深圳商品房买卖注意事项有哪些？

商品房买卖注意事项有哪些？一、证件审核：开发商销售房屋必须五证俱全，预售房屋不能上市交易。所以在购房时，首先需要审核房屋开发销售商是否持有必须具备的“五证”。“五证”是包括《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》及附件《建设用地规划许可证、、《建设工程施工许可证》；《商品房销售（预售）许可证》。只有满足了以上五证才可以销售房屋。或者可以说，只有满足了以上五证，你猜可以放心购买。二、合同审核：作为房屋买卖的交易，均是以书面合同形式固定下来，所以在购房合同时，要认真审查购房合同和补充协议。商品房买卖合同应当包括主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供热、燃气、供水、供电、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；（十三）双方约定的其他事项。其中第项是购房人**难把握的内容，也是**容易出现争议的地方。所以建议购房人在购房时尽量委托律师代为审查合同。三、验收房屋：购房合同签订后，开发商依据购房合同建成房屋后会交付房屋，那么在房屋交接时，涉及到房屋验收问题，很多购房人不知道房屋验收应当验收什么，先忙本律师仅列举几个重点需要验收的方面，以供购房人参考。1、审查交房费用。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。交房时涉及到一系列的费用。房屋价款结算。2、审查有关证件。首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。3、审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括朝向、尺寸、户型、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以拒绝收房或者要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。四、建议首先找律师咨询，以准备充足证据。发生房屋质量问题或者开发商逾期交房或者违约问题，然后再找开发商协商赔偿事宜。商品房买卖注意事项有哪些？如何购买商品房？如何购买商品房？1、首先要确定买房的大体位置，QQ房产等知名网站了解购房区域现售楼盘及大体价位。因这些权威网站信息来源可靠，信息更新及时，而且网站功能强大，以及自己可以承受的心理价位。其次可以登录搜房网，可以让我们更加清楚的了解各个楼盘的信息。2、在商城，单位附近一般也会收到各个房地产商的宣传彩页，通过宣传彩页也可以大致了解各个楼盘的基本信息。百闻不如一见，货比三家，在确定购房之前，一定要到各个售楼处实地了解各个楼盘情况，建筑位置等信息。户型情况，周边建设，了解各个开发商的总体实力，口碑，建筑公司的整体实力等。3、到楼盘实地现场考察一下项目进度及户型情况，经过再三比较，确定好代购楼盘，按照售楼处要求缴纳意向金，等待售楼处的通知，准时参加开盘活动选房。验证一下是否与售楼中心描述相符。商品房买卖注意事项有哪些？如何购买商品房？商品房的买卖流程以及注意事项，你们应该都了解了吧！无论是购买商品房，还是购买二手房，选择房屋的位置都十分的关键，因为好位置的房屋具有极大的增值空间，而且随时随地都能轻轻松松脱手，这样又能够赚一大笔钱。所以人们在选择商品房的时候，也同样需要注意房屋位置的选择。

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什么是商品房？商品房是指由房地产开发公司综合开发,建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建,又是自己使用的住宅。商业用房和其他建筑物,不属于商品房范围。什么是普通商品房？在商品房的定义基础上加入一些限制条件：普通商品房普通住宅必须满足以下条件：(一)住宅小区建筑容积率在1.0以上；(二)单套建筑面积在140平方米以下；(三)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。商品房买卖注意事项：房子地段，是否有**潜力，房子户型，朝向，采光，布局，绿化率，容积率。具体到房子就是公摊率大不大，**大不可超过20%，不然你后悔死。注意现在市面上的房子都是建筑面积，你买的房子公摊占的太多，就很惨。当然**根本的是你的财力足够不，全额还是借贷，借贷的话，查下之前的自己的银行信誉

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1、商品房预售许可证：是指商品房符合预售条件后，经房地产 开发企业申请，房地产开发主管部门核发的同意房地产开发 企业进行商品房预售的书面证明文件。 2、返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款 的方式销售商品房的行为。建设部明令禁止这种销售方式。 3、售后包租：是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代 为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 建设部规定未竣工的商品房不得售后包租。 4、预测面积，又称暂测面积、合同约定面积：是指在商品房预 售中，房地产开发企业或其委托的有资质的测绘部门根据设 计图纸计算出来的预售商品房面积。 5、实测面积，又可称产权登记面积：是指预售商品房竣工验收 后，经有资质的测绘机构实地测量，房地产行政主管部门确 认登记的房屋面积。 6、面积误差比：是指实测面积（产权登记面积）与预测面积 （合同约定面积）发生误差的比例。 7、套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用 面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。 8、分摊的公用建筑面积：分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积 ×公用建筑面积分摊系数。 9、代理销售：是指房地产开发企业委托具有房地产经济资格的 专业公司代为商品房销售的行为。 10、包销：一般是指房地产开发企业将其开发建设的房屋交由包 销人以房地产开发企业的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。 11、 维修基金（资金）：是指由房地产开发企业和购房人按一定标准交纳费用，存入专户银行，专门用于房屋及其相关公共设施维修、更新的资金。 12、规划设计变更：房地产开发企业应当应当按照批准的规划、设计建设商品房，但由于建设工程的复杂性，在施工过程中，原有的一些规划设计可能商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向的变化，或者出现合同当事人约定的其他影响商品房质量及使用功能的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人可以选择解除合同或接受变更。 13、二书二证：一般指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。 14、大产证，即新建商品房初始登记后的房地产权证：是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。 15、小产证：即买卖转移登记后买受人取得的所购房屋的房地产权证。 上海创远律师事务所 张素晶 律师

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商品房买卖是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权予买受人，买受人支付价款的房屋买卖行为。商品房买卖是一种特殊商品的买卖，买卖标的额巨大，手续繁琐，持续时间长。购买人对商品房买卖流程的了解，有利于其在与开发商的博弈中充分维护自己的合法权益，满足自己的居住需求和实现自己的住房梦想。 各大城市的商品房买卖流程大同小异，基本流程一般为：签订《认购书》→签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》→与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》(即通常所说的办理银行按揭)→办理预售登记→《商品房抵押贷款合同》登记备案→房屋交付→办理大确权证(初始登记)→办理产权过户，领房产证→办理抵押权登记→买受人还清按揭贷款，注销抵押登记。 1.签订《认购书》 《认购书》是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。签订《认购书》是商品房预(销)售程序的第一个环节，商品房开发商以及委托的代理商通常在楼盘所在地设立售楼处。购房人如果对某套商品房有意向，可到售楼处签订《认购书》，并交纳定金。出售方应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给购买人，并应实事求是地向购买人介绍项目的进展情况。当签订完《认购书》后，出售方应给购买人《签约需知》，以使购买人清楚下一环节及签约有关细节。 2.签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》 购买人在签订《认购书》后，应当在《认购书》中约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》。签订买卖合同是整个购房程序中**重要一环，是购房人与开发商达成商品房买卖的**终合意。 《前期物业服务合同》是由建设单位与物业管理企业签订的，包含的主要内容有前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。实践中一般是将《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件，开发商在办理房屋预售手续的同时上报房管部门的市场交易管理系统予以公示，由购房人在购房时确认。 3.与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》 为鼓励购房者购买所建房屋，开发商请求银行提供房地产抵押贷款，开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书，银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。在商品房预售中，购房人通过按揭方式购买商品房的，通常方式是支付一部分楼价款(即**款)给开发商，其余房价款则通过金融机构贷款支付给开发商。在此按揭过程中，购房人须与贷款行签订《商品房抵押贷款合同》及《借款合同》。在房产证办理完毕之前，由开发商通过协议将购买人对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理下来之后，开发商解除担保，购房人将房产证抵押在银行处作为偿还贷款的担保。

购买商品房需要办理的手续：（1）确认开发商是否是有合法手续的房地产公司；（2）签订认购书；（3）签订合同；（4）办理预售登记及转让；（5）办理入住；（6）产权过户、领取产权证。购买商品房要注意的事项：近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热点，核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括：（1）规划部门的《建设工程规划许可证》；（2）国土部门的《国有土地使用权证》；（3）《建设用地规划许可证》（证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障）；（4）建设部门的《建设工程许可证》；（5）国土部门的《商品房销售（预售）许可证》。为了明确开发商的用地是否是出让土地，购房者应重点审查下列文件：（1）《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》；（2）《国有土地使用权证》；（3）缴纳地价款的有关凭证。需要明确的主要内容有：位置、面积，土地用途，出让地价款（包括土地出让金和市政基础设施配套建设费）的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。应特别注意的是：（1）正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府公章，和房屋土地行政主管部门的公章；（2）土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款。（3）土地证不得擅自涂改。（4）土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。

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