超预期降准，如何影响石家庄楼市？

　　这两天房地产圈集体狂欢，国家又要“支持”房地产的口号到处刷屏。

　　房产经纪人们涨红了脸，期待年底的业绩提成能包个“大包”;犹豫不决的购房者们则一下慌了神儿，生怕被一波房价大涨甩下来，再也没有上车的机会。

 

　　我看了很多分析文章，大多是就事论事，死死抠住“支持”两个字不放，就像溺水的人突然抓住了一根树枝。

　　这其实是一部电视连续剧，我们要联系前后剧情来看，才能明白决策者的真实意图。

　　我还是先说答案吧，就是防风险、保交付。

 

　　一

 

　　听地产圈的朋友讲过，如果对房地产的打压政策再持续3、4个月，估计所有民营房企都会出现项目烂尾问题。

　　而国家选择在这个时点上对房地产吹暖风，也是非常有讲究的，咱们后面细说。

　　先来看让地产圈集体狂欢的“支持”政策是怎么来的。

　　12月6日，中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作，为即将召开的中央经济工作会议定调，也就是确定明年我国经济政策的主基调，所以非常重要。

　　针对房地产，会议讲了三句话：

　　一是，要推进保障性住房建设;

　　二是，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求;

　　三是，促进房地产业健康发展和良性循环。

　　保障房建设一直是政府力推的民生工程，这里不再赘述，关键看第二句，支持商品房市场。

　　支持商品房市场干什么呀?

　　是支持它做大做强，支持它大而不能倒，支持它继续制造泡沫绑架国民经济吗?

　　都不是，是支持它更好满足购房者的合理住房需求，这跟房住不炒的原则是一脉相承的。

　　一些人觉得这次没提房住不炒，就是支持炒房，明显是断章取义了。

　　什么叫合理住房需求?

　　12月3日，银保监会曾有表态，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。注意，过去两年我们一直强调的是满足首套房贷款需求，这次加上了改善性住房。

　　有人理解为，是不是二套房贷的*比例和利率都要下调呀?

　　我认为暂时不会，之所以要加上改善性住房，大家看看身边买房的朋友就知道了，几乎都是改善性，谁都不缺房住，缺的是住好房。

　　而现在的情况是什么样的呢?

　　一，供地环节出现问题。房企不敢轻易拿地了，土地流拍率很高;

　　二，开发环节出现问题。由于资金链紧张，在建项目进度也受到影响;

　　三，新房交易环节出现问题。购房者担心房价下跌或项目烂尾，观望情绪严重;

　　四，二手房交易环节也出现问题。银行房贷额度迟迟批不下来，很多人老房子卖不出去，也就没办法置换新房。

　　照此以往，房地产市场就会形成恶性循环。

　　我们调控房地产的目的是让它健康发展，不是让所有房企都死掉，所有项目都烂掉。因此第三句里就提到了，促进房地产业健康发展和良性循环。

　　“良性循环”虽然是个新提法，但实质内容并不新鲜，更像是一个高度概括和总结。

　　早在9月底，央行就先提出“两个维护”了，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

　　实际动作也早就有了，一方面加快房贷审批进度，今年的额度用完了，把明年的额度拿来提前发放;另一方面就是纠偏，不能对正常经营的房企“抽贷”“断贷”，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。

　　这次政治局会议所提的“良性循环”，我认为主要是针对当下房地产市场出现的恶性循环所说的。

　　说一千道一万，只要“三线四档”的硬性规则还在，即便对房地产吹暖风，也只是把民营房企们推出ICU，根本没有条件继续以前的“大保健”。

　　还有，国家开始频频呵护房地产的时间节点，选择在恒大债务违约前后，有很深的考量。

 

　　二

 

　　接下来咱们说说超预期降准的问题。

　　为什么说是超预期呢?

　　12月3日总理提出“适时降准”。按照以往的规律，央行*快也得等到12月10日的时候才宣布正式降准。但是这次很着急，12月6日星期一，央行就决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，而且是全面降准，不是定向降准。

　　这两天媒体都在报道，说此次降准可以释放基础货币约1.2万亿。很多人吓坏了，又要大水漫灌了吗?

　　我认为有些担心过度了，因为12月15日将有9500亿的MLF到期，如果央行不再续作，完全对冲后释放的基础货币量约为2500亿。

　　MLF的学名叫中期借贷便利，你把它理解成商业银行向央行借的钱就行了。本来12月15日有笔9500亿的借款，商业银行需要连本带息还给央行，结果央行又给商业银行补充了1.2万亿本金，两者相抵，相当于那9500亿不用还了，商业银行还白得了2500亿本金。

　　所以很多人分析，这次降准是利好股市、楼市，还是债市。其实*利好的是银行。

　　我们再考虑到年底资金量需求偏大，再考虑到明年的1、2、3月份分别还有5000亿、2000亿和1000亿的MLF到期，这次降准虽然超预期，可远达不到大水漫灌的程度。

　　而且一听央行降准，很多人都觉得是件大喜事。有什么可喜的呢?我们这么着急超预期降准，恰恰说明面临的经济形势很严峻。

　　三季度GDP增速只有4.9%，四季度很可能持续跌落至4%附近。明年一开始就要面临高基数影响，经济增长的压力会持续加大。我们正在由经济滞胀滑向经济衰退。

　　11月18日，总理在座谈会上就重提“六稳六保”，特别是保就业、保民生、保市场主体。

　　刚刚过去的政治局会议也定调“明年经济工作要稳字当头、稳中求进”“继续做好六稳、六保工作，持续改善民生，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间”。

　　所以此次降准的目的就是，加大力度对冲经济下行压力，并支持实体经济、中小企业、科技创新、绿色经济、新基建，实现跨周期调节和高质量发展。

　　我看有人在朋友圈里转发文章，说降准的目的是为了救恒大，不知道这是用身体哪个部位思考出来的结论?

 

　　三

 

　　针对石家庄楼市，我认为短期几乎没有任何影响，除了给购房者增加一些信心，有预售证的房子该买就买，*终交付问题不大。

　　而且政策底已经出现了，市场底也就不远啦。

　　要说明年全面宽松的货币政策，应该还会配合积极财政，对石家庄正在进行的大规模基础建设和城市更新，确实是非常有利的。

　　我也是刚听一位农发行的朋友讲，他们给石家庄滹沱河开发提供的贷款，利率只有1.5%左右，期限10年。

　　还有高新区郄马镇的拆迁工作之所以进行得这么顺利，据说也是国开行提供了政策性棚改专项贷款。

　　希望石家庄能抓住这次强省会战略的历史机遇，逆势而上。等国内经济熬过了美联储的加息周期，开始全面向上的时候，我们也将迎来一个崭新的局面。

• 降准对石家庄房价的影响
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