蛋壳公寓启示录 调查、讨债与 COO 离职里的长租谷底

“波澜开阖，如在江湖中，一波未平，一波已作”。

*近，蛋壳公寓有一段过山车式的经历，从年初成为2020年*家登陆纽交所的中概股，到年中创始人兼CEO高靖被调查，再到10月中旬被传装修承包商讨债、区域公司财务跑路，如今再度传出管理层核心成员辞任。

10月20日市场消息称，蛋壳公寓首席运营官（COO）顾国栋已于近期离职。顾国栋曾任百度公司副总裁，于2019年6月份开始全面负责和管理蛋壳公寓的线下团队，直接向高靖汇报。

关于上述消息，观点地产新媒体向蛋壳公寓方面求证，对方称“消息属实，Michael（顾国栋英文名）因为个人原因已于近期离职，目前COO的职位暂时空缺。”

蛋壳现状

观点地产新媒体了解到，自今年1月17日上市以来，蛋壳公寓的股价经过短暂、小幅度上涨之后，*于2月6日涨至每股13.9美元，随后便呈现下滑的趋势，于10月19日收盘价报每股3美元，股价直接“腰斩”。

而在传出COO离任后，蛋壳公寓今日股价再度低开每股2.9美元，跌幅约为3.33%。

不过，早于蛋壳公寓上市的青客公寓同样遭遇了这番情况。该公司于2019年11月6日敲钟上市，当日收盘收盘报每股17.64美元，涨幅3.76%，总市值5.49亿美元。到了昨日，其收盘价同样“腰斩”至每股4.6美元。

透过两家比较典型的分散式平台在资本市场的表现，可以直观地折射出当下长租公寓行业内这类企业的生存现状。财务跑路、供应商讨债、破产倒闭等已经成为了与分散式长租公寓的关联“热词”。

而造成现象的根本原因是这些分散式长租公寓品牌自身经营策略的问题。一位长期研究长租公寓人士认为，目前出现资金链危机、倒闭或跑路的企业基本上是以分散式为主的平台，它们都有共同的特点激进扩张，用高进低出、长收短付的经营模式打时间差，形成资金池，再去“滚雪球”。

“不少企业在扩张的时候，每到一个新城市或新市场都会通过抬高价的方式抢占房源，溢价30%收房已经是常态，不少是溢价40%、50%收房的，上述人士说道。

回到蛋壳公寓本身，作为一家成立仅有5年的分散式长租公寓品牌，入驻*城为北京，随后进入深圳、上海等城市。次年5月份，蛋壳公寓宣布开启全国布局战略，进入广州、杭州、南京、无锡、天津、西安、武汉、成都、重庆九个城市。

从公开信息来看，五年间，蛋壳公寓从一个手上仅有0.2万套房源，迅速暴涨至2020年一季度的41.9万套，翻了209.5倍，房源规模冲上了分散式长租公寓的前列。期间，于2019年1月份，蛋壳公寓以2亿美元（包含现金和债务）全资战略收购长租公寓品牌爱上租，完成交易后管理房间数量接近40万间。

完成此番跨越，自然需要大量资金支持，并且在蛋壳公寓的模式里，收房仅是*步，后续房源装修改造、营销获客等同样需要消耗巨额。而在成立至今上市前，其完成七轮融资，共获得60多亿元。

但这笔钱与激进扩张所需的资金相比，杯水车薪，所以在盈利方面只有亏损和更大亏损的区别。2017-2019年，蛋壳公寓营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元；净利润均为录得亏损，亏损分别为2.72亿、13.7亿元和34.37亿元，合计亏损50.79亿元。

长租谷底

观点指数不完全统计，2017-2019年共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营。其中，2019年就有53家，其中资金链断裂且跑路的有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

到了2020年，上述现象仍在继续。年初至9月末，传出暴雷消息的企业已超20家；其中9月份，上海、杭州、苏州、成都、广州等多地出现公寓企业接连暴雷。

今年年初疫情的出现，无疑再次给了长租公寓行业“当头一棒”，特别是那些一直依赖着高收低租、难以盈利等平台。市场研究机构预计，长租公寓至少还需要保持账面上有6个月的现金流，同时出租率要保持不低于80%，才能安全度过艰难期。

背景单薄的平台，显然很难达到上述标准，所以出现恶性暴雷或许再正常不过。一位长租公寓从业人士告诉我们，今年恶性暴雷和往年不同，去年是因为租赁贷，今年恶性爆雷事件骤增，主要集中在小型分散式运营公司上，并呈现多地连发，短暂进入跑路等恶性事件。

“分散式公寓是一种资本驱动下的产业‘陷阱’，这种模式很典型，在疫情的形势下企业现金流可能都会有很大的问题。”

现在看来，于今年1月份完成上市，或许短暂缓解了蛋壳公寓当下紧张的资金形势。按招股书中*价格16.5美元/ADS计算，蛋壳公寓将筹集到2.01亿美元资金。

而在业绩方面，蛋壳公寓亏损仍在继续扩大。2020年一季度，其实现营收19.4亿元，同比增长62.5%；净亏损由去年同期的8.16亿元扩大到12.34亿元；经调整后净亏损由去年同期的7.99亿元扩大至9.79亿元。

期间，蛋壳公寓亦收窄了在管房源的规模，较2019年末减少近1.9万间至41.9万间。城市分布上，北京、上海、深圳运营公寓数量为20.7万间，其它城市为21.2万间。

想要摆脱不断亏损的现状，蛋壳公寓需要转变当下的发展策略。对于分散式公寓如何突破当下难以盈利的情况，上述从业人士表示，在营业模式上应该要支持分散式整租，同时抑制合租，打击“N+1”的改造模式。

而在城市扩张布局上，乐乎公寓创始人兼CEO罗意在2020博鳌房地产论坛中指出，如果二线城市的长租不是以政府采购的路径进去，而是用纯市场化的方式，大概率会是一个坑。

“一线城市和二线城市的平效差距非常大，二线城市尽管获取房源的成本低，但是在营运成本和装配成本几乎接近的情况下，拿的物业可能便宜，但是挣不到钱。”

不过，长租公寓频频暴雷并不意味着行业处于下行状况，恰恰相反这个行业正处于红海阶段。一方面国家前后相继出台“租购并举”、“租售同权 ”等条例，不少城市也出台了住房租赁企业提供资金扶持的有关政策；另一方面，上半年国内各个城市平均住房租金已经基本恢复年初水平，未来将迎来新的增长。

蛋壳公寓联合创始人、总裁崔岩此前参与活动就表示，未来10年公寓市场会有2.7亿的租赁人口，租赁市场的规模会达到4.6万亿，接近5万亿。但，如何在这片万亿市场中讲好资本故事并占得一席之地，蛋壳公寓还需先改变当下难以盈利的谷底。