房贷贷多久合适？提前回款哪年*划算...（房贷问题汇总）

　　01.贷款30年，提前还款什么时候合适?

　　问：我在2019年3月买第二套房，当时把家里的钱都掏空了，贷款38万，等额本息还款方式，现在提前还款几万，当时中介说贷30年合适，我也不知道就按30年还的，请问我在那一年还清*合适?

　　答：如果手里有了富余资金，可以部分提前还款，和银行申请保证月供不变，缩短还款年限，这样所付的利息会随着还款期的缩短而减少。在手头资金足够的情况下，建议随时还清银行按揭，用银行钱时间越短越合适。

　　等额本息还款方式，你每月还款金额是一样的，但利息在其中的占比是递减的。比如你借款30年，还款到借款期的1/3也就是10年时，你已把欠银行的利息还了差不多一半，越往后，利息在月供中占的比例越少，本金占比就越大，但本金不会因缩短贷款年限而减少，这时再提前还款省不了多少利息，就没意义了。所以一定要在贷款期的1/3这个时间节点之前完成提前还款。也就是说，贷款期限30年的*在还款7、8年后还清。

　　02.房贷批下来了，是按审批通过时的利率执行吗?

　　问：受这次疫情影响，银行对购房者贷款会有优惠政策吗?年前房贷申请已经面签，贷款审批应该按什么政策走呢?

　　答：目前对于住房方面的政策还和年前保持一致，是没有变化的。但是对受疫情影响较大的批发零售业、住宿餐饮、物流、旅游等企业业主们，银行的利率是有优惠的，一般情况下优惠0.5个百分点。

　　至于您的贷款按什么时候的利率执行，银行的规定是以放款日的利率水平为准。

　　03.等额本金还款方式 提前还款什么时候合适?

　　问：等额本金还款方式，贷款20年，长贷短还，在几年内还完合适?

　　答：如果具备还款能力，五年之内还清是比较合适。等额本金还款方式，理论上什么时候还都可以，因为所付利息都是本金乘以借款周期。但五年以内的借款，房贷利率远低于五年及以上的借款，所以五年内还清所背负的利率水平更低。

　　04.提前还款 月初办好还是月底办?

　　问：我在中信银行的房贷，以等额本金还款方式贷了30年。每个月一号还房贷，还款一年以后，想提前还款，请问应该在月底申请，还是月初申请?有什么区别吗?

　　答：具体要看中信银行的政策，提前还款有无违约金，如果没有，还款是可行的。如果提前还款，应在每个月的28日或者29日还*合适，因为房贷利息计算是以自然月为结算周期的，月底还款只计当月利息，下月初还就需要多付一个月的利息。需要特别提醒的是，提前还款通常要提早至少一个星期去银行申请，通过后才可以结算。所以一定要问清楚银行的审批周期，提早申请。

　　05.3月份换签房贷合同 选固定利率还是浮动利率?

　　问：3月份要换签房贷合同了，是选固定利率还是LPR?我当初贷款的利率是基准利率打9折， 4.41%。还款时间还剩25年，是选择固定利率还是浮动利率?

　　答：按照这个例子，如果近期没有提前还款计划，贷款期限还有25年，我们无法预计在未来25年还款期限内LPR到底是涨是跌，在这个9折利率够低的情况下，我建议选择固定利率;如果你的贷款近两三年之内有能力还清，*近几年经济形势低迷，LPR呈下降趋势，那就选择浮动利率合适。

　　补充一下这道题的背景材料

　　央行于去年12月28日发布公告，要求自2020年3月1日起，金融机构要将原来以“基准利率+上浮或下浮”定价的房贷合同，转换为以固定利率或“LPR+基点”定价的新合同。转换成固定利率，就是在此后的贷款期限内，房贷利率执行换合同时所执行的房贷利率，比如上文提问题的朋友，固定利率就是4.41%。换成LPR+基点，就是拿这个4.41换算成当月执行的LPR+基点，基点可以是正也可以是负，以后每年LPR浮动一次，但基点不变。

　　06.房贷30年已还款5年，现在钱富余了，怎么还贷合适?

　　问：我在工商银行贷款40万贷了30年，已还5年，目前有点积蓄，是提前还一部分合适，还是该怎样操作合适?

　　答：部分提前还款比较合适，即月供不变，缩短还款期限，这样你付给银行的利息会随着还款期的缩短而减少。也就是说，这样还款更省钱。

　　07.房贷36万已还了5年，提前还款合适吗?

　　问：我们公积金贷款利率上浮10%，贷款36万，26年，等额本息还款方式，已经还了5年半，还剩30万，提前还款合适吗?

　　答：我知道很多金融专业人士包括地产大拿们都会说，既然有这么便宜的钱可以用，为什么要着急提前还款呢?听起来特别有道理，但我一向不这么看。多数普通人，这笔钱放在手里是没有用的，你又不拿它做生意，而银行的存款利率永远低于贷款利率，因为它的赢利模式之一就是赚这个存贷差，所以这笔钱存银行对你来说也不划算。*还是提前还款，省心，也省利息。你可以把因此省下的利息看作这笔钱给你带来的收益。

　　从提前还款时机看，你已还了5年半的房贷，也就是说贷款周期26年内的利息到目前还了不到一半，提前还款还能省下另一多半的利息，时机也还算合适。

　　另外特别提醒大家，在申请房贷时，如果有提前还款的打算和可能，*选择等额本金还款方式。等额本息还款方式，*初还款中利息占比很大，还款时间越长，你还的利息越多。*后几年基本就剩本金没还了，你再提前还款就没意义了。

　　08.商业贷款转公积金贷款，还能转吗?

　　问：石家庄市现在的商业贷款转公积金贷款，可以转吗?

　　答：商业银行个人住房贷款转住房公积金贷款已全面叫停。关于此事，有两个重要的时间节点，其一是2017年5月4日后办理商业银行个人房贷的，从办理贷款那天起就不能转公积金贷款——之前办理商贷的，还能转。其二是自2019年1月1日起，全面叫停，都不能转了。

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