商住、商铺、写字楼 哪个更适合投资？

自2011年2月北京楼市限购令实施以来,一些已经没有购房资格的中小型投资者纷纷将视线转移到不限购的商业地产项目,不仅商住公寓热销,具有投资价值的商铺、写字楼也受到市场欢迎。 尽管商业地产项目整体向好,然而公寓、商铺、写字楼三类产品在投资成本、回报周期、风险规模上有很大差异。市场上关于不同项目投资的成功或失败案例也是比比皆是。面对当前市场,投资者应如何选择适合自己的产品？ 单纯看回报——投资商铺是首选 杨先生近日来的心情格外晴朗,不仅因为他刚刚买了一辆宝马X5,更由于他购买新车的资金全部得益于他一年前投资的商住公寓的**。而另一方面,投资了商铺的韩先生就没有那么幸运了。几年前,韩先生以4万/平方米的价格贷款购买了一套近200平方米的商铺,本以为可以以每月5万元的租金将商铺租出去,从而以租养贷,但没承想由于周边竞争商铺较多,他的铺面先后空置了四年之久,而在此期间他支付的还贷金额超过200万元,资金实力并不十分雄厚的韩先生为此心急如焚、苦不堪言。 相比韩先生,购买了一套写字楼办公间的徐女士幸运了一些。两年前,徐女士受新城建设的影响,在新城以将近16000元/平方米的价格购买了一套130余平方米的办公间,目前尽管办公间的销售和租赁价格有所上升,但该区域的商务氛围依旧不是很浓厚,因此办公间的租赁价格远低于她此前的预期,以至于徐女士不得不用“鸡肋”一词形容此物业。 三个人三种不同的投资选择,也带来了三种不同的投资收益,上述案例尚并不足以说明投资商住公寓优于投资写字楼,更优于投资商铺。与之相反,单纯从回报情况来看,商铺应该是商业投资中的首选。 投资商铺——要有“养铺”资金支撑 “投资商铺的门槛很高。”张翰坤***示。这主要是两方面因素决定的,首先,选择商铺要求对地段有很强的鉴别和筛选能力。俗话说“一步差三市”,很多时候,商业项目门前多一个过街天桥或栅栏,都会对项目的经营情况产生很大影响。 第二,商铺对于资金要求很高。在一般的市场条件下,商铺的价格是当地平均住宅市场价格的两倍到三倍,但是其付款比例通常是**50%,贷款10年。更高的价格和更苛刻的贷款要求,意味着商铺的门槛要比普通住宅高了好几倍。而商铺长期持有、长期获利的效果也会比较明显,随着地段的不断成熟,商铺也会变得更加值钱。因此,通常来讲,投资商铺的人都是家底厚实的人。 商铺、商业住宅、写字楼这三样物业形态好比音乐中的古典音乐、流行歌曲与民族音乐。商铺就像古典音乐一样,有丰富的内涵,需要沉淀,未必一鸣惊人但往往历久弥新,且不乏精粹。商业的供应量相对较少,按照普通社区10%的商业配套比例,也就是10套住宅配一套商业,而好地段的商业少之又少。商业不仅有市场化需求,更有社会大众的日常消费需求,因而商业在经济不好的时候还有日常消费需求做支撑。在一般情况下,社区底商年回报率一般能达到5%-6%,而写字楼底层商铺能达到8%-9%。 投资商业住宅门槛低 商业住宅是流行歌曲。由于商业住宅的面积小、总价低,因此能为大众阶层接受并参与投资。在现阶段国内市场条件下,由于物业管理公司的服务水准有限,很多小区很难保持物业品质,造成居住和办公的人员混杂,使得社区品质下降。 在这种情况下,如果该地区的地块价值没有提升,该社区的房屋价值则不会大幅提升,只能随着货币价值及地区平均经济增长率增长。因此在当前国家调控经济的背景下,商业住宅的造血功能仅限于租赁。在国际上,房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,即租售比的均衡水平为1：300左右,而中国目前的租售比水平达到了1：800甚至900,房屋的价格严重偏离其真实价值。加之整个市场的供应量较多,因此住宅的造血能力是比较低的,其年回报率一般在3%-4%。 投资写字楼回报率居中 写字楼是楼市中的民族音乐。它与商铺有相近的概念,也是周边越成熟、租金也越高越稳定。但写字楼对于周边氛围的要求不同于商铺。办公区域的发展不仅需要有良好居住环境和***基础,还需要整个地区商务氛围和交通支持的配套。 目前,由于国家控制办公楼的整体供应量,因此办公楼的市场需求相对旺盛,市场整体价格都处于稳定上升。 专家支招商业地产投资方向 商铺投资回报周期长,特别是新建小区周边的商铺,由于地段还未成熟、人气也不够旺,因此市场培育期就更长。此外,商铺投资地段是关键。通常情况下,大多数店铺适合选择在***量比较大的街区,特别是商业活动比较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈,人气旺盛的地区才有利于店铺的日常营运。但对于一些新兴区域,由于还处在开发阶段,未来商业形成存在变数,因此不要贸然去一个新的商圈。而项目周边的交通、配套、规划等都是考察的重要指标。 购买商住房要考察区域土地增值情况 商住公寓由于改变了商业用地的原有属性,在使用功能上开发为住宅,但受限于商业用地的高密度规划要求,往往容积率较高,导致居住的人口密度过大,舒适度下降,加之日常水电等成本较高,购房客群多以不具备购房资格的刚需客群为主,因此售价相比写字楼与商铺要低一些。购买商住公寓时一方面要考察该区域的土地增值情况,另一方面也要重点考察项目在周边区域的竞争能力以及物业管理水平,以确保租赁价格的稳定上升。 投资写字楼要考虑区域写字楼出租率 在选择写字楼时,投资者要充分考虑该区域写字楼产品的出租率、交通便利程度、周边是否有同类型竞争、是否存在大量同类积压产品,以及整个区域的商务氛围和成熟程度。目前情况看来,城区写字楼空置率较低,而部分郊区项目存在过剩风险。在二手房销售上,带租约的写字楼销售会有很大优势,空置的产品销售难度会相对较大。 商业项目购买成本高于普通住宅 由于商住公寓、商铺、写字楼这三类产品均是建设在商服用地之上,由购置产生的税费支出会高于普通住宅。 交通和区域发展是购买商用房的先决条件 在限购政策的影响下,投资买房短时间获得高回报已成了历史。而对于投资者来说,并不意味着房地产投资的终结。自北京对普通住宅实施限购政策后,不受限购政策影响,可以用来办公或居住的商住房,成为投资买房者追逐的对象。 商业用房更适合长线投资 对于未来投资商业用房是否还可在短期内获得高回报的问题,如今的商业用房已经走过了短期内快速增值的时代,如今,短时间内的回报率并没有投资者预期的那么高,商业用房已经走过了高回报率的时期,整个增值空间变得平稳,而且随着经济的发展而稳中有涨。这种态势更适合长期投资的买家。对于追逐短期投资回报的投资者来说,由于商业用房未来短时间内的低增值率,短期投资购买商用房并不是好的选择。

商业地产普遍比住宅项目昂贵许多，相比住宅而言，从性质上讲商业地产更适合投资，属纯盈利性地产。不过，在内地地产市场，居住类房屋的价格比商业地产反倒要贵出许多。不过，随着经济发展，在未来，势必将与国际“接轨”，价格趋于正常。也就是说，商业地产还处在起步阶段，未来的投资前景还是非常好的。商铺小资产投资者适合50平米以内商铺从投资操作层面看，和住宅不同，购买商业地产应做好充分实地考察考量的准备，尽可能多地规避风险。人流量大的社区沿街商铺风险小商铺可细分出两种模式，社区沿街商铺和规模化裙楼商铺模式。

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随着新政落地，住宅市场受打压，市民看好写字楼投资前景。那么投资写字楼，需要注意啥?业内人士也发表了见解。一、中轴线上值得投资写字楼售价虽然比住宅高一些，但是租金可以达到60-80元/㎡/月，投资回报率还可以。建议选一些地段好的，例如处于中轴线上的产品。只要是处于中轴线上的写字楼，应该都没有问题。按15㎡/人计算，投资的面积**好为100-150㎡，如果面积小了就可以拼起来。二、前景好就不怕贵1.看区域前景如何，城市是否往那个方向发展。2.看周边是否聚集商务氛围。如果区域有商务氛围，会聚集更多企业。佛山目前相对比较有商务氛围的区域就是千灯湖、季华路、佛山新城。暂时看得见的，氛围**好的首先为千灯湖区域，因为其属金融服务区，抢占先机，靠近广州;发展速度**快的是智慧新城;**成熟的区域为季华路。3.不要怕买贵的，有的时候也许是越贵的，前景越好。三、目前是入市好时机买写字楼要注意哪些?总结起来有以下几方面：1.好地段是硬指标。投资写字楼必须考虑投资回报率，有稳定、可持续增长租金比较重要，好地段可以保障稳定租客;2.产品要有好的设计。产品要为租客提供生存的发展模式，形成一种长远机制，因此还要考察开发商的经营理念;3.选择好的时机。现在是一个好的时机。国家现在在打压房地产投资，而商铺投资门槛高，公寓产品分流了部分写字楼客户，而写字楼总价比公寓稍高，但租金更高，可以说投资写字楼是目前稳妥的投资途径。

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