统领访谈 | 黄若青与观点面对面：力高新篇

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统领的意义绝不在于复制性，而在于他的命运成为诠释时代进程的符号。

中年的黄若青看起来依然保持良好的身形并且神采奕奕，他仍坚持着二三十年以来每天准点上班的习惯。

8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业统领们的独特故事与视野，寻找指引中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

力高集团6月底将新总部搬至深圳南山区侨城坊一期五号楼力高大厦，我们选择此后一星期作为采访时间，地点就在这栋“现代化生态商务”大楼的顶层。

大楼还在装修，负责接待的工作人员说，我们还是力高搬迁后名列前茅家造访新总部的媒体机构。 

中国人历来有“择吉搬迁”的习惯，并把搬家誉为“乔迁”，寄寓“鸟儿飞离深谷，迁到高大的树木上去”。这对从闽南走出的、深受传统文化熏陶的企业而言，尤其适用。

六年前，力高地产由香港迁至深圳，目的是更好实现全国性战略布局；六年后，从福田迁至南山，这家公司在联交所的简称已变更为力高集团，它展示了新的愿景——“更高的平台、更广阔的视野”

我们上一次约访力高是2016年，这期间世界经历了两次春生夏长、秋收冬藏，四季更迭里透露着时间赋予一切事物的千变万化。在这个加速变革的时代，两年已足以承载让一个商业帝国崛起的秘密，却也具备转变一个行业的力量。

正因形势的变化里饱含一个企业积攒多年的心血与精力，那些商业社会的幸存者才值得剖析与研究。

观点地产新媒体关注的一批房地产企业样本中，力高是时代的幸运儿之一。

过去三年它的合约销售复合增长率约达80%，“有质量的高周转”初见成效，并已探索满足多样化需求的“轻资产、轻服务”战略。但它始终还心怀对商业社会的敬畏，在扩张的决策上慎之又慎。

我们和力高集团总裁黄若青约好在15楼的总裁办公室会面，他身穿灰色裤子，配以黑色西装，内穿浅色条纹衬衫，一副儒雅的商业精英形象。提起公司这两年的变化，他展示出自己的幽默：“我要做好一点才敢见你们（媒体）。”

实际上，成功并非完全是偶然和幸运加持。50岁的黄若青看起来依然清瘦且神采奕奕，他仍保持着二三十年以来每天准点上班的习惯，看报表、抓统筹，周一开总裁会，周二开投资决策会，只有周六日才放下工作，驱车去香港陪伴家人。他甚至没有自己的时间发展业余爱好。

来自泉州的轨迹

和两年前不一样，黄若青没有选择围坐在功夫茶桌旁接受访问，他示意下属用会议杯分别给每个人泡茶。

多数闽商都中意功夫茶，陶醉于泡茶的步骤和亲手制造的一缕清香，黄若青出身于福建泉州，自然不例外，但他现在选择了更有效率的工作方式。

黄若青并不高调，甚至连公开露面的次数都很少。然而在过去50年的人生中，他从一名普通人蜕变成总资产近200亿元的上市集团的企业家。

1990年8月，刚获得华侨大学建筑学学士学 位的黄若青，进入泉州市建筑设计院工作。两年后，改革春风吹遍整片国土，他和哥哥黄若虹一起创建了力高地产，如今的力高是除了世茂、中骏以外，从泉州走出去为数不多的上市房地产公司。

泉州经商风浓厚，逾八成企业属于民营性质，仅体育用品企业就有安踏、匹克、鸿星尔克、361°等。

黄若青有着自己的自信，他回忆起四年前力高上市之初的场景，有媒体询问哪家企业是力高的学习标杆，他谦虚地回复“每家企业都是”，理由是每家企业各有特点。他在同行的经验探索和局势的发展中，寻求因势利导的灵感。

黄若青平时有抽烟的习惯，但在接受采访的两个*里没有，这是和两年前不一样的另一个细节。这就是他对待生活和工作的方式，无论是个人习惯还是投资决策，都显得更为克制。

他说，任何东西都是一个矛盾体，视乎个人或企业如何去平衡，并且是否能够长久驾驭这种平衡。

这种平衡的辩证思想对力高投资策略的影响体现在方方面面。例如，力高提倡“以资金运营为中心，实现有质量的高周转”，追求销售增长同时保证财务稳健。

他在今年的致股东函中解释了这种逻辑：“规模导向的时代，大象才能起舞，但冷静理智地面对市场趋势，规模与利润并重，质与量齐步发展，是本集团所坚持的清晰路线。”

财务报告显示，力高上市这四年是富有成效的。

2014-2017年间，力高合约销售从人民币31.946亿元升至131.948亿元，营业收入从35.028亿元升至67.340亿元，净利润从3.472亿元升至8.622亿元，净负债比率从71.2%下降至33.7%，平均贷款利率则从9.2厘降至7.49厘。

没有上限的策略

向黄若青咨询对现阶段行业的看法——2018年以来融资渠道收紧，房企通过更快的项目周转速度应对资本寒冬。“目前融资总体是偏紧的，”他平静地承认了这个事实，接着说，“每家企业都有独特基因，有些可能承受得了快周转，有些承受不了，这还是需要自己把握。”

“现在大家都在谈规模，当然没有规模是不行的，但规模也不是全能的。”他顿了顿：“如果为了实现现金流快速回笼，做一些降价的处理，反过来其实会伤害企业利润。”

这体现出民营企业对财富所秉持的守护式思想，黄若青向我们透露了力高对快周转探索，基本和降价无关。

他表示，力高尝试过项目仅用3个月、4个月实现开盘，但为了平衡质量和利润选择放弃，现在基本开盘时间在6个月左右，“下半年还有部分项目要开始销售，不会出现大幅度降价倾销的情况。”

他的自信主要来源于力高自身的财务状况与土地投资策略：“力高这几年一直保持比较低负债率，在财务稳健的前提下，还是有一定的空间……多元拿地也保证了利润率，比如招拍挂地块净利率低一点，但收并购、合作地块净利率保持在10%-15%之间……如果我的包袱很重，跑起来就不快。”

尽管想要全盘理解黄若青的决策逻辑还需要更多时间，但的确能体会到些许“一定的空间”的含义。

力高2017年已开拓中山、赣州等新发展城市，今年二季度将版图延伸至武汉、宁波、南通等。同时，过去四年净利率多在10%-12%，去年达到12.8%，高于行业约8%的平均水平。　

我们问道，杠杆比率适当提升到什么地步，是力高能接受的？毕竟力高的净负债率至去年底不足35%。黄若青双臂抱胸，朗笑一声：“看情况。”

“达到行业整体水平，是我们所能接受的。”但他进而说道：“还是根据项目来定，不能盲目一下子提高到70%、80%。比如北京、上海的项目，走招拍挂流程就有可能导致资金量占用过大。所以，杠杆肯定要用，关键是怎么用好。”

今年力高发行的美元债，是观察这家企业稳健作风与决策前瞻性的典型案例。

2月22日，力高集团宣布发行2019年2月27日到期的3亿美元优先票据，按年利率6.375%计息。一个细节显示，力高今年以来所发行外债做了汇率的风险锁定，意味着即便人民币对美元贬值，也无需承受汇率带来的非现金亏损，而这会体现在企业的财务报表上。

如今回头看，汇率风险锁定是一种清醒且明智的做法，因为美元人民币汇率已经由半年前6.3左右上升至7月初较高6.7168。

“去年人民币一直*，我看到这个情况，就锁定了汇率，哪有一直升的道理？”黄若青轻松地说：“如果没锁定，今年会有大的损失。”

随着过去几年的战略逐步落实，他给自己设立了一个弯道超车的目标：“从目前来看，力高还是要把规模做大。”按照力高规模与利润并重的平衡思想，这预示着它将打造更繁杂而精细的管理系统。

我问他，力高的目标规模有多大？他不假思索回答道：“我没有设上限。”

多元转型的逻辑

话题转向传统房地产业务以外的多元化动向。

中国房地产市场经过三十年发展，越来越多人对“行业进入存量时代”达成共识，这不仅预示着增量遇到瓶颈，还蕴含着庞大的房地产后端服务潜力。

消费者对多样化需求的爆发，与国家对“美好生活”相关服务的引导，很多企业利用这一机遇进行转型，力高同样如此。

力高在2016年年报中开始注意到客户对城市配套服务产生的新的多样化需求，包括社区服务、健康养老、文化旅游、教育、金融理财等。因此，过去两年来，提供健康、文化、教育、金融、社区服务等方面的附加服务，成为该公司寄予厚望的下一个增长点。

“国家提倡‘美好生活’，其实是一个品质服务的范畴。地产商做多元化，做的就是服务。”黄若青补充道：“现在大部分人都不愁住，到了这个阶段，客户对更高品质服务的需求就会延伸出来。”

想进一步探寻力高具体的转型逻辑，于是他阐述了自己思考的两个维度，一是家庭生命周期，从孩童到成年到老人的生活需求核心不同；二是居住需求阶梯，包括保障需求如商超便利店，社交需求如亲子休闲、邻里互动，发展与享受需求如运动休闲、教育、医养及文化等。

他透露，力高已经逐步成立了地产集团和多元化产业集团，重资产由地产集团管理，多元化产业集团负责“轻装上阵”。

这和力高在年报里披露的发展策略有吻合之处：坚持“有限空间的多元适配”“轻资产、轻服务”“资源合作型扩张”三大基础策略，有效延伸房地产的边界。

区别于其它房企布局物流、农业、影视、汽车等方向，力高在多元化产业上将范围严格收缩至“以社区为入口”的业务延伸，除了寻求增长点，也有借此盘活存量资产的考量。

力高已经进入文旅、健康医养、教育等领域，而在访谈过程中，黄若青提及频率较高的是健康医养。

于是设立了深圳力高 健康医养控股有限公司，主要涵盖社区医养、医疗服务、资源整合业务。在2017年12月起，该公司引入美国医保指定服务商CP长者屋，已先后在南昌、烟台落地CP健康医养中心，此外在南昌落地生命阳光城项目。

“合作方会在健康管理中心里形成很多小IP，力高选择参股，从而形成自有品牌。”他描绘未来的发展前景时说：“多元化产业集团会慢慢孵化新产业，比如医养、文旅、教育甚至物业，都逐渐做起来，希望它们*终都能孵化成一个产业。”

他双手在空中比划着，继续说道：“力高一边做增量业务，一边做存量业务，两种业务同时做，这样培育和孵化的速度会更快。社区服务衍生出来的多元化产业，和地产主业共同支撑整个企业长期的利润增长和业务增长。”

但话题很快又从展望愿景转到风险把控上。“力高做轻资产，我希望它的现金流能更快回笼。”黄若青简短地表示：“一个企业要讲究现金流，现金流断了就很危险。”

访谈快要结束时，我们讨论了企业与员工两者发展的话题，力高此前提出过“共享共赢”口号，似有推行员工激励制度的意图。他感慨“管事容易，管人难”，皆因个体都各有特点，企业又需秉持一定的人性化原则。他还表示，力高已经在实行跟投机制，尤其是在新兴的多元化产业上，激励制度的力度会更大。

较后想知道，作为一个发展中房企的领头人，承受着如此多的转型压力，他还有没有时间发展业余爱好。他听了礼貌地笑笑：“现在没时间，现在的事情比较多。”

以下为观点地产新媒体对力高集团执行董事兼行政总裁黄若青先生的专访实录：

观点地产新媒体：现在房地产行业调控收紧，再融资似乎也很难，有些企业开始加速回流资金，您对接下来的形势怎么判断？

黄若青：大家都知道，目前企业资金链还是比较紧的，发改委出台的外债新规，国内金融机构的监管等等，总体是偏紧的。但是房地产行业还有蛮多的存量资产，盘活存量资产对地产商来说是一个好的选择。

另外，高周转这些年大家几乎都在做。我认为从整体市场而言，尽管资金链偏紧，但大中型房企已经采取高周转的运营模式，应该说他们还是可以抵御过去的。

现在大家都在谈规模，当然没有规模是不行的，但是规模也不是全能的。力高本身这几年一直是比较低负债率，在目前这个形势下更有机会，因为我们还有一定空间。

所谓的空间，其实涵盖了加杠杆的空间，当然也涵盖了现金流快速回笼的空间。

我们前几年的布局是在一二线城市，尤其是在强二线城市。现在布局一线城市周边的二三线城市，比如说环沪地区，南通、宁波等等地方，因为从国家战略来说，那边也是一个湾区。其次，是在粤港澳大湾区一些比较好的城市。

从我们自身来说，一线城市限价，二三线城市还是比较稳。所以现金流回笼也会比较好。我们今年的目标其实没有改变，到今天还是有信心去实现。

观点地产新媒体：下半年力高受调控政策影响大不大？

黄若青：影响不大，这主要是市场本身决定的，而不是我们主观地去改变这个市场。力高已经20多年了，都经历几个周期了，我们对现金流的把控还是比较关注的。

我们下半年还有些项目要开始销售，不会像一些其它企业那样出现大幅度的降价。如果为了实现现金流的快速回笼，做一些降价的处理，反过来其实会伤害企业的利润。所以说我们相对比较稳健，当然稳健并不等于要慢，企业还是要练好内功。

观点地产新媒体：力高似乎很注重保证盈利能力，公司的净利率一般能达到多少？

黄若青：我们有利润率低一点的项目，但也有高利润的项目平衡。像招拍挂的土地还是利润率低一点，收并购项目有的利润率高一点，这部分还是会平稳在10%到15%之间。还有一块就是我们跟产业公司、政府的合作，利润率会高一点。所以说这也是我们多元拿地的方式。

我们拿地没有受到太多限制，因为还会为今后三年的发展储备土地。应该说在未来两三年力高还是会有比较大的发展，这还包括了多元化的发展，因为它也会支撑利润的增长，以及弥补主业的发展。

观点地产新媒体：力高现在也在尝试多元化了，这部分业务在盈利吗？

黄若青：每家企业的发展不一样，就像当时上市时我回答媒体的问题一样，哪家企业是你学习的标杆，其实每家企业都是，每家企业都有它的发展特点

多元化方面，其实我是以轻资产为主，绝大部分还是引进一些品牌的服务商。引进品牌合作，因为你不可能铺开这么大规模，医院投入还是很大的，所以我们开展一些合作，也做了参股。我们这样不会做得很虚，有实的东西在里面，从而迅速形成自己的产业品牌。

重资产会做一点，但是不会太多。我们讲到的这些多元化，其实是跟地产主业相关联的多元化产业，它归属于服务性产业，所以更多的会整合资源。

盈利模式方面，我相信今年、明年会显现出来。从去年开始我们在培育多元化产业，和拿到一块地6个月开盘不一样，不会马上见效，但是时间也不会太长，因为我是以轻为主，会很快地显现出来。

观点地产新媒体：力高的社区多元化产业是在自身的项目落地，还是在其它企业的项目上做？

黄若青：一开始是以力高的社区先做，因为这是作为地产商较大的一个优势跟资源。同时我也会去通过这个来盘活存量的资产，比如小区开发过程中会有公寓配套，可以做一些医养健康探索，以医疗和养老为主。重资产的物业持有，还是会放在地产板块。

观点地产新媒体：市场对医养健康的需求量很大。

黄若青：医养这一块我们以全龄化的社区去服务、打造。去年我提到关于全生命周期全覆盖，在做多元化布局的时候其实也是全覆盖。从两个维度来说，从生命的年龄维度是从小孩到老人，从生活方式来说，这里面有旅游、教育等等

从名列前茅个维度来说，健康社区是从小孩抓起，还有一个老人。从目前中国的社会结构来说，家庭的关注度、投入度在这两块都是较大的。

力高一边做增量业务，一边做存量业务，两种业务同时做，这样培育和孵化的速度会更快。多元化产业目前依附在地产上，但是它*终自己能孵化成一个产业。

观点地产新媒体：力高现在开始陆续布局三四线城市，会加大这方面的投资力度吗？

黄若青：以前很多地产商进入三四线城市，我当时就在观察这个现象，机会性的投资可以，快进快出。但现在资源高度集中在一二线城市，这需要很多其它配套支撑，需要政府给予倾斜，比如在规划、交通、产业及人口等方面引导。但三四线城市不会在三五年聚集这种资源，大家一窝蜂挤进去，势必又制造库存。

我们在三四线布局上集中在环一线城市周边，这主要是承接一线城市的外溢需求。但是重兵压到那边去，其实是不应该的。

观点地产新媒体：现在房地产开发的矛盾是，如果通过提高周转速度回笼现金，服务和品质可能跟不上；如果专注于服务和品质，又会拖累快周转效率。

黄若青：任何东西都是一个矛盾体，要看一个企业如何去平衡，我不能判断他们是否能够长久地驾驭这种状态。

资本市场融资的渠道现在收紧了，对房企有什么影响？其实*主要还是对现金流的影响。每家企业都有它的基因，都有它的亮点，有些可能承受得了，有些承受不了，这需要企业自己去把握。

观点地产新媒体：您认为通过轻资产做多元化产业，重资产做地产，这种双轮驱动的模式是和力高的基因契合的？

黄若青：我们还是会以地产为主业，多元化的社区服务衍生出来的多元化产业，是跟地产共同支撑企业长期的利润增长和业务增长。

还是回到现金流话题，我们做轻资产，希望现金流能更快。这样我选择的余地会很多，如果包袱很重，跑起来就不快。前几年我们没有用足杠杆，地产本身就是资金密集型的产业，不用杠杆是不现实的。如果企业要发展，才百分之三五十的负债率是不够的。

经过前几年的发展，我们现在首先要练好内功。我们现的高周转项目做得还比较好，基本上周期在6个月左右，不会提倡到2个月。我们也尝试过3个多月开盘，但这种做法没有采用。把握到什么程度合适，这要看一个企业的运营能力。

观点地产新媒体：提到杠杆，您是不是觉得以前太过于稳健、负债率太低？杠杆率提高到多少，是您所能承受的？

黄若青：其实一个行业的整体水平也是我们能接受的。但是还是要看项目，而不是盲目地一下提到70%、80%，这样会出问题的。比如想进入上海、北京市场，招拍挂的渠道可能承受不了，因为资金量投入过大。

所以我想杠杆肯定是要用的，关键是怎么用好。在目前的市场状态下，力高起码在有更多的选项，今年预期的指标还是可以实现。

观点地产新媒体：那您认为当下是不是加杠杆的时机？或者说，目前加大买地或其它领域投资是好时机吗？

黄若青：碰到好的项目，值得投资，可以押下去。如果不是很好的项目，现金回正时间要很长，成本太高，有这些因素你就不能押。

企业的业绩也好，发展也好，都是由项目组成，所以还是要看单个项目的情况。企业还是要控风险，这条红线要划出来，距离红线还有空间，要如何加杠杆，这是需要审慎的。从目前来看，力高还是要把规模做大。

观点地产新媒体：您的规模目标是多少？

黄若青：我没有设上限。

观点地产新媒体：资本市场不要求你们设立目标？

黄若青：不需要，资本市场其实更喜欢的是利润，当然规模也要有。为什么我们能够发债发到5%、6%呢？规模并不比别人大，为什么利息会比一些大企业低？这就是问题所在，香港资本市场还是很理性的。

观点地产新媒体：国家收紧增量的境外债融资渠道，是不是会加大在境内发债？

黄若青：融资渠道本身要多元化，结构也要优化，有些是长债，有些是短债。目前从大的层面来看，外债的比例还是小。近期中美贸易战都是短期的影响，更多还要看长期，其实地产商还是会发行境外债。

境外债只是多元配置之一，并不是说力高全部发行外债，国内债也有很多种形式，比如项目贷款。

刚才讲的外债，我们从今年开始发行的外债都已经做了汇率的锁定。去年人民币一直*，我看到这个情况不行了，哪有一直升的道理，那都已经变成不需要支付利息了。这一轮如果没锁定，今年会很有大的损失。

观点地产新媒体：房企人才流失现象严重，从管理者的角度来说，应该怎么处理企业与员工之间的发展问题？

黄若青：我觉得大家就是在抢人，*终企业在资金、资源上的竞争，归根到底就是人才的竞争。人才所看重的，薪酬激励是一个方面，平台是另一方面。作为企业老板，看重的是高端人才能不能带领团队按照战略把公司做大做强。目前在人才战略方面，我们既要考虑薪酬激励，给职业经理人发挥的平台，也在做一些共享的机制。

我们要彻底解决引进人才、留住人才，以及用好人才，还是要从几个方面下手。当然企业大的战略还是要比较清晰，否则没有目标，就没有什么能吸引职业经理人，尤其是高端职业经理人。

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