房产税真能降房价吗?终于有答案了!

　　房产税真能降房价吗?终于有答案了!种种信号显示，喊了十多年的房产税，这一次真的要来了。

　　首先，继2020年11月、12月连续发文提到房地产税后，今年5月6日，财政部部长刘昆提到“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。短短7个月，财政部三提房产税，被业内专家认为是实锤房产税要来了;

　　其次，5月11日，财政部会同住建部等4部门负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市负责人及部分专家学者，对房地产税改革试点工作的意见。该消息被众多业内人士视为房地产税出台的强烈信号;

　　再者，9月7日，中国法学会财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文在采访时表示，“征收房地产税政策的确已经提上日程”。该专家甚至给出了房产税试点出台的时间预测：房产税并不是遥遥无期的，已经到了实质推进的阶段，年底前或出台试点政策。

　　更值得一提的是，*近这段时间，很多知名的专家学者都在直言告诫“手握”2套房以上房产的人，应该抓紧时间卖掉手中多余的、劣质的房产，落袋为安。理由是，以打击炒房投机、抑制高房价等为目的的楼市调控“杀手锏”房产税真的要来了——房子作为投资品来说，开征房产税就意味着要增加投资成本，再加上征税后人们对房产的保值增值预期降低，房价就会下跌，这种情况下，继续持有多套房产或将亏损。

　　事实上，早在2017年财政部方面就已经明确表示，未来要照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。其中对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。这里提到的“评估值”是房屋市场价值，而非房产原值(即购房时价格)。不过，由于近些年房价上涨较快，因此*终评估值应该会有折扣。

　　一、房产税真能降房价吗?这一点很多专家已经达成共识：能!

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产税的征收能够发挥三个重要作用：其一增加相应的财税收入;其二积极调解收入水平，尤其是对于多套住房持有行为进行干预;其三对房价上涨具有显而易见的抑制作用。

　　无独有偶，在我国财税界有相当影响力的黄奇帆也认为开征房产税能“有效调控房价”和“精准打击炒房行为”。他甚至提出过，“如果把税率设置在3%以上，就无人炒房了”的观点。对此我们也非常赞同，我们算一笔账大家就明白了，购房资金成本是6%左右，物业费每年1%左右，如果加上房产税3%，一年持有房产的总成本是10%。即便7年房产价值翻倍，其实细算下来也等于是白忙活了;

　　此外，知名经济学家任泽平也认为出台房产税能起到调节收入的重要作用，更认同房产税降房价的说法。在他看来，开征房产税提高了存量环节持有的成本，增加了投资炒房客的负担。

　　为了减轻负担，很多人会考虑卖掉多余的房产，如此一来市场上就会出现大量的房源，进而对整个市场的供给产生影响，*终起到抑制房价的作用。

　　不过任泽平也直言表示，供不应求才是我国房价久调难降的根本原因，所以*治本的措施是用“人地挂钩”和“供求平衡”来配合房产税使用。

　　二、试点先行，或年底前在2城试点

　　从前一段时间四部委召开房地产税试点改革座谈会来看，未来可能会在一些热点城市进行试点取得先进经验后，再向全国进行扩展。对此，首经贸大学教授赵秀池也进行了肯定，“房产税的立法涉及税种多，涉及面大，立法时间长，光闭门造车是不行的，应该试点”。在她看来，试点有两层意思，一是试错，二是总结经验，即可以有效避免税法偏差。

　　对于房产税试点，前文也提到了，9月7日，中国的财税专家施正文已经给出了预测，那就是今年年底前可能会出台房产税的试点政策。对此我们也比较认可，这从*近一段时间官方密集提及房产税就可见一斑。

　　那么房产税会选择在哪些城市进行试点呢?业内分歧比较大，有人认为应该不同级别的城市各选一个，这样收获的经验会比较丰富，也有人认为应该现在一线大城市试点，因为这些城市开征房产税的迫切性更高。

　　但是多位重量级专家却更倾向于认为房产税试点会选择在海南和深圳这2个城市。华夏新供给经济学研究院院长贾康不久前发表文章表示，深圳早就传言要开征房产税，虽然屡次落空，但这倒是值得有关决策部门好好考虑，深圳历来炒房投机盛行，更被誉为中国“炒房*城”，所以不管是出于控房价的目的，还是打击投机炒房，深圳都有必要*个站出来进行试点。

　　海南之所以作为第二选择，是因为海南已经官宣要“壮士断腕破除房地产依赖症”。此外，海南还是全国首个实行“现房销售”的城市，对于海南而言，试点房产税更能够放得开。

　　三、房产税到底该怎么收?专家提出“免征面积”，获业内人士力挺

　　从全世界范围来看，房地产税已经是一种很成熟的税种了。而且完美可参照的征收方案也有很多。不过在中国的财税专家们看来，开征房产税*起码要达到三重作用：一是打击投机炒房，二是为地方财政创收，三是调节收入差距。

　　所以，较合理的房产税征收方案一定是能够做到既保障中低收入民众的利益，又能有效对多套房者进行征税，而且是房子越多征税越多。

　　基于此，财经界专家张学诞提出了“免征面积”方案。40-60平的免征面积，超出部分才进行征税，税率采取累进制的方式，设置在0.3%-1.5%之间，房屋价格按现有市场的评估价。换言之，房子越多税率越高，房子面积越大，征税越多。

　　通过计算不难得出，如果一个三口之家拥有2套单价均为2万元/平的面积为120平米的房子，则按照*征税标准，这个家庭超过“免征面积”部分每年要交税1.8万元。但如果是一个普通的三口之家，拥有10套这样的房子，那么每年*少也要交税30.6万。这无疑是一笔不可忽视的小数目。

　　事实上，该方案一经提出就得到了业内诸多专家的力挺，任泽平认为这种方案比较符合我国的基本国情，朱海斌也认为，这是目前能做到既调节收入，又增收财政，又遏制炒房。

　　有人也许会说，开征房产税并不是好事，房产税降房价、降租金的说法也都是镜中花水中月，因为多出来的成本，房东*后都会转嫁到买房人和租客的头上。对此我们不能完全赞同，首先，不可否认有些供求严重不足的地区，房东确实有底气转嫁成本。

　　不过我们能想到的问题，政策制定者未必想不到，所以如果房产税真的开征，肯定有办法避免这种情况的发生，比如同步对二手房和租金设置指导价等;其次，对于绝大多数城市来说，房产税是很难通过涨房价、涨租金来转嫁的。

　　拿租金来说，征税之后，空置的房子对外出租就更多，市场供给多了，租金是要降低的。另外，征税也是一种政策导向，相当于向社会释放信号，政府将会长期征收，解决公平问题，而不是短期行政管制，以防止抵消政策效应。

　　综上所述，房产税这次是真要来了，房产税开征，我们认为“4类人或难眠”了——每年都将增加一笔数额不小的持房成本，不仅会对投资加压，更会释放不良预期，可能导致捆绑在房子上的财富显著缩水，想继续像过去那样安稳睡大觉可能不现实了。所以对于这4类人来说，应该提前打算了：

　　这4类人分别是：

　　*类：盲目购买多套三四线城市劣质房产的人

　　一方面这些地区的房产本身就没有多少投资价值，另一方面随着房产税开征，房价会进入一个平稳期，三四线城市的房子就更难套现了。而劣质房产这个时候更可能成为烫手山芋，让持有者损失惨重;

　　第二类：购买郊区大面积豪宅的人

　　众所周知，豪宅的面积都比较大，*少也是四五百平，按照1.5%的税基，一套5000万元的豪宅每年纳税金额大概是75万，即便按照1%征税，每年也要交50万。郊区大面积豪宅*空间本来就不强，如果每年还要缴纳大笔的税费，相信持有这类房产的人无论如何都会睡不着的;

　　第三类：盲目购买了旅游物业、养老地产的人

　　我们不止一次说过，这些都是伪概念地产产品，在中国需求不强烈，市场认可度不高。近年来全国虽然仍然刮起了一阵投资旅游、养老地产的热潮，但绝大多数人都没能从中获益。房产税开征，这类房产会占用免征面积，换言之其持有成本会大增，加上利用率不高，这类房子将彻底成为鸡肋。叠加这类房产本身的市场率就不高，所以持有者想抛售套现往往都占不到接盘者。盲目购买这类房产的人，真的会睡不着;

　　第四类：手中有多套房、负债率非常高的炒房者

　　房产税开征，多套房者的*二套房可能免征，但是其它房产都会面临一笔不小的税费，这足以对这类人产生巨大的压力。此外，房产税开征的消息一旦公布，还会加剧市场的抛售预期，甚至可能导致房价较大幅度下跌，多套房者的现金流会受到巨大挑战。这种情况下，很多人会选择降价抛售，债务压力会越来越大。所以房产税开征，这类人难眠也是必然。

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