南通住建局发布规定！事关房屋渗漏……

通住建质〔2022〕132号

各县（市）区住建（建工、建交、规建）局，局相关处室和单位，各建设、设计、监理、施工、物业服务企业:

为进一步提升住宅工程渗漏防治水平，根据《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》（国办函〔2019〕92号）和省住建厅《关于开展提升江苏省住宅工程渗漏问题综合治理水平试点工作的通知》(苏建函质安〔2021〕378号)要求，我局制定了《南通市住宅工程渗漏防治技术指引》，请结合工作实际，积极贯彻落实，现将有关事项通知如下：

一、进一步强化渗漏防治工作要求

（一）切实加强渗漏防治建设单位责任

建设单位作为工程质量的第一责任人，应对渗漏防治工作负总责。建设单位在开工前应成立渗漏防治领导小组并在现场予以公示，组长由建设单位工程分管负责人担任，成员由建设单位项目负责人、施工单位质量分管负责人、项目经理、项目技术负责人和监理单位质量分管负责人、项目总监等组成。

建设单位应严格按照审查合格的施工图设计文件组织施工，不得擅自变更设计文件，不得明示或暗示使用不合格建筑材料，不得任意压缩合理工期，为渗漏防治创造有利条件。在工程开工前，建设单位应向施工单位下达《住宅工程渗漏防治任务书》，明确渗漏质量通病防治的奖罚措施，并对项目防水设计、防水材料等情况进行质量信息公示。组织工程竣工验收时，应将渗漏防治情况作为竣工验收的重要内容，发现存在渗漏问题的，整改后方可验收交付使用。

（二）细化明确渗漏防治设计措施

设计单位在施工图设计文件中设置防水设计专篇（含防潮、防结露设计），分地下防水、室内防水、屋面防水和外墙防水四个部分，对住宅工程易发生渗漏部位明确节点构造详图，做好设计交底工作，并明确与施工工艺密切相关的各类防水深化设计要求。

防水工程的设计变更不得低于原设计等级和材质标准，防水工程设计变更文件应按规定送原审查机构审查。对设计深度不满足施工需要及现行工程技术标准的，施工单位、监理单位应及时向建设单位报告，建设单位应要求设计单位对设计文件进行补充、修改。设计单位在验收环节应严格核查按图施工情况，在工程设计质量检查报告中，应对渗漏问题防治的设计要求落实情况进行评价。

（三）严格落实渗漏防治施工要求

施工单位应结合设计要求、工程特点和施工需要进行防水深化设计，并编制防水工程专项施工方案，深化设计应经原设计单位确认。对易发生渗漏的部位和关键节点，应有切实可行的渗漏防控措施，并对作业班组进行可视化技术交底或样板示范。

采购性能可靠、质保资料齐全的防水材料和构配件，严格材料报验和进场复试把关，未经见证取样并检验合格的，不得擅自使用。严格按照审查合格的施工图设计文件、审批通过的深化设计文件、防水专项施工方案和施工技术标准进行施工，对住宅工程渗漏防治实施样板引路，设置实体样板和工序样板。严格防水工程施工检验制度，按规定做好防水隐蔽工程的质量检查和记录，对蓄水、淋水等功能性检验环节留存影像资料。工程竣工报告应重点说明渗漏防治措施落实情况和成效。

（四）认真做好渗漏防治跟踪管理

监理单位应依据渗漏防治技术指引要求，针对项目实际情况确定监理要点和措施，编制渗漏问题防治监理实施细则，对易产生渗漏问题的部位或工序，加强旁站和平行检验，特别是要做好有防水功能要求的屋面、卫生间楼地面蓄水、外墙外窗淋水试验和给水、采暖管道压力试验等重要使用功能的检查工作。监理单位在防水施工期间每月对项目渗漏防治专项检查不得少于2次，对渗漏防治工作开展情况、防水节点施工情况、功能性检验情况等详实记录，并在项目《监理月报》中专项报告渗漏防治情况。工程完工后，监理单位应将渗漏问题防治工作评价纳入工程监理质量评估报告中。

监理单位应对建设单位、施工单位违反工程建设强制性标准以及不严格落实渗漏防治技术指引各项要求的行为，及时发出整改通知或责令停工；制止无效的，应及时上报建设行政主管部门或质量监督机构。

二、进一步加强工程交付后渗漏防治管理

（一）住宅工程防渗漏质量保修期

住宅工程防渗漏质量保修期不得低于《房屋建筑工程质量保修办法》规定的最低保修期，保修期内维修的部位可由建设单位和房屋所有权人重新约定保修期限。房地产开发企业应当在商品房买卖合同中明确企业发生注销情形下由其他房地产开发企业或者具有承接能力的法人承接质量保修责任。

（二）住宅工程交付后渗漏防治责任

住宅工程在保修期满前，由建设单位承担渗漏问题的工程质量首要责任，负责保修期内渗漏防治工作，并与设计单位共同承担设计缺陷责任，施工单位在无设计缺陷的情况下承担相应的渗漏缺陷施工质量责任。住宅保修期满后，由所有权人履行渗漏防治责任。

（三）保障住宅正常使用和维护

建设单位应在住宅工程使用说明中增加渗漏防治专篇，对户内和共用部位的管理使用和维护进行书面指导，强化产权人和使用人的渗漏防治责任意识，避免因装修改造、设施设备安装等引发渗漏问题。住宅所有权人和使用人应正确使用和维护房屋，履行住宅渗漏防治责任。住宅物业服务企业（管理单位）应加强对地下室、屋面、外墙外窗部位和排水设施的管理，排查渗漏隐患，做好日常维护，对于确认的渗漏问题及时组织维修或通知渗漏防治责任主体。

（四）加强住宅装修改造管理

对于住宅工程交付后进行装修改造可能影响住宅防水性能的，由装修改造责任人提交包含渗漏防治措施的装修改造方案，向物业服务企业（管理单位）报备。住宅装修改造不得破坏原屋面、墙面、地面防渗构造和防水层设置，无可靠防渗漏措施的，不得在外墙增挂空凋、采暖炉等设施设备和开管孔，墙体后开管孔应采用“外低内高”坡度并密封到位。物业服务企业（管理单位）应当按照物业服务合同和业主公约等约定实施管理，发现装修不当行为可能引发渗漏等问题的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。因装修改造或安装设施设备引发住宅渗漏问题的，由责任人承担相应责任，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

（五）明确专项维修资金使用程序

住宅保修期满后，住宅共用部位和共用设施设备发生的渗漏问题，依据《住宅专项维修资金管理办法》列支住宅专项维修资金。涉及应急处理的，住宅专项维修资金使用审批按有关规定处理。

三、进一步完善渗漏防治约束与激励措施

（一）强化渗漏防治工作监督管理

１．对渗漏防治措施不力的责任主体，在建工程责令停工整改，不按要求整改的，不得组织工程阶段性验收，不予竣工验收备案，不得交付使用。

2．加强对分户验收情况的监督抽查，组织开展对分户验收工作的比对性复核。对在分户验收中弄虚作假、降低标准或工程存在较多渗漏问题的，对责任单位和责任人予以通报批评，并给予考核扣分处理。

3．已竣工交付使用的工程，因渗漏、裂缝等质量原因出现较多投诉的，对各方责任主体法定代表人进行约谈；对因处理不当引发重复、群体上访的工程，及时进行通报曝光，对各方责任主体进行考核扣分，对责任单位的在建工程项目实施重点监管。造成严重社会影响的，予以全市通报批评，并根据《建设工程质量管理条例》进行处理。

4．存在违法违规行为的，调查取证后移交执法部门处理。

（二）发挥典型示范引领作用

对在渗漏防治工作中作出贡献的企业和项目，将予以表彰，择优组织专项质量观摩，并优先推荐南通市优质结构工程、“紫琅杯”优质工程奖和江苏省“扬子杯”优质工程奖等质量奖项的评选。