买房掌握这几个小常识，分*变身房产专家！

提起买房，一般的购房者就会想到房价、地段、配套、户型，甚至有的人只是关注房价的高低，而忽略了其他的因素。要想明明白白买房，就一起来看一下这些买房必备的常识吧。

关于产权年限

房屋建筑产权的归属年限，包括民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。

按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用地建筑权属年限为50年。

房屋建筑产权年限是从开发商获得土地批租权开始计算的。所以，这个“产权年限”并不是从你买房之日计算，而是土地被拍卖后开始计算。

关于五证

开发商要有五证才有售房资格。五证包括：《商品房销售（预售）许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。

实际上，尽管国家三令五申，楼盘证件不全对外销售属于违规行为，但这样的现象却屡禁不止。

尤其是近两年，房地产业进入了高库存、销售难的阵痛期。在此背景下，一些开发商为了抢占市场，加速回笼资金，在取得商品房预售许可证之前就开始销售。

对于开发商无证售房，购房者购房时需要谨慎。因为五证不全意味着将来可能办不下来房屋产权证，无法上市进行交易。房屋质量问题无法得到保障，甚至会有开发商因资金断裂而“跑路”等风险。

关于各种金

一直以来，伴随着地产项目的预售、内部认购等前期销售行为，订金、定金、意向金等各种五花八门的地产新名词纷纷涌现。 而在国家有关房地产法律法规中，并没有“意向金”一说，只有定金和保证金。

意向金：意向金既不是定金也非订金，严格的说它不是一个法律概念，意向金的支付只是买方购买房屋的意愿表示。在意向金没有转为订金之前，购买人随时可以拿回意向金，就如你给朋友几百元钱，让他为你代买一件物品，在他没有购买之前，你完全可以通知他你不买了，让他把钱还给你。

定金：定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的一种方式。在《担保法》中，“定金”是担保的五种方式之一。

定金随主合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭。因此，收取定金一定是伴随着合同的签订。定金的数额原则上是由当事人约定的，但《担保法》对其*限额又作了限定，即不能超过主合同标的额的百分之二十，超过的部分，人民法院不予支持。

定金罚则是指给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。所以双方在签订合同时都会需谨慎。

订金:订金则不同，订金只是订下来，预订的意思，是给消费者一个考虑的缓冲期。

比如有的消费者准备买楼，又拿不定主意。一些负责一点的楼盘为了给消费者一个充分考虑的空间，愿意让消费者先交一点订金，在一段时间内，比如3天，消费者可以*终决定买还是不买。3天内，交了订金的消费者看中的房屋不会推荐给其他买主，3天后就不保证了。

但订金不买楼时可全额退还，要买楼还可以当成应付楼价的一部分.除非合同中有违约不返还的特殊约定，否则它不等于定金。对于刚才提到的种种“变相定金”，购房时需要提高警惕。

关于赠送面积

对于赠送面积，购房者要理性看待并且从居住角度出发去判断。如果产品设计合理，买房人能得到额外使用面积，开发商房子也卖得好，是一种双赢。

但如果冲着“赠送”两个字盲目以为捡了便宜，冲动买房，万一赠送部分设计的不好，不能利用或对后期使用造成困扰，那就得不偿失了。

购房者面对赠送面积的诱人“馅饼”，一定要保持清醒的头脑，认清三个问题：

一、所谓赠送面积，其建筑成本可能已被分摊进了房价，买房更应该重点关注房屋的质量、配套等要素；

二、一些赠送面积，如阁楼等，往往存在着光线晦暗、窄小不好用、容易受热受潮等问题，一定要先看好再签合同；

三、入户花园、挑高阳台等能否封闭起来，并非由开发商说了算，这取决于城管或物管是否批准。购买前这些*以合同的形式进行约定，否则今后很容易发生纠纷。

而且，赠送面积不属于产权面积，今后如果遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益很难得到保护，容易产生纠纷。

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