青岛楼市库存现新变化，供应量创历史新低

青岛楼市上半年新建商品住宅供应量创下历史新低，根据克而瑞统计数据显示，供应量仅为216.39万㎡，房源数量为17060套，是自2010年以来半年度供应量的最低水平。这一变化表明，房地产市场供求关系发生了重大变化，房企收缩投资的趋势传导至新房市场，导致新盘减少，老盘“去库存”成为市场主旋律。

根据克而瑞的监测数据，截至6月30日，青岛市新建商品住宅库存面积约为1113万㎡，套数约为8.59万套，环比下降5.1%，同比下降12.4%。青岛新建商品住宅存量已连续7个月下降，但由于上半年成交走弱，去化周期不降反升。根据近12个月月均成交量计算，截至6月末，全市新建商品住宅存量的去化周期约为18.2个月。这一数据超过了市场警戒线18个月，意味着市场风险较大。在存量持续减少的情况下，市场最大的风险因素已不是存量过大，而是需求不振。

区域结构上，青岛整体存量持续下降，但七区三市的存量变化趋势有所差异，表现为“四升六降”。相比去年同期，李沧、崂山、胶州、莱西四地的新建商品住宅存量不同程度上涨，其中莱西涨幅最大，接近24%；其次是胶州，涨幅近18%；李沧、崂山的涨幅分别为6.7%和0.9%。莱西、胶州存量大幅上涨并非近一年市场供应集中，而是由于“场外因素”导致的。去年6月份全市新房网签量激增，尤以外围城区楼市为甚，导致当月库存大幅减少，但随后部分房源陆续撤销网签，克而瑞及时跟进市场监测，将这部分房源重新计入存量。李沧、崂山的存量上涨，则是近一年市场供求的正常结果，两地均呈现单一板块存量高企的状态。

在产品结构方面，新建商品住宅存量的面积段结构中间高两头低，110-120㎡的房源是绝对的市场主力，截至6月末存量约为1.7万套，去化周期约为17个月。但是该类产品在区域分布上并不均匀，主要集中在西海岸及胶州，市内四区存量较少。市内四区有两类产品存量相当，110-120㎡和140-150㎡的存量均为2千套规模，去化周期也接近，约为19个月。110-120㎡的产品主要位于市北科技大学、新都心、东李及李沧北部板块，而140-150㎡的产品主要位于张村河南、东李、市北浮山后板块。

在改善时代下，大三房和全能四房成为主流产品，逐渐让中小面积产品迎来了差异化竞争的市场机遇。目前青岛全市90-100㎡的产品存量约为6770套，去化周期约为15个月。具体到市内四区，存量仅为651套，个别板块存在市场空缺。近期东李新盘将主力产品定为119㎡三房，并搭配108㎡和98㎡三房，正是瞅准了这一机会。

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