老小区的二手房，刚买住半年就后悔这“4大硬伤”让人实在顶不住

来源：吉屋网 2021-10-02T11:03:38

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只要细心观察房地产市场，购房者就能够发现现在的房地产市场上，越靠近城市中心区域的房子都比较破，房子的楼层也不高，一般都在8层以下，而越是靠近城市外圈的房子就越新越高。特别是郑州这个现象就特别明显，站在城市中心向外看去，城市中心的房子都是“老破小”，而城市“老破小”的外圈围着一圈高层住宅，并且房子建设的年代都比较近。

地段的重要性

这样的现象也十分好解释，一般来说，城市*早发展的都是市中心地段，如果在没有拆迁或者拆迁数量比较少的情况下，市中心一般都是老房子比较多，新小区新房子都随着城市不断发展都在城市的外圈建设着。一般来说，城市中心的老房子可以说是*的地段。现在很多人购房者买房都是十分看重地段的。毕竟就连大佬李嘉诚都提出房地产*黄金定律就是“地段、地段、还是地段”，我们可以看出房子的地段是多么重要的，对于购房者来说，买房就是一件十分重要的事情，因此现在很多人买房都先选地段。并且市中心地段好，名校、医院、商超都是十分聚集的，特别是名校学区房，都是很多人争相购买的。因此很多购房者买房的时候，都宁愿选择老小区二手房，也不愿意去选择城市周边的新房购买。

我的朋友洪洪*近就买了一套老城区的二手房居住，住了刚刚半年，就开始后悔了，经常来跟我吐槽自己住进老房子之后，每天要面对各种各样的“惊喜”。比如回家的时候发现厕所反水了，整个房子都臭烘烘的，请了专业的维修师傅来维修，由于厕所“反水”实在太脏，师傅的报价都要高不少;比如小区没有物业管理，有时候遇到停电、停水的情况，小区没有物业通知，路灯坏了两三个月都没有人修理;房子隔音效果不好，半夜有人上楼都十分吵闹等等，每天都能够听到他各种各样的吐槽老小区住着不舒服。

对于购房者来说，买房地段虽然重要，但是选择老小区住宅也是需要谨慎选择的。老小区住宅有这“4大硬伤”让很多人都受不了。

1、不好办理房贷

老小区不好办理房贷，特别是那些年限比较早的老小区，能够申请的贷款年限是比较短的。还有的老小区的住宅由于面积太小，申请贷款也不是很好申请，对于购房者来说要注意。现在刚需买房的压力还是比较大，很多人都是选择*加上30年的贷款，来减轻自己的买房压力，但是买二手房的话，可能贷款年限不会有那么长，银行放款比例也会有所调整。银行一般来说对于在1998年之前的房子或者是面积小于60平米的情况下，可能会拒绝贷款。对于那些买房需要承担经济压力比较大的人来说，买房*还是选择避开老小区二手房。

2、物业管理差

老旧小区物业管理差，甚至可能是没有物业，在这样的情况下购房者在买房的时候也需要考虑。有些老小区没有物业管理，也就是说，现在经常在小区门口看到的门卫保安都是不存在的，小区停水停电可能也没有物业通知，小区的绿化也没有人修剪。小区物业其实在我们的生活中扮演着一个十分重要的角色，习惯有物业管理的小区可能不会觉得有什么，但是突然住进没有物业管理的小区，可能很多人都会有很多不适应。

有些老小区建设的年代比较早，可能有物业，但是物业管理能力跟现在的物业管理水平有很大的差距。现在新小区的保安、门卫一般来说都是中年人或者是年轻人比较多，但是老小区住宅的门卫可能都是已经退休好几年的老大爷。老年人相比起青壮年人来说，体力是要差不少的。而且一般来说，现在新小区在晚上都是有保安巡逻的，而老小区基本上没有这样的事发生。

3、停车成难题

老小区没有停车位，或者停车位只有个位数。现在基本上家家户户都是有代步的小汽车的。但是老小区由于建设年代早，那个时候的家庭买一辆自行车都要花不少钱的情况下，根本就没有想到过现在的社会发展进步这么快，可以说老小区预留下来的停车位基本上是不够用的。

现在为了解决老小区停车问题，很多城市都出现了分段式停车，就是马路上有些地方在晚上八点到早上7点的时候是可以停车的。但是一旦超过这个时间，这些临时的停车地区就不能够停车。住在老小区的业主停车就只能够“晚回早起”不然超时停车就会面临罚单。

而且老小区房子一般来说都建设得比较密集，路比较窄想要在小区内停车可能行人都没有办法走路，在小区内扩建停车场也不是不可能的事情，老小区的停车位就是老小区住宅的*硬伤。

4、居住体验差

有的老小区建造的年份比较早，可能房龄都已经超过50年，但是一般来说，建造房子的砖瓦水泥的保质期大概在60年左右，房龄太高的老小区可能会有墙面起皮甚至是脱落的现象。因此很多老小区的墙面都需要定期粉刷，不然房子可能就会有“秃斑”影响美观和居住体验。

老小区的房子由于建设的房子很密集，房子的采光和通风效果都不是很好，室内需要长期开窗通风。而且*关键的是，老小区房子的隔音效果都不是很好，特别是楼上有一点动静，楼下都能够听得一清二楚。长期居住在隔音效果不好的房子里，可能休息睡眠都会成问题。老小区的房子建造的时间比较长，水管管道、电线线路可能会出现老化现象，特别是下水管道老化，就很容易发生堵塞，特别是卫生间堵塞，可能会让人崩溃

老小区改造

可以说，老房子的居住体验是没有新小区好的，对于购房者来说，现在挑选房子真的要慎重。但是现在“棚改”政策正在被“旧改”政策取代，未来老小区将会迎来全面的改造政策。旧改应该如何改造?在相关部门颁发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中，对老旧小区改造政策有十分明确的规划，其中规划如下：

1、基础类，为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

2、完善类，为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容。

3、提升类，为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容。

可以说，在旧改政策下对老小区的改造是十分全面和完善的，并且老旧小区改造工作时间是从2020年开始施行，要求改造3.9万个老旧小区，到“十四五”末期，力争基本完成在2000年底之前建造的老旧小区改造任务。可以说对于那些住在老旧小区的人来说，是一个十分好的福利政策。在旧改之下，老小区的居住环境将更加舒适，适应当代人对住宅的追求。

对于现在的购房者来说，是选择老小区还是选择新开发建设的小区，还是要看自己的需求，看在哪买房距离自己工作地点比较便利，看看自己更喜欢什么样的户型和房子再做决定。

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