开发商说我买顶楼，就让我独占屋顶，买房子送屋顶的约定有效吗？

这屋顶属于业主共有的“共有部分”，开发商无权对其进行“赠送”。房顶是否能够由全体业主共有转为归业主个人所有，属《物权法》第七十六条所规定的重大事项，必须由全体业主共同决定。开发商未经全体业主同意，擅自作出的“买顶层送屋顶”的承诺，不仅是无权处分，而且属于《合同法》规定的：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，因而自始便没有法律约束力。因此取得财产的人，应按《合同法》第五十九条之规定处理——“收归国家所有或者返还集体、第三人。”

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屋顶属于业主共有的“共有部分”，开发商无权对其进行“赠送”。房顶是否能够由全体业主共有转为归业主个人所有，属《物权法》第七十６条所规定的重大事项，必须由全体业主共同决定。开发商未经全体业主同意，擅自作出的“买顶层送屋顶”的承诺，不仅是无权处分，而且属于《合同法》规定的：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，因而自始便没有法律约束力。因此取得财产的人，应按《合同法》第五十九条之规定处理——“收归国家所有或者返还集体、第三人。”

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无效的，楼顶是属于公摊部分，也就是住户都有使用的权利的，开发商无权赠送给你的，他也不可能把这个写入合同，很显然你是被开发商忽悠了。

许多市民在购买住宅时,也会关心一个问题,那就是顶层露台是否可以在买房时赠给业主。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称司法解释)出台后,明确界定了房屋买卖合同的“露台”认定为专有部分的组成部分,从而**终明确界定了“列入房屋买卖合同的露台”为业主专有部分的产权归属,有效地维护了业主的合法权益。本期嘉宾:曦晖律师事务所律师 李坤案例:杨先生在市内购买了一套顶层商品房。开发商为了尽快售出顶层住宅,给出优惠条件,购买顶层住宅后,还赠送顶层露台的使用权。杨先生觉得很划算,很快就交纳了购房款。可杨先生入住时,却被开发商告知,顶层露台所有权归全体业主所有。杨先生不明白了,既然开发商称,顶层露台的产权归全体业主所有,在没有经过全体业主同意的情况下,开发商怎么有权擅自转让不属于开发商的“产业”?那么,顶层的露台到底属不属于杨先生呢?分析:作为开发商附赠的屋顶露台,能否界定为专有部分要分为两种情况。目前,开发商附赠的露台有多种形式,一种是通过公共通道就可以到达的露台;一种是需要通过某一家人特定后门才能到达的露台。参照专有部分认定的三个条件,可以通过公共通道到达的露台不具备构造上的独立性、功能利用上的排他性,不能视为专有部分,应为共有部分,这样的露台也不能划给特定的业主单独使用,而具备上述三个条件的部分可视为专有部分。那么,哪些属于共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物权法》第六章规定的法定共有部分,如建筑区划内的道路、绿地等,司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分,包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等,其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分。此外,司法解释还专门强调,满足下列两个条件的应当认定为共有部分:不属于业主专有部分;不属于市政公用部分或者其他权利人所有。依据:《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”

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商品房顶楼楼面房产商的免费保修期是五年，五年之内是开发商负责，五年之后了找物业，物业有维修公共基金维修。

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