天津楼市进入“调头期”！市场需求回暖，成交量上涨

来源：吉屋 2024-05-25 10:42:28

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央行扔出三大王炸政策后，周末楼市爆场了。不仅是天津，全国同频。大家一下慌了神儿，面对猝不及防的热度，更迷茫了。楼市这就起来了？我们需要回答一个问题：这波行情，是脉冲还是反攻？可以明确，市场还没到反攻的阶段。现在的天津楼市，正式进入“调头期”。

什么是“调头期”？开车调头时，车速很慢，甚至会停下来。需要时间慢慢把车头转过来，之后才能踩油门、提速。楼市也一样，很难V型反弹。要经历多个脉冲行情，不断砸实后，才会调头上扬。天津楼市正处在这个阶段。

几个理由：

❶ 超预期的政策出现了这是个信号。救市救到现在，在预期范围内的政策，已经形不成刺激。比如天津430新政，市区120平米以上新房不限购。本在大家预期之内，市场没什么起伏。央行把首付降到1.5成、取消商贷利率下限，这就属于超预期的政策。也只有“超预期”，才能影响感性，扭转情绪。这些年房地产为什么容易超涨超跌？因为感性大多数时间会战胜理性。政策内容本身不会让市场V形反转，而是中央不断强化的救市力度和决心。如果市场没起来，还会继续出台超预期的政策，已是明牌。接下来一个月，刺激不会停。

❷ 成交量已经抬头周末天津新房认购量平均涨了30%。观望重、需求积压多的新盘，体现的很明显。存量客户倒不是因又降了0.5成首付，而是受超预期的政策带动，果断进场。这些需求一直在“把门”，不离场也不进屋。一旦预期明朗，会立刻出手。任何市场，需求都是正态分布的，被压抑势必会反弹。另外，首付1.5成的确撬动了小部分增量需求。有位买房人，首付预算不够，但还款能力没问题，政策一出，马上订房了。二手房成交量，也创下年内第一高。周日攀升至400套，周一工作日也能保持200太以上，量冲起来了。放量，才是筑底的信号。

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❸ 二手房业主情绪修复业主恐慌抛售，是楼市最不稳定的因素。甚至拖拽了新房，全国均如此。这次的超预期政策，其实“主攻”二手房业主。相当于给他们还击的武器，不用被按着打。和平学区房，立刻停止抛售。有些拆间的挂牌价，涨了20万、30万，业主信心回归。三片200多万的普小，没有再降价的。河西一片学区房，业主现场涨5万，也成交了。其它二手房，虽然挂牌价没涨，但不好谈价了。之前9%的议价空间，开始缩小。跌幅收窄，也是触底的信号。

二手房价格稳定，新房价格才能稳定，成交就能放量。正因有“调头期”，才有机会出现“买点”。道理很简单，车不动时上车才安全，一动起来肯定危险。“买点”的特征就是“房和钱”同时便宜。房价和利率大多数时间呈反比，只能出现短暂交汇。现在正处于交汇段，即合适的买房时机。一旦成交量连涨3个月，就会出现房价上涨，交汇点消失。预计天津楼市三季度末触底，今年买房等年底并非最佳选择。

很多新盘成交量低，不是房子本身的问题，只是受情绪裹挟太严重。性价比高的楼盘，必须做决定了。

❶ 比板块内竞品便宜。比如金融街融府、梅江和悦……

❷ 比周边二手房便宜。比如中建理想城，金地艺华里，绿城晓月晴川，金地风华919……

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