中京禧园深度测评一个中规中矩的刚需盘！

经开区的楼盘值不值得买？今天，我们要测评的楼盘就是位于经开区的新楼盘——中京禧园。

该楼盘号称首开即售罄，堪称现象级红盘，那么该楼盘的实际情况究竟如何？话不多说，直接进入正题吧！

一

交通分析

我们从出行、生活和医疗三个维度进行考虑，选取了四个住户*有可能会去的地方，分别为：吾悦广场、万达广场、广信区人民医院以及上饶高铁站。

吾悦广场，约2.1公里，驾车约8*，骑行约13*。

万达广场，约6.5公里，驾车约16*，骑行约37*。

广信区人民医院，约3公里，驾车约9*，骑行约17*。

上饶高铁站，15.7公里，驾车约28*。

从生活娱乐的角度考虑，如果自己有车，周末可以去万达玩。就算没有车，骑小桔也能去吾悦广场。通勤时间基本能控制在20*内，我相信大部分人应该都是能够接受的。

如果家中是有小孩和老人的，广信区人民医院驾车只需要9*，对比老城区去市医院看病需要20、30*的车程还是算近的。

至于高铁站离的远，其实并不是问题，毕竟普通人家一年出行的次数屈手可指，稍微远一点也无伤大雅。

PS：不过如果你上班的地点是在市里，凤凰中大道在上下班这个点还是有点堵的，通勤时间会增加不少。

二

楼盘分析

楼盘的质量好不好，项目的基本参数能反映一二。因此，我们将选取几项购房者*关注的几项，来为大家深度解读，这样大家就能更加深入的了解该楼盘的性价比究竟如何。

1.房屋均价：7100（价格范围在6800-7500）

2.容积率2.4，绿化率31%

3.总计有7栋，层数为25、26层，共678户

4.车位比例1：1.2

5.物业：新力物业，物业费1.8元/㎡

大家*关心的便是价格了，经开区在售的楼盘均价在7000左右。宏观来看，中京禧园的定价算是中规中矩的，和地区整体的价格并没有很大的差额。物业费方面如果真的采用新力物业，那么这个收费还算挺良心的。

然后是居住体验，这个我们可以参考附近同期的新盘。可以发现，中京禧园的容积率和绿化率与周边新盘并无没有什么差别，基本在同一个水平。不过相比行政中心区的新房，那确实是要好不少的。

做一个小结，该楼盘在居住体验上来说，应该属于一个各项都在水平线上的刚需盘。

三

户型分析

看完了项目总体的介绍，相信大家都应该有了一个大体的认识，接下来的就关乎到大家实际生活了，一个好的户型真的让你的生活体验上一个层次。

中京禧园的户型如何？目前，从我了解到的信息来看，该楼盘的户型大致分为三种：

*种，约98㎡的小三房。

从户型图就可以看出，该户型的通透性是存在一定问题的。

虽然房屋的北面是有窗户的，但分别被卧室、厨房阻隔，所以不能很好的和南面的窗户、阳台形成对流。那么，必然会对室内空气的循环造成一定的影响。不过有一说一，这是小户型的通病。

第二种，约112㎡的大三房。

大三房相比小三房，通透性就改善了很多。南北两边的窗户能形成对流风，保证屋内的空气质量，在夏天时候也能使屋内更加凉爽。

这套户型个人觉得还是比较适合新婚夫妇的，毕竟一个小家庭是需要三个房间的：一间夫妻自住，一间留给小孩，*后一间则是用来备用，用来招待来家的客人、亲戚。

*后一种，则是约123㎡的四房。

四房其实和三房并没有太多差异，只不过是牺牲了厕所和其他卧室的面积，多划分出了一个卧室。但从居住体验上来说，其实是远不如大三房的，因为房间都更小了。

总体来讲，三种户型在动线分离和户型内部的采光方面都是没有任何问题的。而且超大的阳台算是一个亮点，对于居住体验有很大的加成。当然，从购买角度来说，我个人的更倾向的是112㎡的三房≥123㎡的四房＞98㎡的三房。

外部采光方面，我们可以通过楼间距和楼层高度，对可能会受到采光影响的楼层做出一个大致估算。当然我也必须事先声明，具体的还是要根据实际情况，每个屋子的情况都不同，需要到现场去看才能准确了解。

该楼盘的楼间距在50-70m，楼高按照26层，每层2.95m计算，大约为76.7m。在楼间距为50m的*坏情况下，12层以下的楼层，冬天的日照情况可能会受到些许影响。而楼间距70m的情况下，则是7层以下的楼层会受到影响。

因为园林并没有做好，所以这次只能给大家看看98㎡的样板间，图片均没有经过后期处理。当然手机拍摄肯定不是太好，但胜在比较真实。

四

配套分析

该楼盘属于一个面积比较小的盘，项目内自带的配套据我目前的了解基本没有，因此就没有深入展开的必要，直接看区域共享的配套就行了。

1.学区配套

附近*：广信区第九*

附近*：经开区*

教育配套方面，我在踩盘的时候并没有听到置业顾问对于幼儿园方面的涉及。所以自行通过百度去查找，发现幼儿园的分布大致都在2-3公里这个区间。也就是大约10*的车程。

这个距离，不知道广大家长能够接受不，反正我觉得还行。

而*和*，大多都是比较新建成的，资料比较少，教育水平和质量不太清楚是什么水平，因此不好多做评论。只能说前几届就算是为了打响名头，应该也不会太差。

2.商业配套

经开区的大型商业配套确实比较欠缺，并没有像万达这种比较大型的商业配套。不过转过一圈后，发现临街商铺的分布还是比较多的，满足日常生活是完全没有问题的。

不过想要有更好的体验，我个人还是更倾向于未来的铜锣湾广场。

根据规划，预计要2023年5月才能建成。考虑到招商等方面的问题，正式发力的时间点应该也会延后。但无论怎么说，都算是一个未来前景非常好的加分项。

3.医疗配套

医疗配套就没啥好说的了，基本就是广信区人民医院。

五

总结

楼盘优势：

1.经开区产业发展好，未来可能会有人口红利

2.地区房价相对较低，有上涨潜力

3.户型较为方正，公摊面积少，得房率高

4.阳台设计比较广阔，视野不错

楼盘劣势：

1.大型商业的建设，需要至少3年的周期

2.项目自带配套较少，比较依赖地区共享配套

3.周边*分布稀少，选择比较单一

适宜人群：

比较适合刚需自住的群体，改善型群体就不用考虑了，毕竟周边的建设确实还需要一定时间。

中京禧园售楼处详情咨询电话：400-7501-616 转91901

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