对于开发商广告打出的回购,返祖的承诺是否可信呢？

这就要看楼盘的销售情况了，如果楼盘出售情况不好，这些配套设施往往会遥遥无期。建议可以将这些写入购房合同，如果合同中没有对此种情况规定有效的制约条款，购房者也只能无可奈何了

开发商为了加快资金回收的速度，许多房地产宣传材料都有一定的“提前量”。例如，在广告里偷换概念，把正在征地拆迁说成已经“三通一平”；把刚刚主体完工说成是旺地旺销；把尚有大量空置的房屋说成是“热销空前”、“硕果仅存”……无论引入何种修饰手法，都是为了让购房者提前付款。

楼盘广告常常巨幅挂在城市里显眼位置，赫然成了一道城市风景，看到广告而心动买房的业主也不占少数。那么，这些开发商悬挂在外、面向大众的广告是否也具有法律效力？广告上诱人的宣传标语是否可以等同于开发商的承诺？这些问题你应该知道答案，以免损坏自身权益。 售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？ 售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。 宣传海报通常是开发商所做的宣传广告，有些海报可以界定为法律上的要约邀请，是可以具备法律效力的。 售楼海报往往体现的是楼盘外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，根据**高法相关司法解释的规定，如果要从法律上确保宣传海报本身具有法律效力，可以把宣传海报中的具体内容明确的写到商品房销售合同中或者将宣传海报内容作为售房合同的附件，以此制约开发商虚假宣传和后期的违约行为。即使不对宣传海报进行约定，我们在买房时也一定要对宣传海报进行留存，如果一旦日后就房屋格局、面积、质量、小区环境等事宜发生纠纷，将可能成为赢得诉讼的关键证据。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。 参考法条：《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？ （1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。 （2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。 （3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。 （4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。 参考法条：《 广告法》第三十七条

为了促进房屋销售，有些房产商使出搭送的手段，这实际上是一种变相降价的做法。但是，很多时候房产商声称的送花园、露台等是带有欺诈性的。因为如果花园面积属于房屋占有范围之内，那就是房屋应摊土地面积，本来就应归购房者所有；如果花园面积为公用面积，更谈不上奉送，应归全体业主共有。同样的道理，露台也分独用露台(专为某一产房屋设计)和公用露台(整栋房屋共用)，露台的使用权和所有权是业主房地产的一部分，不能与房地产权分割，所以谈不上由开发商“奉送”。实际上开发商在送的背后，已将房价提高。

开发商为了促进房屋销售，有些房产商使出搭送的手段，这实际上是一种变相降价的做法。但是，很多时候房产商声称的送花园、露台等是带有欺诈性的。因为如果花园面积属于房屋占有范围之内，那就是房屋应摊土地面积，本来就应归购房者所有。如果花园面积为公用面积，更谈不上奉送，应归全体业主共有。同样的道理，露台也分独用露台(专为某一产房屋设计)和公用露台(整栋房屋共用)，露台的使用权和所有权是业主房地产的一部分，不能与房地产权分割，所以谈不上由开发商“奉送”。实际上开发商在送的背后，已将房价提高。 送轿车、家具、空调等，也都是变相降价的一种形式。羊毛出在羊身上，这部分钱还是要由买房人掏的。买房人只要想一想，卖方会无缘无故地降价吗?会无缘无故送东西给购房者吗?或为了促销或是变相降价，或是市场大势使然，或是企业内部原因，或者兼而有之。 购房者当然可以不接受卖方的搭送，与开发商协商直接要求降低相应的房价，因为搭送的东西不一定会让人满意。

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