通过在深圳的亲朋好友购买。还有通过假离婚、以公司名义购房等规避限购政策的。 三四线城市：去库存压力巨大 尽管“3•30”新政后一线城市楼市出现全面回暖，但政策刺激对基本面较好的城市产生积极影响，而对供过于求的城市提振作用有限。 “3•30”新政对不同城市的影响差别显著，市场供求基本面堪忧的三四线城市对政策反应比较冷淡，这表现在，三四线城市成交量呈持续下滑态势。 城市间行情分化明显，全国以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场已经出现了两种完全不同的走势。 据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。业内解读称，多个三四线城市房地产市场早已饱和，房价涨幅已然透支。 三四线城市多面临天量库存，再加上经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及政策作用不均衡等影响，去化压力巨大。要有效化解房地产库存，不仅需要政策之手给予支持，更需要这些城市大力发展区域经济，留住有消费能力的人口。同时，地方政府应因地制宜，从需求角度引导房地产业发展。

你好! 04年下半年以来,深圳楼价加速上扬。到今年春节后深圳楼价的涨速只可用“颠狂”来形容。进入8月份,深圳楼市从火爆逐渐转凉、变冷。现在,各中介公司在冰期里苦苦挨着今年不同以往的“金九银十”。 **近一年来,老侯一直坚持深圳楼市有泡沫在堆积,在今年深圳楼价疯长的时候,老侯也曾预言:深圳楼市15个月之内“拐点”必现,个别炒作过渡的片区或楼盘或将出现30%的跌幅,深圳楼市将进入调整期,楼价从单边上扬转为涨跌互现局面,而且豪宅等高端物业将率先“跳水”。现在看看市场的情况,除了对于“拐点”到来时间上的预期太过保守之外,其他预言,比照现在深圳楼市大致相符。 老侯在去年就坚持以下两个观点:一是深圳楼市调控只能靠**;二是国有商业银行在深圳房地产市场作了过渡的风险投资。“庆父不死,鲁难未已”,当着象深圳这样的移民城市对于住房汹涌的刚性需求,如果**不改变住房供应模式和商品房产品结构、坚持楼市单一商品房市场自我调节的态度;如果各国有商业银行依然对房地产市场执行异常宽松的信贷政策,就好像在一口已经滚开的锅里不加冷水,反而不断增加锅底的火力,深圳楼市这口直径本来就不大的锅是迟早要烧干、要烧红的。 今年的6月份之后,地方**对楼市的态度和政策变得坚定而且有力,加上央行一系列的货币紧缩政策的出台,使得这两个方面的问题都突如其来地改变了。深圳的房地产市场随之急遽逆转:市场成交异常清淡,出现了往年从未出现过的“冰期”的感觉。华侨城和香蜜湖的豪宅以及高端住宅的价格率先下跌(但豪宅市场上的炒家尚未抛盘),后海和景田等片区二手房成交价出现10——20%幅度的下跌;卖方市场转变为买方市场。虽然,经过近两年的演变,深圳楼市已经脱变为投资品市场。但在中国特色的市场经济下,依然如股市一样,始终摆脱不了“政策市”的命。 这样的政策市里,深圳楼市后市如何? 老侯依然认为,对于当前的深圳楼市无论是用家、投资客、炒家,还是中介公司也大不必过于悲观。深圳楼市仅仅是在做一个它必须要做的调整而已。从中长期看,深圳楼市远未走到要“崩盘”的境地。就像一个二、三十岁的年轻人长得太快,有些骨质疏松,摔了一跤给弄骨折了。还远没有到登顶之后要走下坡路的时候。 老侯这样讲,有网友可能会说:老侯你到底什么观点和立场?搂价涨的时候你也喊长得太快、有泡沫!现在出现“拐点”,要跌了,你又看涨,确是为何? 立场实在很难讲得清楚,观点却可以很明确:深圳楼市在此一轮的调整期内,**显著的特点是涨跌互现,市场观望浓重而且持久。也不排除市场出现超跌的可能。但这恰恰是深圳楼市走向成熟健康必须要付的代价,之后深圳楼市依然向好。这一点不必比香港,看看今年下半年以来的上海楼市就知道。 很多人愿意用“租售比”来判断楼市风险。“租售比”是一个很有效的工具,用来衡量楼市泡沫的大小是非常客观的。因为有银行信贷的深度参与,房价很难反映城市居民的实际支付能力。而租金不同,租金必然真实反映城市里对居住有需要人群的收入水平。更深的原因在于“按揭还款”是可以作为储蓄和投资的手段,具有资产保值增值的功能。“租金”则是绝对的消费性支出。所以,“租售比”是可以客观反映楼市泡沫的指标。 但是,用“租售比”考量楼市泡沫的时候,既要结合国情市情;亦要作动态分析,不可生搬国外的数据,来衡量深圳的楼价,草率给出一个“要崩盘”的预警。第一,国人对于拥有自有住房的需求大不同于外国人;这就是为什么现在深圳的房价会高过美国的原因之一。第二,既然是“比”,就先有分母与分子,后才有一个比值出来。只有当分母不断增大,分子不增大,或者增大的速度远远落后于分母增大的速度的时候,泡沫才被快速吹大,当被吹大的过程持续进行,楼市才有“崩盘”之虞。现在深圳楼市的调整,不仅分母在的增幅在大幅减小甚至出现较大幅度的负数增幅;而分子(租金)一路快速追涨。所以,深圳楼市的“租售比”正在快速增大,就是说,深圳楼市的泡沫也正在快速缩小。 这样看,现在有什么理由担心深圳楼市的这个“拐点”要导致“崩盘”呢? 结论:引而不发的“个税”不会向人们想象得那么恐怖,政策性住房杯水车薪根本无法撼动市场需求,各商业银行也绝对不会眼看着房贷这块肥肉落到大举进入的外资银行口里。尽管如此,但深圳现在新推楼盘涨价没有道理。二手房自住客或者投资客的**佳买点应该在11月份以后。

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深圳楼市最新政策出台解读是第一，福田南山统一调整力一年社保；第二，其他区域取消社保要求，全面放开限购；第三，首套二套契税调整为1%。第四，增值税5改2。第五，限售去除或者改2年。

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对·小产权房多的地方，房价会降。但深圳的豪宅会因此涨价，因为拥有小产权房的人可以更高价卖出小产权房，住更好的房子

就目前大的市场动态而言，三线城市的房价可能会涨。目前一线城市如北京、上海、深圳等地房价降幅颇大，二手房市场十分冷清，商品房交易量惨淡，大部分购房者持观望态度。前段时间温州地产大亨均撤出地产行业，全国房价出现一个大的拐点，但正是由于这种状况，一些投资者和买房者看重三线城市，一方面三线城市房价较一线城市价钱低，一方面国家对于三线城市的限价令和购房政策较为宽松，这就导致三线城市房价未来一段时间的市场巨大，房价自然也就会随势见涨。