房地产政策调整与产能出清的思考

来源：吉屋 2024-08-03 10:42:00

一、政府收购保障房政策的困境

近期，国家队收购在售新房做保障房的政策引起了广泛关注。这项政策本意是利好多方，但实际操作困难。保障房的价格为市场价的5折左右，考虑到管理成本和保本微利，实际收购价格更低。然而，这个账算不过来。政府推出这项政策的目的是通过“预期管理”来托底市场，但长期以来的“政策市”惯性使得各界对于政府的“救市”有巨大的预期，导致政策驱动型的交易。然而，这种做法只是平滑了地产下滑的速率，无法解决根本问题。

二、产能出清与救市并行的过程

当前，房地产行业面临着巨大的产能过剩问题。过去的金融自由化对地产泡沫的助推使得地方、金融机构和居民等全社会从加杠杆到去杠杆，阵痛太大。为了解决这个问题，政府不得不同时进行产能出清和救市的工作。近两年来，政府频繁出台房地产政策，以纾困为主要目标。然而，这种做法只是暂时的托底，无法解决根本问题。

三、重要会议对房地产的表态

今年4月份的政治局会议对房地产问题进行了全新的表态，强调要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。与之前的会议相比，这次会议更加关注存量房产和市场需求的匹配问题。这表明政府对于当前房地产形势的严峻性有所认识，需要采取新的托底措施来对冲风险。

四、市场化与政府作用的平衡

当前的房地产问题不仅仅是产能过剩和泡沫风险，更多的是地产“大而不倒”和地方官员短视格局所导致的系统性风险。为了解决这个问题，政府需要平衡市场和政府的作用，通过市场化、法制化和商业可持续的方式来解决房地产问题。重要会议提出了建立“租购并举”的住房制度、加大保障房建设和供给、允许取消或调减住房限购政策等措施，旨在推动房地产市场的健康发展。

五、产能出清与新模式的转换

当前的房地产问题需要通过产能出清来解决，但这个过程是痛苦的。政府需要在产能出清的同时，推动新模式的转换，以实现房地产市场的健康发展。这个过程需要时间和耐心，但是只有通过这样的方式，才能实现房地产市场的长期稳定。