豪宅市场中产化

豪宅卖爆了！关我刚需什么事？

前几日，我有位朋友丁哥，跑去摇了超火的中海顺昌玖里，这也是他的第一次打新。 等轮到他那快600的号时，现场已经被挑的所剩无几了。于是他咬牙决定放弃，继续蹲下一个热盘。 丁哥是上海人，早年做点杂货小生意，不温不火。后来赶上一波电商和连锁超市的浪潮，手边也开始有了点钱。 原本他名下一共3套房子，两套老的，一套自住的次新房。为了打新，他把两套老房子给卖了，加上理财和现金，凑了个2800—3200万的预算。 说丁哥是真正的富人么？好像也并没有。 用他自谦的话说：“还算个有点小钱的中产吧。” 类似丁哥这样的群体，在近两年所谓的豪宅市场上已不再少数。也似乎在透露着一种新的趋势：豪宅的逐渐中产化。 这样的现象背后，又传递给我们刚需买房者，怎样的真实信号？这个市场是不是真的热起来了？到底该不该尽快出手？我们一一解读。

01 豪宅的狂欢？ 不，这是属于中产的！

打开顺昌玖里的一房一价表，你会发现一个有趣的情况： 中海顺昌玖里一房一价表截图 整个楼盘的单套总价，从2000多万到6000万以上均有。楼盘单套的高低差价可以达到4000万。 光这个差价，就起码能再买1.5套丁哥预算内的房子。 这样的财富量级，根本不在一个level上！ 我们再用真实的数据，从时间维度来还原上海豪宅的成交本质。 结果一目了然，4000万以上的豪宅交易量，9年来保持很高的稳定性。 其余两个量级，尤其是两三千的豪宅，成交的增量与起伏表现非常明显。 据统计，4000万以上的二手豪宅，9年一共只成交了2061套。 少而精，稳定性强，才是真豪宅的刚性特征。 2000—4000万级别的，充其量只能定义为轻豪宅，或者高端住宅。 当我们再回到中海顺昌玖里的一房一价表，据统计512套房源中，总价4000万以下的房源，占比大约在60%。 所谓豪宅热卖现象背后，更多的是中产在为资产寻求避险的行为。然而这样的方式，真的安全吗？ 今年仅前4批次入市公布的名单中，单价在12万以上的豪宅总量接近3000套。加上去年的库存，2024未过半，“待字闺中”的已经有4000多套，后续的持续高供应，这一切仿佛巨石投入平静的湖水一般。 图源小红书 广义的豪宅市场供需平衡，将被打破。不谈未来二手，就说当下，上海的富人和精英中产们，还能吃的下多少？ 这场似成相识的豪宅打新狂欢，还能走多久？我由衷的想对当下的精英中产们说一句“慎重”。 但我更要对刚需族说一句：请保持冷静！

02 豪宅“氛围组”尽力了 刚需们请继续理智

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  中海顺昌玖里

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豪宅一直被视为楼市信心的风向标，这一次豪宅打新热也无疑是在向刚需们传递这样的信心。 但身为刚需的我们，真的要立刻积极响应吗？ 日前，财政部发布的2024年1—2月财政收支情况中，个人所得税收入同比下降15.9%。相比于去年同期，这已经是有所回暖的成绩了。 居民收入的整体下滑，也带动了大家对未来的预期削弱。谨慎入场，依然是我想对当下刚需说的。 之所以要劝各位刚需冷静，是因为从3月的二手数据里，我似乎看到了一些情绪上头的“苗头”。 3月全市二手住宅一共交出了18491套的成绩。客观说这是个不错的成绩，尤其刚经历了寒冬，仿佛让市场看到一些暖意。 但如果深扒下去，会发现这个成绩背后，并不值得你我过早乐观。借用中介们最爱说的那句话：成色依旧不足。 在我们追踪的各价格段成交占比趋势里，变化最大的是600万以下，尤其是400万以下。其中外环外的成交占比高达54.6%。 400万以下+外环外，两个关键词叠加在一起，这是刚需中最刚需的一部分购房者，他们已经率先冲入市场了。 但同时，我们也看到了，庞大的改善市场却还没有明显的崛起。另一方面，高端住宅的二手成交比例在缩减，客群被豪宅打新明显分流了，未来这种趋势也将持续。 整个3月，仿佛成了一场属于刚需的“狂欢”。这个市场的成交结构已经在改变了，而这个赛道也变得越来越不拥挤。 其次，价格也在发生剧烈的变化。 两月前，关于上海房价是否回到5年前的争论甚嚣尘上。如今鲜有听到了，不少网友甚至开始在社交平台讨论起“房价有没有跌回2016”。 为了更好的看待二手市场的真实情况，我们统计了半年来的挂牌和成交，有了更明确的判断。 去年10月份至今年3月的二手挂牌和成交数据中，超4成的房东挂牌，还维持在2018到2020之间。 但到了成交阶段，超4成的房源价格已经回到了2018年1月的水平。大约20%的房源价格，是以2020年1月前后的水平成交。 已经有越来越多的房源不止回到5年前了。以价换量，成为了这个市场目前的主流。 而用以价换量这一招，用力最猛的房源，集中在总价300万以下。 在我们统计的房源成交价格的回落情况中，回到2016年1月左右价格的房源，300万以下竟然高达84%。 就连挂牌这样反应房东前期意愿的数据中，300万以下房源，回落到2016年1月水平的占比也高达71%。 急于抛售的心理，在低总价房源中表现的尤为明显。而刚需的你，真的愿意此时接盘吗？ 一场还需观察的豪宅打新热+一个不拥挤的二手赛道+以价换量的市场。 对于我们刚需一族而言，不被一些市场热点所影响，放下焦虑和迷茫，其实留给我们的“可犹豫空间”，依然还是有的。

03 当下的市场，刚需不妨再等等

我的学妹嘉嘉，最近和男朋友正在考虑买房。两个人加起来的预算大概在400—450万，目前在看宝山杨行和共康。 而大约一年前，当时我问过这对95后是否会买房时，他们很坚定的表示“近期不考虑”。而仅仅过一年，上海的房价从高位跌落，也跌出了他们对房子的心动。 现在困扰他们，令自己犹豫不决的一个问题，是房价到底见没见底。对于刚需来说，手上的资金本就不宽裕，谁也不想背着房贷，还抄在半山腰上。 而我给他们的建议是：等完这个金三银四，再做下一步打算。 理由一：豪宅打新热，能否维持？ 刚公布的第四批次中，热门豪宅盘，诸如徐汇的香港置地启元，老牌豪宅凯德茂名公馆，融创外滩壹号院，世博板块的保利世博天悦等等热门豪宅即将入市，加上三批次中，还有部分豪宅项目有待销售。 多观察几个体量较大的豪宅去化情况，等市场的高端购买力基本面夯实了，某种程度上市场的底部也显现了。 理由二：二手市场的交易量能否可持续？ 3月份交出了一份良好的成绩。那么接下来四月就变得尤为重要。当下的迷茫情绪依然严重。市场到底还有多少真实的刚性购买力？改善客户是否愿意积极加入市场？这些都将影响后续二手价格的走势，但目前未可知。 理由三：刚需房源的选择空间依然很大。 无论从议价空间还是挂牌量，低总价房源的抛售意愿比较强烈，房东整体信心也并不高。这样宽松的环境，也给了刚需客户更多可以等待和议价的空间。短期看，这种局面不会瞬间转变。 而上述的答案基本将在6月前见分晓。 对于未来趋势的变化，我们也将通过数据持续跟踪预测。

04 写在最后

在2021和2022间席卷上海新房市场的打新热，如今重现豪宅市场。究竟是民间藏龙卧虎的深不可测，还是昙花一现的归于沉寂，目前还有待观察。 但不可否认，这波豪宅打新热中，不少中产把大部分身价，甚至all in了所谓的优质资产背后，折射了当下他们对资产保值的焦虑。 这样的情绪和我们普通刚需的购房诉求，其本质是一致的。 但对于“底子更薄弱”的普通购房者来说，你我都没有那么多可以试错的成本，唯有做好更为谨慎的购房计划，选择更安稳的时机进场，才是我们能给予自己最大的安全感。 本发布的原创数据、图表、文章等信息的版权由运营公司独立所有，并受法律保护。转载必须注明出处，否则构成侵权，我司有权依法追究侵权方的法律责任。

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