降息潮下，城市核心区房产的价值时代来临

来源：吉屋 2024-08-17 09:29:00

史无前例的降息潮正在降临。6月，加拿大、捷克、匈牙利、瑞典瑞士、欧洲央行已降息，7月国内央行两次开展MLF操作，存款挂牌利率下调至“1”时代。美联储暗示9月开始降息，或引发更多连锁反应。当潮水褪去，市面上房屋的平均租售比已悄悄升至2.03%，高于国有行五年定存利率1.8%。不动产的价值时代，来临了！

01寻找稳健资产，瞄准城市核心区

过去人们买房博差价，房价涨则赚钱。房地产拐点出现后，情况发生逆转，房价下行且降息，房子短炒价值被长期租金回报价值取代。虽然贷款买房较难体现租金回报优势，但对纯自有资金或贷款少的人，买入租金回报高的房产，是相当划算的。

如何寻找高租金回报房产？一般来讲，越往城市核心区走，租金水平越高。数据显示，福田、南山核心区的租金水平高出非核心区36%-107%，优势明显。除了租金，另一个判断资产价值的指标是租售比。它指每年租金与售价的比值，数值越高说明资产回报率越好。大城市核心地段的房产租售比通常较高，纽约、伦敦、东京市中心房产的租售比分别为5.4%、3.6%和3.3%，是投资者抗通胀的硬通货。

就深圳而言，部分高租售比小区都有一个共同特点——面积小且位于核心区。面积小，总投入成本较低，位于核心区又保证了较高的租金水平。可见，占据核心地段、配套完善的小户型，正成为实现较高价值回报的硬核资产。

海德园

福田 | 福田安托山二路与侨香五道交汇处东北侧 116000元/平米

配套成熟购物中心投资地产双地铁地铁沿线自持商业车位充足山景

拨号立享优惠

然而，当下深圳核心区的新房供应，主要以改善型豪宅为主，上车门槛非常高。深圳今年首个日光盘，福田海德园，总价1124万元起。在福田市场上，住宅中的小户型已成绝版产品。今年6月，深圳60㎡以下的住宅成交已降至0.6%，福田核心区占比为0。在这种市场现状下，福田稀缺小面积产品惊喜问世——京基宸悦府芯悦 CLUB，约38-70㎡精奢公寓，总价1字头起，堪称福田最低上车门槛。

京基宸悦府芯悦 CLUB公寓和住宅一样，同享70年产权，根据现行政策是可以积分的，预计可通燃气，执行民用水电价格，虽说是商务公寓，但实际属性和住宅差不多，填补了市场上小户型住宅稀缺的空白。项目周边很多十年以上的公寓租金约140元/㎡/月，保守估计京基宸悦府芯悦 CLUB租金水平可达140-160元/㎡/月，租金回报率4.2%-4.5%。用不到四分之一的资金，换取同等的城市配套居住环境，还能获取可观的租金回报，京基宸悦府芯悦 CLUB，相当值得关注。

02福田核心区宸悦府芯悦 CLUB，为何“值钱”？

具体来看，福田核心区京基宸悦府芯悦 CLUB，有三大优势：

第一，位于深圳黄金中轴线，资源汇聚。每个城市都有“黄金中轴线”。纽约第五大道、硅谷的101国道、东京中央大道，都是汇聚城市地标和世界500强企业的城市中轴。而深圳的黄金中轴线，依次串联起会展中心、平安金融中心、市民中心、莲花山公园等系列城市坐标，汇聚于深圳独一无二的最强区——福田。福田的经济密度、外资外贸、社会消费多年来均位列全市榜首，以仅占全市4%的面积，创造占全市约17%GDP。落位在黄金轴线福田正脉的京基宸悦府芯悦 CLUB，坐揽了中心区最前端的核心资源。

第二，落位福田CBD，新质生产力和人才大爆发。以科技创新赋能城市高质量发展的趋势日益明显，一直以来，深圳科技看南山，殊不知，福田也正崛起为以“曼哈顿+硅谷”为定位的“都市型科创区”。福田拥有“全市唯一”入选科技部的创新型产业集群，世界500强超150家，位列全市第一。在强政府模式下，行政审批力是重要生产力，福田CBD除金融+科技外，比北京朝阳、上海浦东、广州天河CBD多了行政中心光环，行政+金融+科技使福田三核CBD含金量更高，外溢能力更强。京基宸悦府芯悦 CLUB 所在的福田梅林，是福田CBD北拓的关键区域，高科技产业迎来大爆发。定位为“深圳智谷”的梅林，是福田八大重点规划片区之一，政府斥资约500亿打造高科技总部基地，发展工业互联网、人工智能、5G芯片集群等新质生产力。截至2023年底，梅林街道有战略性新兴企业145家、国家高新科技企业138家、各级专精特新企业79家、总部企业33家、上市公司17家。距京基宸悦府芯悦 CLUB直线700m的深圳新一代产业园，是全市人才密度最高的产业园。作为深圳首个“5G 研发及应用”产业为主导的高端创新产业园，已汇聚荣耀、货拉拉等135家头部企业，各类人才1.7万余人，2023年纳税超16亿元。长远看，随科技产业升级拓展，其对高素质人群吸引力增强，京基宸悦府芯悦 CLUB 将持续受益。庞大的产业高质人群体量，可保障出租率的长期性及租金的高位稳定，即便市场波动，其租金也不太可能明显下滑。

第三，片区交通密度高，地铁+口岸+高铁，流量巨大。京基宸悦府芯悦 CLUB 所在的梅林片区四轨汇聚，4/9/10号线已开通，22号线在建中，项目距离梅林站、梅村站双地铁直线约300米，3站市民中心，未来22号线3站直达香蜜湖，快速抵达城市核心。同时，享福田、皇岗双口岸，联动福田站、深圳北站双高铁，链接深港，对话世界。深圳福田站建设规模居亚洲首位、全球第二，36个出入口与CBD及消费圈深度融合，商务人群往来频繁。对京基宸悦府芯悦 CLUB 而言，港人北上回流，使4号线沿线如上梅林卓悦汇成热门消费打卡地，高品质拎包入住的公寓式住宿是其首选，较强的支付能力为公寓业主带来丰厚租金回报。此外，福田堪称深圳版“曼哈顿中央公园”，商圈夜生活流光溢彩。京基宸悦府芯悦 CLUB 2.5公里内便可享受中心区醇熟配套，若是自住，生活超级方便，若是买来出租，也契合高净值人群的多元需求。

03京基宸悦府芯悦 CLUB，福田稀缺小面积资产

事实上，京基宸悦府芯悦 CLUB 项目本身，也足以让人眼前一亮。

▍大品牌实力硬核

作为国家房地产开发一级资质企业，30年京基地产，缔造了罗湖京基100、福田京基滨河时代、深圳大梅沙京基洲际度假酒店等一个个标杆之作，涵盖房地产、酒店、商业等众多品类。

▍高品质内外兼修

将精细入微的细腻之处，融入大开大合的磅礴气势之中，是京基的长项。京基宸悦府芯悦 CLUB，采用高端天然石材，打造约5.1m挑高独立大堂，用无声的空间语言，传递出星级酒店般高奢质感。项目与京基100、京基滨河时代一样享受京基物业服务，给人宾至如归的体验。

▍小户型设计实用

38㎡麻雀虽小五脏俱全，带阳台通燃气，卫浴干湿分离，房间更防潮，总价1字头，以最低门槛上车福田核心区，预估未来租金水平可达5500元/月。48㎡格局方正，功能齐备带阳台，卫生间三分离设计；且经专业人士评判，该户型可以改造为两房，在寸土寸金的福田实现面积利用最大化，预计未来租金可达6800-7000元/月。70㎡标准竖厅格局，明厨明卫，贴近住宅家庭生活需求；每个功能空间尺度都很开阔，居住体验更好，可以作为核心区住宅的“小户型平替”。预计租金水平约9000元/月。据内部消息，这批公寓有机会赠送精装，对自住来讲，免去装修的繁琐与等待，省心省力，对投资来讲，更节约时间，资金效率更高。

总的来讲，福田区核心地段价值高，小户型供应却非常稀缺。京基宸悦府芯悦 CLUB 作为福田核心区近十年唯一稀缺小户型、大品牌公寓，总价1字头起，低门槛上车福田的绝佳机会，预期租金回报率4.2%-4.5%，是极具竞争力的稳健资产。（具体以实际为准）同时，不管是在产权年限还是执行民用水电价方面，都与住宅同权，商务公寓类居住属性的房产价值窗口已打开。加上近双地铁口，可享受福田核心区丰盛生活配套，价值巨大，8月17日样板间正式开放，关注的朋友抓紧去看房。