买二手房碰到一中介说有套只有土地证没有房产证的小产权房蛮划算的，西宁小产权房是什么意思？

简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。　　小产权和大产权的区别是什么？　　大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。　　小产权二手房包括哪些房屋？可以买卖吗？　　严格来说，小产权二手房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。“已购公房”，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1％，就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于“使用权”房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。　　购买小产权房屋存在哪些风险？　　第一，根据北京市建委发出购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。　　第二，像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。　　第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。　　根据政策，国家是不予支持消费者购买小产权房屋的，对此，购房者要慎而为之。不要因为省钱，或一味跟随“潮流”而“贪小利、吃大亏”，得不偿失。

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小产权房没有任何证，因为是违法的，所以国家不可能给这种房办证，现在没有，以后也不会有，因为没证，也不会受法律保护，日后很容易起纠纷，比如，钱给了，卖家不让你住等。这点你一定要记清楚，不要上当受骗。你上面讲的，有国家房管局出的合法的房产证，并且可以过户，这种房就不是小产权房，可以理解成商品房，因为商品房是可以在市场上流通买卖的。你说的房子很可能之前是安置房，只有房产证，土地是划拨那种，这种房子首先是合法的，满五年就可以上市交易，土地因为已经回到国家手里，你只用于缴纳土地出让金就能办土地证，不过办土地证先要政府通知。

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小产权房是指没有办理过相关证件，也没有缴纳过土地出让金等一些其他费用的方式，这部分的房屋应为产权证不是由国家房管部门颁发，而是由部分乡政府或者是村集体颁发，所以也就称之为是乡产权房。财产权方并没有一个具体的法律概念，是人们在社会实践当中所形成的一种约定俗称，所以小产权房不是没有房产证，而是该房产证，不是人们所理解的，大产权的房产证，无法得到法律的保护。购买小产权房的危害：1、在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的市民不能购买，而在大多数的城市当中，因为临近周边的村庄有很多这样的房子，价格比较便宜，在市区内买不起房子的人就会选择购买这些房屋，所以只有部分产权，购买了房屋之后也无法受到法律的保护。2、在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子，一旦之后需要进行拆迁，是没有办法得到相应赔偿的。3、小产权房只能一次性付全款，主要还是因为没有正规的产权证，所以就不能够到银行办理抵押贷款，如果一次性付清的话，对于很多家庭来说费用也是比较高的。4、小产权房不能保证社区内的相关配套设置建设，甚至暖气天然气等基础配套都不能保证。5、房屋的保值增值无法得到保障。6、因为小产权房没有正常的手续交易都在暗中进行，没有产权交割，所以处于监管盲区。

小产权房的意思是指在农村集体土地上建造的房屋，因为不像商品房一样拥有正规的产权，所以是没有我们常说到大红本的，所以说小产权的价格会比商品房要低很多，但因为没有办理相关的证件，没有办法在房屋交易中心交易上市，只能够通过私下交易，如果遇到原房东出现1房2卖的情况，很难保证自己的个人权益。如果实在想要购买小产权房，除了要在签署合约的时候进行详细的约定之外，还要做一份非常详细的违约协议，而且有些小产权房因为不能够办理抵押贷款，也不能够办理备案，只能够一次性交清房款，所以对于很多的购房者来说，其实购房的压力也不小，如果经济条件允许的话，最好还是购买有产权证的房子，不要给自己找后续的麻烦，比如购买一些面积比较小的商品房都是可以的。

　　小产权房是没有办理相关证件的房屋，一方面是在农村集体土地上所建设的房屋，而另一方面则是因为没有缴纳土地出让金，产权证是由乡政府或者是村办发小产权，是人们在社会当中形成的一种约定俗称，因为没有房屋产权证，所以没有办法办理上市交易，同时也无法享受相应的银行贷款。小产权房从法律角度意义上来说，并不能构成真正的产权。　　小产权房的弊端有很多，因为没有房产证，所以房东容易一房多卖，同时谁也无法证明房屋是否真正属于自己。此外在房产交易的过程当中，由于没有房产证，后续的一系列权力也无法保障，如果面临拆迁，购房者可能还会遇到钱房两失的局面，所以尽可能的选择有房产证的商品房，如果是新房的话，需要购买五证齐全的房产。