人口问题扼杀了上饶的“二手房”老房子老小区的结局会是什么

有不少小伙伴*近会有疑问：目前上饶新房市场这么如火如荼，二手房市场会怎么样呢？手中的一些老房子未来的发展又会是怎么样的呢？这里，我将结合实际分析一波。相信看完之后，你将有更多收获！

01

上饶楼市依然享受人口红利

众所周知，城市房产的潜力主要还是依赖城市的人口红利，只有拥有源源不断的新增人口，才会促进本地的房产市场欣欣向荣。目前上饶的优势在于城镇化的程度不够，仍然还有很大的开发潜力。

根据上饶市统计局《2020年上饶市统计年鉴》显示，上饶常住人口城镇化率为53.5%，与我国制定的70%目标明显还有不小的差距。如果结合2019年的城镇化率（51.97%）对比来看，上饶楼市的红利期保守预计至少还有10年。

换而言之，这十年间上饶的房地产都不会出现萎靡的情况，整体房价一定是会呈现上升的趋势。至于具体到能增幅多少，那确实不太好说，必须要结合各地域的实际发展情况。个人比较看好的就是高铁新区和经济开发区，配套建设已经基本提在日程。

02

人口外流现象开始影响楼市

但是，不可否认的一点是从2016年之后，上饶的人口净流出现象已经开始显著加剧：2016年，上饶市迁入人口41050人，迁出人口46970人；2017年，迁入人口31039，迁出人口49666人；2018年，迁入人口29819人，迁出人口57999人。（数据来源：上饶市统计局）

上饶人口的流出对于楼市的影响已经开始逐步显现，其中*能作为佐证的就在2018年这一年。

2018年是上饶历年来房价*的一年，同时也是上饶迁出人口*多的一年。如果人口对于房价真的没有影响，那么在上饶楼市的红利期阶段房价应该依然会继续走高。

然而在2019年、2020年两年里，上饶的整体房价却开始走低。这充分体现了人口对于房价的反向调控。

当然必须要提的是，确实有部分地段好的楼盘出现了逆势增长的情况。但这也算在情理之中，并不能以偏概全来用特例说事。

03

二手房的认可度尚且不够

迁出人口的增多，也带来一个问题。那就是上饶二手房的数量，将开始出现一个小幅的增加。

原因也很简单，迁出上饶的人口中，有部分手中拥有房产的。在迁出上饶的时候，就会选择抛售手中的房子来作为搬离的资本。这些房子，必然会流入二手房交易市场，从而增加二手房的数量。

这些增加的房子能否被市场快速消化，将成为衡量二手房市场能否继续发展的关键。这就需要结合上饶的实际来看了。

从纵向角度来说，一二线城市对于二手房的认可度更高，但是在上饶这种中等三线城市来说，年轻人普遍更愿意选择新房，选择二手房的人群大多是中老年人。（根据大数据显示，年龄分布于35-45这个区间）

另外一方面，如果与新房做横向对比。新房因为设计理念和建筑工艺都在不断更新迭代，所以在居住舒适度上，肯定是优于老式房屋的。老式房屋的优点则在于地理位置上，但是这个优点，其实是有时效性的。

04

城市集中化的影响

这里就不得不提到城市集中化和城市中心迁移这两个概念了。

城市集中化，就是指中国的人口分布将会越来越集中化、头部化。上饶城市中的精英将会跑到其他大城市中生活，而上饶周边的人群也会慢慢跑到城市中来生活。

可以很明确的一点就是，上饶周边人口聚集上饶的速度要更快一点。别问为什么，问就是农村的到城市生活更容易，还是三线城市的到一线城市生活更容易？答案显而易见。

因此，上饶的城市化一定是扩展的。具体怎么扩展，就可以联系到城市中心迁移这个概念了。

05

城市中心迁移的影响

一般像北京、上海，这种极度发达的城市，有足够的经济基础。那么其发展的方式，一定是基于城市中心向四周扩散。其中*的体现，就是目前出现的几环几环。

而这种发展模式，却不适合经济较弱的三四线城市。因为通常不具备这样的实力来四面开花，所以往往便会采取集中几个点发育。如果结合到上饶来看，就是现在的高铁新区和经济开发区，这两个区域将会成为未来几年的热点。 详情来电咨询 

结合目前的房价我们可以看出，高铁新区的房地产行业发展已经趋于完善，其房价直追老城区而去。而经开区的则稍弱一些，但是据消息称，各项配套都会在3年左右完善，因此，前景也非常可期。

说了那么多，只是想说明，新区的不断出现，将会导致城市的中心区域迁移，并且迁移的次数并不*。现在的城市中心区域是向高铁新区开始扩展，但是等到经开区建设完成，那么其中心区域又将开始发生新一轮的迁移。

迁移的结果便是原本的中心区域被摊薄了，有些原本是中心区域的地方，在经过迁移之后，便成为了次中心区域。而有些原本并不在中心区域的地方，却变成了新的中心区域。

这都是很正常的现象，就类似于之前上饶新政府的迁移，带动了一大片广信区、信州区相关地区的房价变动。

06

老房子、老小区的未来何去何从

话说回来，那么老小区和老房子的未来究竟是什么呢？

随着旧改逐渐取代棚改，通过拆迁来达到更新换代的机会已经渐渐消失。在楼龄越来越大的基础上，老小区老房子的潜在价值将越来越低，大概率还是会成为“老破小”的存在。现在其实可以参考上饶目前有20年房龄的老小区，其居住体验已经颇为糟糕了。

现存的老小区尚且还能够依靠地利优势，通过周边医院及学区的便利，来吸引一部分购房者的关注。但等到新区的各项设施完善之后，它的竞争力无疑又将打上一个大大的问号。

可以预见的是，老小区的未来，将不再会以自住为目的，更多的还是以出租的形式来解决其剩余价值。其居住的群体一般也只会是孩子需要上学的部分人群，和对医院有需求，且习惯了老小区环境的老年人。

这样的一个小区氛围，适合年前人么？答案自然是否定。因此，小编的观点是：“买房，永远应该跟着城市发展的大趋势走！”

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