为什么大城市买小房子，而小城市要买大房子？

常听人说，买房要遵循"小城大房"和"大城小房"的原则，你知道这是啥意思吗？

其实，这两个原则，主要是说给投资买房的人听的，也顺带说给打算换房的人说的。

"小城大房"，就是小城市买房子应该稍微买大一点的，这样的房子在二手房市场比较受欢迎。

"大城小房"，同样道理，大城市尽量买小一点的房子，未来出售也相对更容易。

简单一点说，当你买房的时候，就要想要你这套房子未来好不好卖出去，能不能卖上一个好的价格。

其实核心就在于供求关系。当你的房子在市场上更受欢迎的时候，自然好卖出去，也能卖上相对更好的价格。

明白这个道理，我们再回头来看看，为什么是"大城小房"？其实说起来也挺简单的，一个指标就能解释，房价收入比，看看这张图：

可以很明显地看到，深圳，北京的房价收入比指数，跟其他城市已经明显拉开了差距，这两个城市买房压力太大了。

数据显示，北京刚需上车总价达到了350万，深圳刚需上车总价是345万，位居全国前两位。

在这种情况下，北京，上海，深圳这种城市的人想买房子，*套房的面积往往不会太大。

而北京深圳上海这些一线城市，人口基数又特别庞大。

2019年，北京市常住人口2153.6万人，上海市常住人口2428.14万人，深圳常住人口1343.88万人万人，而实际管理人口超过2100万人。

今年北京的一些小户型特别畅销，面积在五六十平米的，特别抢手，别看北京人口一直在减少，但架不住人口基数大，所以小户型相对于大户型，潜在购房者更多，你买了，比较好脱手，也就是流动性比大户型更好。

你们知道吗？在上一轮北京楼市调控过程中，整体跌幅在25%左右，小户型*抗跌，而那种四居大平层跌幅是*的，原因就是后者总价偏高，买得起的人相对要更少。

而且，放眼望去，全世界所有超大城市，住房小型化都是趋势，一方面是房价太贵，另一方面是家庭的小型化，很多人结婚前就搬出去独自居住了，买那么大的房子干啥？

这就是"大城小房"的原因所在，大城市买小户型，对于投资来说，比较合适。这个逻辑适用于一线城市绝大部分的省会城市。

而"小城大房"的逻辑正好相反，小城市房价相对便宜，很多人从农村来的，*次在城里置业，住惯了大房子，在城里也不太会买小房子，直接买三居室甚至更大户型的房子。你买小了，再想卖出去反而比较难脱手。

不过现在"小城大房"也面临挑战，主要是因为小城市面临人口流失等很多问题，房地产的未来比较暗淡，类似鹤岗，个旧这种几万块买一套房子，虽然比较极端，但房子价值走低却是事实。

在小城市自住买大房子，您随意，有其他想法，我劝您省下这笔钱，干点啥不好。

不过话又说回来，在房住不炒的大背景下，无论是一线城市，还是二线城市，房价涨幅都不可能很大，所以从投资的角度来说，买了肯定保值，但暴击式的回报，不可能再有了，长期持有，跑赢通胀，赚点房租，还是OK的。

*后，大城小房，近年来也出现了一些变化，比如部分城市大户型房价开始跑赢小户型房价。

我们以刚刚公布的10月份70个大中城市房价数据为例， 就发现，南京的90平米以下户型的涨幅跑输90-144平米，也跑输144平米以上户型的涨幅。

小户型跑输大户型，原因大概有两个，一是调控挤走了大量炒房客，二是有钱人比较多，买大房子自住或改善的需求越来越强烈了。